Schlagwort: Mietrecht – Urteile

1. Bei Preisänderungsklauseln in Fernwärmelieferungsverträgen gebietet das Transparenzgebot in § 24 Abs. 4 Satz 2 AVBFernwärmeV eine Erläuterung der Zusammensetzung der Bezugspreise des Fernwärmeversorgungsunternehmens, also insbesondere der diesen zugrundeliegenden vertraglichen und preislichen Bestimmungen, oder auch die namentliche Bezeichnung des Bezugslieferanten …

Das Zusammenleben zwischen Nachbarn ist manchmal nicht einfach. Immer wieder werden vor Gericht Beeinträchtigungen des Eigentums durch Lärmbelästigung, Pflanzenbewuchs oder ähnliche Einwirkungen geltend gemacht. Das Gericht hat in einem solchen Fall festzustellen, ob überhaupt eine Beeinträchtigung – verursacht durch die …

Anerkannt ist, dass sich der Vermieter zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entschlossen ist oder zumindestens erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Dem Mieter, der mit einer …

Eine von der Teilungserklärung abweichende Nutzung des Sondereigentums ist ohne Zustimmung der restlichen Eigentümer ausnahmsweise zulässig, sofern durch die Abweichende Nutzung keine stärkere Beeinträchtigung ausgeht, als von der in der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzung. Bei der entsprechenden Beurteilung ist eine typisierende …

Für jeden Wohnungseigentümer besteht die Möglichkeit, im Rahmen einer Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG die Bestellung eines Verwalters zu erzwingen. Sodann kann gemäß § 21 Abs. 8 WEG die Beschlussersetzung durch ein gerichtliches Gestaltungsurteil herbeigeführt werden. Bislang war …

Ein Eigentümer eines Wohngrundstücks hat keinen Anspruch gegen den beklagten Landkreis auf Durchführung von Maßnahmen zum Schutz vor Lärmimmissionen, die durch den Betrieb eines Buswendeplatzes in der Nähe seines Grundstücks hervorgerufen werden. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Das …

Bei der Verschattung der Terrasse und eines Großteils des Gartens handelt es sich nicht um Beeinträchtigungen, mit denen bei einem innerörtlichen Baumbestand nicht zu rechnen ist und die die Fällung des Baumes erforderlich machen. Dies gilt zumindest für den Fall, …

Eine von dem Erwerber einer vermieteten Wohnung zeitnah nach Eigentumserwerb ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtsmissbräuchlich. Jemand, der in Eigennutzungsabsicht eine vermietete Wohnung erwirbt, greift damit willkürlich und ohne zwingende Notwendigkeit in rechtsmissbräuchlicher Weise in die grundgesetzlich geschützte Rechtsposition des …

Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters …

Im Rahmen der ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG), wozu auch die Herstellung eines erstmaligen ordnungsgemäßen Zustandes des Gemeinschaftseigentums gehört, steht den Wohnungseigentümern ein Auswahlermessen zu, welche von mehreren zulässigen Maßnahmen sie …

Aus dem Umstand, dass das Bad nicht mit einem Heizkostenverteiler ausgestattet war, folgt nicht, dass die Heizkosten der gesamten Wohnung nach Fläche umgelegt werden müssen. Grundsätzlich kommt eine Schätzung der Heizkosten gem. § 9a HeizKV für einen Raum in Betracht, …

Unter die mietvertragliche Kleinreparaturklausel fallen nur solche Teile der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dazu gehört ein Füllventil des WC-Spülkastens nicht. Ein häufiger Zugriff des Mieters auf dieses Teil besteht nicht. Es wird lediglich mittelbar in …

Der vom Kläger behauptet gegen die DSGVO verstoßende Tagesordnungspunkt 22 „Aussprache und Beschlussfassung über weitergehende Maßnahmen zum Legionellenbefall und deren Finanzierung“ enthält die Information, welche zur Miteigentümergemeinschaft gehörenden Häuser und konkrete Einheiten mit welcher Intensität von dem festgestellten Legionellenbefall betroffen …

Die Haltung eins Hundes in einer Eigentumswohnung kann bei typischen Verhaltensweisen nicht durch eine generelle Regelung des Verbotes einer Haustierhaltung in der Teilungserklärung wirksam untersagt werden. Die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung ist von Amts wegen zu prüfen. Auch …

Wird ein Wohnungsmietvertrag abgeschlossen, ohne dass die Absicht besteht die Wohnung selber zu nutzen und wird die Wohnung einem Angehörigen dann zur alleinigen Nutzung überlassen, so stellt dies eine schuldhafte Verletzung der Pflichten aus dem Mietverhältnis dar. Der Vermieter ist …

Die Abrechnung der Position „Hausstrom“ ist formell unwirksam, da nach § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung nur die (Strom-) Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ kann indes auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder …

Der Senat hat bereits entschieden, dass Mieter in einem laufenden Mietverhältnis die Rückzahlung der auf die vereinbarten Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen nicht verlangen können, wenn der Vermieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert (BGH, 22.06.2010 – Az: VIII ZR …

Die Aufwendungen für die Anschaffung und Installation eines neuen Gasheizofens sind nicht vom Regelbedarf i.S.v. § 20 Abs. 1 S. 1 SGB II umfasst. Der Regelbedarf umfasst nach § 20 Abs. 1 S. 1 und 2 SGB II insbesondere Ernährung, …

Nach § 22 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen, und um eine solche handelt es sich bei der Aufstellung von Klimaaußengeräten, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Recht …

Werden wichtige, dem Makler bekannte Informationen zurückgehalten, kann der Zahlungsanspruch des Maklers entfallen. Weiß der Makler von der „Vermüllung“ einer Mietwohnung, muss er hierüber informieren. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist ein Maklerunternehmen und vermittelte ein …

Das Landgericht Düsseldorf hat die Berufung einer Düsseldorfer Rentnerin, die in ihrem Garten ein etwa sieben Meter hohes Holzkreuz aufgestellt hat, zurückgewiesen. Ihre Nachbarin lebte mit ihr in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und fühlte sich durch das Kreuz gestört. Sie erhob Klage …

Die zwischenzeitlich verstorbenen Eltern der Klägerin mieteten im Jahre 1960 bei der Beklagten, einer Wohnungsgesellschaft, eine Wohnung im rechtsrheinischen Köln. Der Mietvertrag enthielt u.a. eine Vereinbarung, wonach eine Mietsicherheit in Höhe von 800 DM zu leisten war. Die Beklagte durfte …

Die Beklagten zeigten der Hausverwaltung der Vermieterin mit Schreiben vom 29. Juni 2007 Mängel am Parkett im vorderen Zimmer, an den Fenstern der Wohnung, die in erheblichem Maße Feuchtigkeit durchlassen sollen, ein nicht funktionierendes Kabelfernsehen, unterdimensionierte Wasserleitung in der Küche, …

Wohnraummietrechtliche „Quotenabgeltungsklauseln“ sind – nicht anders als die Vereinbarung einer „Verwaltungskostenpauschale“ oder die Kostenumlage von Kleinreparaturen – auch als Individualvereinbarung gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Hierzu führte das Gericht aus: § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB gestattet …

Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Zwar handelt es sich sowohl bei dem Stellplatzmietvertrag als auch bei dem Wohnraummietvertrag nach den rechtsfehlerfreien und insoweit unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts jeweils um vorformulierte …

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand erforderlich sind, nicht sondereigentumsfähig. Von dieser gesetzlichen Regelung kann durch die Teilungserklärung nicht abgewichen werden. Für den Bestand des Gebäudes erforderlich sind jedenfalls die konstruktiven Bestandteile …

Der Bundesgerichtshof hat sich mit den formellen Anforderungen an Mieterhöhungsklärungen nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen befasst. Es handelt sich um drei von einer Vielzahl beim VIII. Zivilsenat anhängiger Verfahren, mit denen Mieter verschiedener Wohnungen in Bremen gegen Mieterhöhungen der beklagten …

Erklärt die Gemeinschaftsordnung Balkone zum Sondereigentum, so gilt dies nicht für dessen konstruktiven Bestandteile, die zwingendes gemeinschaftliches Eigentum sind (§ 5 Abs. 2 WEG). Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung und lässt sich eine eindeutige Kostenzuordnung auch für Instandsetzungsmaßnahmen …

Die vom Land Berlin erlassene „Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung“ (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, GVBl. S. 488), welche die Kündigungssperrfrist nach Bildung und Veräußerung …

Eine allgemeine Zusage, wonach eine bestimmte Nutzung nicht den Tatbestand einer Zweckentfremdung erfüllt, wird regelmäßig unter der stillschweigenden Bedingung abgegeben, dass der andere Teil sich auch daran hält. Wenn eine Wohneinheit nach ihrer Ausstattung mit Möbeln, Kochecke etc. dafür geeignet …

Der Vermieter muss nicht von sich aus insbesondere das ungewöhnliche Anwachsen der Heizkosten im Vergleich zu der vorhergehenden Abrechnungsperiode erläutern. Die Höhe der Heizkosten hängt im Wesentlichen von vier Faktoren ab:

Kosten der insgesamt bezogenen Energie (incl. Nebenkosten)
Verbrauch des …

Sobald die Überschreitung des Kostenrahmens droht, hat die Verwaltung daher für eine zügige Befassung der Eigentümer mit der Problematik zu sorgen. Zahlungen über diesen Rahmen hinaus darf sie zunächst ohne Information und Genehmigung der Eigentümer nicht tätigen. Dies ist vor …

Mietet ein Vermieter Rauchwarnmelder an und wälzt er diese Kosten dann über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter um, so ist dies unzulässig. Denn die Anmietungskosten sind als verkappte Anschaffungskosten zu werten. Schließen treten die Anmietungskosten faktisch an die Stelle der …

Der Umfang eines Geh- und Fahrtrecht muss sich immer am Einzelfall orientieren und besteht unter Umständen nicht uneingeschränkt. Bei der Zufahrt zu einem Hinterliegergrundstück sind damit gewisse Beeinträchtigungen der Zufahrtsbreite hinzunehmen. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Ein Mann …

Den Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4, Abs. 4, § 556f Satz 2 BGB ist Genüge getan, wenn er dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert die Auskunft erteilt, …

Ein zwar reparierter aber nicht unerheblicher Leitungswasserschaden (Sanierungskosten 13 T€), der nur drei Jahre zurückliegt, ist bei einem Verkauf des Hauses aufklärungspflichtig. Hierzu führte das Gericht aus: Die Beklagten haben arglistig im Sinne von § 444 BGB – sodass sie …

Enthält ein Wohnraummietvertrag mit der Voreigentümerin des Hausanwesens/Wohnungsunternehmen die Regelung, dass der Vertrag nur in besonderen Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens, die eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, gekündigt werden kann, hindert dies den Erwerber der Mietwohnung nach …

Zwar ist eine Abmahnung nicht grundsätzlich vor dem Ausspruch einer ordentlichen – im Gegensatz zu einer außerordentlichen – Kündigung erforderlich. Ausnahmsweise kann der Abmahnung für die Kündigung insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das …

Dem Vermieter (von Wohnraum) steht gegenüber dem Mieter ein auf § 1004 BGB beruhender und im einstweiligen Verfügungsverfahren durchsetzbarer Anspruch auf Untersagung der vollständigen oder teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte jedenfalls dann zu, wenn er gegen den Mieter einen vorläufig vollstreckbaren …

Nicht jedes bewusste Handeln des Grundstückseigentümers, durch das die Verbindung eines Teils seines Grundstücks zu einem öffentlichen Weg aufgehoben wird, ist als willkürlich anzusehen. Von Willkür kann aber dann auszugehen sein, wenn der Eigentümer unter den verschiedenen Möglichkeiten einer ordnungsgemäßen …

Die bloße (geduldete) Nutzung einer Wohnung rechtfertigt in der Regel nicht die Annahme des Zustandekommens eines (konkludenten) Mietvertrags. Allein aus der Duldung des Aufenthaltes kann nicht auf einen Mietvertragsschluss geschlossen werden. Weder die vereinzelte Zahlung der „Miete“ noch die tatsächliche …

Unter „landesgesetzlichen Vorschriften“ im Sinne von Art. 111 EGBGB können nur solche Regelungen verstanden werden, welche in einem gesamten Bundesland anzuwenden sind. In NRW erlassene kommunale Baumschutzsatzungen fallen nicht unter die Vorschrift. Es besteht daher kein Vorrang kommunaler Baumschutzsatzungen gegenüber …

Nach der Entscheidung des BGH vom 26.9.2007 (BGH, 26.09.2006 – Az: VIII ZR 143/06) ist eine Quotenabgeltungsklausel nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das …

Es kann einem Mieter nicht untersagt werden, seine in der Wohnung befindliche Waschmaschine an Sonn- oder Feiertagen zu benutzen, wenn die hierbei entstehende Lärmentwicklung zumutbar ist (hier: wahrnehmbares leichtes Brummen). Eine Ruhestörung geht von modernen Maschinen regelmäßig nicht aus. ……

Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen. Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) …

Stürzt ein Mieter eines Mehrfamilienhauses beim Versuch, zu seinem Briefkasten zu gelangen, weil der Kinderwagen eines anderen Mieters den Zugang blockierte und daher zur Seite geschoben werden musste, so kann er keinen Schmerzensgeldanspruch geltend machen. Weder der andere Mieter noch …

Im vorliegenden Fall wollte der Erwerber einer Mietwohnung einen Kautionsanspruch gegen den übernommenen Mieter geltend machen. Der ehemalige Vermieter hatte dem Mieter vor der Veräußerung die Mietkaution ausgezahlt. Strittig war, ob der neue Eigentümer den Kautionsanspruch aus dem Mietvertrag durchsetzen …

Die Parteien sind Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft des Hauses xxx in 2xxx, zu der insgesamt 5 Wohnungen und 2 Teileigentumseinheiten gehören. Die Klägerin ist Eigentümerin von 3 Wohnungen und die Beklagten – verbunden in der xxx – sind Eigentümer der beiden …

Eine Feuerstätte wird im Sinne von § 2 Nr. 12 1. BImSchV „bestimmungsgemäß offen betrieben“, wenn sie nach ihren Konstruktionsmerkmalen und nach dem Inhalt der Betriebsanleitung auf einen Betrieb mit offenem Feuerraum ausgelegt ist. Hierzu führte das Gericht aus: Das …

Genügt ein in einem Privathaushalt installierter Holzofen den gesetzlichen Anforderungen und erfolgt auch die Nutzung rechtmäßig, hat der Nachbar die von dem Ofen ausgehenden Belästigungen regelmäßig als zumutbar hinzunehmen. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Beigeladene richtete einen …