Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit, die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme entgegen der bisherigen Vereinbarung nach dem Objektprinzip (d. h. gleichmäßig je Einheit) statt nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht dies bei unterschiedlich großen Einheiten regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung. Die richterliche Kontrolle …

Ein Mietvertrag kommt nicht konkludent dadurch zustande, dass ein Untermieter nach Kündigung des Hauptmieters die Mietsache weiterhin nutzt. Das Untermietverhältnis ist nicht durch Mitteilung des Vermieters oder Hausverwalters, dass das (Haupt-)Mietverhältnis gekündigt sei, beendet, da das Besitzrecht des Untermieters aus …

Eine mietvertragliche Klausel, die Betriebskosten als „monatlichen Festbetrag“ ausweist, obwohl der Mietvertrag im Übrigen von abzurechnenden Vorauszahlungen spricht, verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und ist unwirksam. Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 …

Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die lediglich die Vorbereitung energetischer Sanierungsmaßnahmen durch Angebotseinholung zum Gegenstand haben, stellen keine beschlusspflichtigen baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG dar – auf die für solche Maßnahmen geltenden Anforderungen (Bestimmtheitsgrundsatz, Amortisationsprüfung, qualifizierte Mehrheit) kommt es …

Das mietvertragliche Nutzungsrecht erstreckt sich auf die gesamten Gemeinschaftsflächen des Hauses und umfasst grundsätzlich auch das Recht, einen Kinderwagen im Hausflur abzustellen. Ein Unterlassungsanspruch des Vermieters setzt eine konkrete, nachweisbare Beeinträchtigung anderer Hausbewohner voraus – abstrakte oder hypothetische Störungsszenarien genügen …

Die Vergrößerung eines Badezimmers unter teilweiser Versetzung einer tragenden Wand sowie der Einbau einer bodentiefen Duschtasse können privilegierte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG darstellen, wenn sie der Nutzung durch Menschen mit Behinderungen auch …

Der Bundesgerichtshofs hatte zu entscheiden, ob der Schaden, der durch das Abschießen einer Feuerwerksrakete auf einem Wohngrundstück an einem Nachbargrundstück entsteht, unter dem Gesichtspunkt eines verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs zu ersetzen ist. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte …

Die Errichtung einer sichtbaren Photovoltaikanlage mit schwarzen Aufdach-Modulen kann im Bereich eines denkmalgeschützten Ensembles aus überwiegenden Gründen des Denkmalschutzes versagt werden, wenn das Ensemble eine außergewöhnlich hohe Schutzwürdigkeit aufweist und der Eingriff in die Dachlandschaft erheblich ist – selbst wenn …

Der akute Befall eines zu Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit einem oder mehreren Mardern stellt einen Sachmangel im Sinne des §§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB dar, über den der Verkäufer eines Hausgrundstücks oder Eigentumswohnung den Kaufinteressenten aufzuklären …

Die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs des Mieters bezüglich einer Mietsicherheit hängt von zwei kumulativ zu erfüllenden Voraussetzungen ab: Zum einen muss eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen sein, innerhalb derer der Vermieter prüfen kann, ob und in welcher Höhe Forderungen aus dem Mietverhältnis …

Eine formularmäßige Klausel, die den Mieter bei Auszug zur Entfernung sämtlicher Tapeten verpflichtet, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam – ebenso wie eine Schönheitsreparaturklausel, die starre, nicht an den tatsächlichen Renovierungsbedarf geknüpfte Fristen vorschreibt.
Unwirksamkeit einer Tapezierentfernungsklausel im Mietvertrag
Formularmäßige Mietvertragsklauseln, …

Unterschreiten vermietete Wohnräume die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene lichte Höhe, begründet dies allein weder ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses noch ein Minderungsrecht des Mieters, solange die zuständige Behörde nicht konkret zu erkennen gibt, dass sie gegen die …

Zahlen Mieter anfallende Abfallbeseitigungsgebühren nicht, kann die zuständige Behörde die ausstehenden Gebühren nachträglich vom Grundstückseigentümer einfordern. Eine Pflicht der Behörde, den Eigentümer zeitnah über Zahlungsrückstände zu informieren, besteht nicht. Gebührenschuldnerschaft des Eigentümers Zahlen Mieter die auf ihr Mietverhältnis entfallenden Abfallbeseitigungsgebühren …

Die Umlagefähigkeit von Betriebskosten setzt voraus, dass die entsprechenden Kosten vertraglich wirksam vereinbart und – soweit es sich um sonstige Betriebskosten handelt – sachlich gerechtfertigt sind. Für Concierge- und Pförtnerkosten gilt dabei ein besonderer Maßstab, der sich aus ihrer fehlenden …

Über die Wirksamkeit eines vor einem anderen Gericht geschlossenen Vergleichs kann nicht vorab durch Zwischenurteil entschieden werden. Der Rücktritt von einem gerichtlichen Vergleich hat keine ex-tunc-Wirkung, weshalb nach erfolgreichem Rücktritt der damals anhängige Prozess nicht fortzusetzen ist. Die Geschäftsgrundlage für …

Ein Mieter, der über mehr als ein Jahr duldet, dass sein Briefkasten keine funktionsfähige Klappe aufweist, und trotz Kenntnis des Mangels keine Abhilfe schafft, kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, ein Mieterhöhungsverlangen habe ihn wegen dieses Defekts nicht wirksam …

Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für …

Nach § 546a BGB schuldet der Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses für die fortgesetzte Nutzung der Wohnung eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete. Diese Nutzungsentschädigung kann grundsätzlich gemindert sein, wenn die Mietsache erhebliche Mängel aufweist, die ihre Gebrauchstauglichkeit …

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie eine Darlegung des Interesses dieser Person an der Erlangung der Wohnung. Eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § …

Fällt der Eigenbedarfsgrund nach einer Kündigung weg, ist der Vermieter lediglich verpflichtet, den Mieter hierüber zu informieren. Eine darüber hinausgehende Pflicht, dem Mieter ausdrücklich die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten, besteht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. Stützt ein Vermieter eine …

Auch ein eher geringer Befall von Papierfischchen ist nicht als vom vertragsgemäßen Zustand gedeckt anzusehen. Der Vermieter muss ihn fachgerecht beseitigen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Minderung an der Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB scheitern …

Fehlt in einem Mieterhöhungsverlangen der nach § 558a Abs. 3 BGB erforderliche Hinweis auf einen qualifizierten Mietspiegel, ist das Verlangen formell unwirksam. Wird der Mangel erst im laufenden Prozess durch Nachholung der fehlenden Angaben geheilt, beginnt die Zustimmungsfrist des Mieters …

Aus § 13 Abs. 3 Nachbarschaftsgesetz LSA ergibt sich die Verpflichtung, dass Nachbarn, die an eine bestehende Grenzwand anbauen, die Unterhaltungskosten der Wand zu gleichen Teilen tragen. Ein Anspruch auf einen Vorschuss hinsichtlich der zu erwartenden Kosten lässt sich aus …

Eine mietvertragliche Individualabrede, die bekannte Baumängel bei Einzug vom Gewährleistungsrecht ausnimmt, erfasst keine nachträglichen Mängel, die erst Jahre nach Mietbeginn auftreten. Stellt der Vermieter als Ersatz einen Ofen mit unzureichender Heizleistung bereit und lässt er eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung …

Ein Austausch der Badewannenmischbatterie und des defekten WC-Beckens in der Mietwohnung durch den Mieter ohne Rücksprache mit dem Vermieter stellt, jedenfalls bei fachmännischer und ordnungsgemäßer Durchführung, keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Dem Vermieter steht vor Beendigung des Mietverhältnisses kein …

Das Anbringen von Videokameraattrappen, die auf das Grundstück eines Nachbarn gerichtet sind, verletzt dessen allgemeines Persönlichkeitsrecht – unabhängig davon, ob die Geräte tatsächlich funktionsfähig sind. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht im Sinne von Art. 1, 2 GG schützt nicht nur vor tatsächlicher …

Kein Schadensersatz bei kleinem Eisrest: Wer bei Glätte nicht aufpasst, trägt das Restrisiko selbst. In dem zur Entscheidung stehenden Fall war ein Fußgänger auf einem etwa 20 × 20 Zentimeter großen Eisstück ausgerutscht, das trotz Räumung des Weges durch den …

Im zu entscheidenden Fall wurde eine Klage abgewiesen, mit der die Klägerin eine Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang für die Sammlung und Verwertung von biogenen Abfällen erreichen wollte. Die Klägerin beantragte dies im Januar 2025 bei der Beklagten, weil sie …

Ein Anspruch auf Versicherungsleistungen aus der Wohngebäudeversicherung besteht nicht, wenn ein Wasserschaden (auch) durch Grundwasser verursacht wurde. Dies gilt gleichermaßen für sogenanntes Schichtenwasser, das im Erdreich auf einer undurchlässigen Bodenschicht gestaut ist. Zwar können Wasserschäden, die aus dem Austritt von …

Wer für die Zufahrt zu seiner Garage darauf angewiesen ist, dass der Nachbar die Überfahrt über sein Grundstück duldet, sollte sich dieses Recht im Grundbuch eintragen lassen. Denn kommt das Grundstück in andere Hände, bindet eine schlichte Vereinbarung den neuen …

Grundsätzlich ist Schlagzeugspielen in der Wohnung nicht verboten, sofern die Nachbarn hierdurch nicht wesentlich in ihrem Wohlbefinden beeinträchtigt werden. Mangels fester Grenzwerte kommt es auf den jeweiligen Einzelfall an. In reinen Wohngebieten sind deutlich niedrigere Werte als in Mischgebieten zugrundezulegen. …

Wer sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) beruft, trägt die volle Beweislast für die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Beweislastverteilung gilt auch dann, wenn nicht der Mieter selbst, sondern ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht klagt: Als Zessionar tritt …

Eine Regelung in der Teilungserklärung, die dem Verwalter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum überträgt, ersetzt das gesetzliche Zustimmungserfordernis des individuell betroffenen Wohnungseigentümers nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich nicht. Die Installation eines Klimaaußengeräts an einer Wand im …

Der Abriss und Neubau eines Gebäudes fällt zwar grundsätzlich in den Anwendungsbereich der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, setzt aber voraus, dass dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil entsteht. Gemäß § 573 Abs. …

Die Anfechtungsklage setzt voraus, dass der Kläger Adressat des angefochtenen Verwaltungsakts ist oder durch diesen zumindest in eigenen Rechten verletzt wird. Ist ein Nutzungsuntersagungsbescheid ausschließlich an den Eigentümer und Vermieter einer Immobilie adressiert, fehlt dem Mieter die Klagebefugnis. Aus einem …

Bringt ein Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer eine Wallbox nebst Stromanschluss im Bereich seines Stellplatzes an, stellt dies eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes dar. Da hierbei in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird – etwa durch die Anbringung an …

Unfallverhütungsvorschriften können die mietrechtlichen Verkehrssicherungspflichten des Vermieters konkretisieren und dabei auch den Schutz des Mieters vor Sachschäden durch fehlerhafte Elektrogeräte umfassen. Den Vermieter trifft neben der Hauptpflicht zur Gewährung des ungestörten Gebrauchs der vermieteten Sache (§ 535 BGB) die vertragliche …

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) darf und ggf. muss eine Balkonsanierung auch dann beschließen, wenn nach der Teilungserklärung die einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone verpflichtet sind. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mitglied …

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn sie den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genügt. Danach muss das Kündigungsschreiben so gestaltet sein, dass der Mieter bereits zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über die Rechtslage erhält und seine Interessen sachgerecht wahren …

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann nicht mehr durch bloße Teilzahlungen oder eine nachträgliche Reduzierung des Rückstandes abgewendet werden – erforderlich ist der vollständige Ausgleich des Zahlungsverzugs vor Zugang der …

Seit Inkrafttreten der WEG-Reform ist nicht mehr der Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert, wenn ein Eigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen begehrt. Mit der WEG-Reform, die am 01.12.2020 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber die Anspruchsverpflichtung beim Einsichtsrecht …

Außergerichtliche Anwaltskosten, die einem Mieter bei der Rückforderung seiner Mietkaution entstehen, sind vom Vermieter nur dann zu erstatten, wenn dieser sich bereits vor Einschaltung des Anwalts in Verzug befand. Verlangt ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten …

Im zu entscheidenden Fall wurde der Eilantrag eines Eigentümers eines Grundstücks in Bad Vilbel abgelehnt, mit dem dieser sich gegen die Zuweisung eines grundstücksfernen Müllbehälterstellplatzes richtete. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Antragsteller ist Eigentümer eines Grundstücks, welches …

Eine reine Online-Eigentümerversammlung ist ohne vorherigen Gestattungsbeschluss unzulässig und begründet eine Schadensersatzpflicht des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Im Passivprozess – d.h. wenn die GdWE verklagt wird – ergibt sich die Befugnis und Pflicht des Verwalters, der Klage …

Gemäß § 554 Abs. 4 BGB ist der Vermieter verpflichtet, Aufwendungen, die dem Mieter infolge einer Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahme entstanden sind, in angemessenem Umfang zu ersetzen. Der Verweis auf die „Angemessenheit“ bedeutet, dass nur solche Kosten erstattungsfähig sind, die objektiv …

Eine Klausel in den Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen (hier: Teil B § 12 Nr. 1 VGB 2008), wonach der Versicherungsnehmer den Versicherungsvertrag zwar im eigenen Namen für das Interesse eines Dritten (Versicherten) schließen kann, die Ausübung der Rechte aus diesem Vertrag aber …

Die Rückgabe einer Mietsache im Sinne des § 546 BGB setzt nicht nur die Aufgabe des eigenen Besitzes durch den Mieter voraus, sondern erfordert in aller Regel die aktive Verschaffung des Besitzes zugunsten des Vermieters – regelmäßig durch Rückgabe sämtlicher …

Der Landesbetrieb Straßenbau hat einen Grundstückseigentümer aus dem Kreis Coesfeld zu Recht zur Zahlung der Kosten für den Rückschnitt einer an seiner Grundstücksgrenze verlaufenden Hecke in Höhe von 2.762,66 Euro herangezogen. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Das Grundstück …

Mieter haben einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Installation eines Steckersolargeräts am Balkon. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn ihm die bauliche Veränderung auch unter Würdigung der Mieterinteressen unzumutbar ist. Gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB …

Im zu entscheidenden Fall wurde Eilantrag überwiegend abgelehnt, der sich gegen eine angeordnete Rattenbekämpfung richtete. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Erstmals Ende des Jahres 2024 forderte die Stadt Bad Hersfeld die Antragstellerin auf, auf ihrem Grundstück Unrat zu …