Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Versicherungsnehmer sind verpflichtet, einen Schadensfall unverzüglich beim Versicherer anzuzeigen – und zwar bereits ab Kenntnis des Schadens, nicht erst nach Erhalt des Versicherungsscheins. Wer diese Obliegenheit verletzt und den Schaden zudem eigenständig beseitigt, riskiert den vollständigen Verlust seines Leistungsanspruchs. Dies …

Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden im Bereich von Fensterlaibungen und Fensterbänken können einen vom Vermieter zu verantwortenden Baumangel darstellen, der zur Mangelbeseitigung verpflichtet und zu einer Mietminderung berechtigt. Schimmel an sonstigen Wand- und Deckenflächen ist dagegen dem Verantwortungsbereich des Mieters zuzuordnen, wenn …

Wer als Mieter Handwerkertermine zur Mängelbeseitigung ohne nachvollziehbaren Grund wiederholt verschiebt oder verweigert, verliert für den Zeitraum der Vereitelung das Recht zur Mietminderung. Daneben setzt eine wirksame Mietminderung grundsätzlich eine ordnungsgemäße Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter voraus – ohne diese Anzeige …

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplätzen beschließen, ohne dass hierin ein anfechtbarer Nachteil für einzelne Eigentümer liegt. § 13 Abs. 2 WEG gewährt kein Recht zur unentgeltlichen Eigennutzung von Gemeinschaftseigentum, sondern regelt lediglich das …

Die Wirksamkeit einer Mieterhöhung hängt von den gesetzlichen Regelungen der §§ 557 ff. BGB sowie von vertraglichen Abreden ab, die das Erhöhungsrecht einschränken oder ausschließen können. Nach § 557 Abs. 3 BGB sind Vereinbarungen zulässig, die das Recht zur Mieterhöhung …

Ein Anspruch auf Beseitigung von Überhang oder Überwuchs von Bäumen und Sträuchern ergibt sich aus §§ 1004, 910 BGB. Eigentümer sind berechtigt, die Entfernung von überhängenden Zweigen und Wurzeln zu verlangen, wenn dadurch die Nutzung des Grundstücks beeinträchtigt wird. Überhang …

Die wiederholte und beharrliche Verweigerung des Wohnungszutritts gegenüber dem Vermieter stellt einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB dar. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der …

Wer die Miete ohne rechtlichen Grund nicht oder nicht vollständig zahlt, begeht eine nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung – auch dann, wenn er irrtümlich von einem Minderungsrecht ausgegangen ist. Übersteigt der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten eine volle Monatsmiete, ist die ordentliche …

Eine Duschtür oder Duschabtrennung fällt nicht unter das Merkmal „Vorhangelemente als Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte“ im Sinne des Bonner Mietspiegels. Maßgeblich sind allein solche Elemente, die als Wandverkleidung – also als Alternative etwa zu Fliesen oder Naturwerkstein – verbaut …

Wiederholte sexuelle Handlungen (hier: Selbstbefriedigungsakte) eines Mieters auf dem Balkon seiner Wohnung stellen eine erhebliche Störung des Hausfriedens dar und rechtfertigen nach vorheriger Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede …

Wird ein Mietverhältnis auf der Grundlage eines vorgetäuschten Eigenbedarfs befristet oder gekündigt und zieht der Mieter in der Folge aus, steht ihm Schadensersatz zu – jedoch nur für tatsächlich erforderliche und nachgewiesene Schadenspositionen, wobei die Schadensminderungspflicht sowie die Vorschriften der …

Werden dem Mieter einer Wohnung mitvermietete Räumlichkeiten teilweise entzogen, so ist eine Mietminderung berechtigt – unabhängig davon, ob der Mieter die genannten Räumlichkeiten früher nicht genutzt hat. Im vorliegenden Fall war dem Mieter mietvertraglich die Nutzung von Waschküche, Trockenspeicher und …

Wird vermieteter Wohnraum nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert, kann der Erwerber eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam nicht vor Ablauf der dreijährigen Wartefrist aussprechen. Innerhalb dieser als gesetzliche Sperrfrist ausgestalteten Zeit ist ein auf Eigenbedarf gestütztes berechtigtes Interesse des Erwerbers …

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die formellen und materiellen Anforderungen erfüllt sind. Maßgeblich ist, dass die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet und die gesetzlichen Fristen eingehalten sind. Das …

Eine Vorauszahlungsklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. die Miete monatlich im Voraus fällig stellt, ist auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel mit einmonatiger Ankündigungspflicht wirksam und stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher …

Den Verkäufer trifft keine Offenbarungspflicht für Feuchtigkeitsschäden im Keller, die bei einer Besichtigung mit bloßem Auge deutlich erkennbar sind. Arglistiges Verschweigen im Sinne des § 463 BGB a.F. scheidet aus, wenn der Käufer den Mangel bei zumutbarer Sorgfalt selbst hätte …

Wird eine Eigentumswohnung mit einer bestimmten Wohnfläche beworben und weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 Prozent von der angegebenen ab, liegt ein Sachmangel vor, der den Erwerber zur Minderung des Kaufpreises berechtigt. Ein im notariellen Kaufvertrag vereinbarter Haftungsausschluss …

Ein Makler kann keine Provision für die Vermittlung einer Wohnung verlangen, wenn der Geschäftsführer der Maklerfirma und der Geschäftsführer der Vermieterin dieselbe natürliche Person sind. § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG schließt in solchen Konstellationen den Provisionsanspruch aus. Kein …

Für die Zulässigkeit einer Feststellungsklage ist ein rechtliches Interesse erforderlich. Dieses fehlt regelmäßig, wenn eine bezifferte Leistungsklage möglich und zumutbar ist. Besteht die Möglichkeit, die behaupteten Schäden im Mietobjekt ohne unverhältnismäßigen Aufwand durch Kostenvoranschläge oder Gutachten zu beziffern, scheidet eine …

Die fehlerhafte Zuordnung eines nicht sondereigentumsfähigen Raums zum Sondereigentum in einer Teilungserklärung führt nicht zur Unwirksamkeit der übrigen Wohnungseigentumsrechte. Nach § 5 WEG können bestimmte Gebäudeteile, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden. Erfolgt dennoch eine solche …

Es besteht kein Anspruch auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis für den Abbruch des ehemaligen Sanatoriums Apolant in Bad Kissingen. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks, auf dem das 1906 bis 1913 im barockisierenden …

Eine ordentliche oder fristlose Kündigung wegen Mietvertragspflichtverletzung setzt eine konkret nachgewiesene, nicht nur unerhebliche Pflichtverletzung voraus, die bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fortwirkt. Beseitigt der Mieter nach einer Abmahnung die beanstandeten Zustände, entfällt das Kündigungsinteresse des Vermieters. Der Mieter ist …

Befindet sich in einem Mietshaus ein diskret betriebenes Bordell, berechtigt dies Mieter nur dann zu einer Mietminderung, wenn konkrete persönliche Belästigungen nachgewiesen oder substantiiert dargelegt werden. Ohne solchen Vortrag ist in einer Großstadt lediglich eine Minderung von 10 % gerechtfertigt. …

Die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer setzt eine hinreichend bestimmte gesetzliche Grundlage voraus. Maßgeblich ist die jeweilige Zweitwohnungssteuersatzung, die den Steuergegenstand präzise festlegen muss. In der hier relevanten Satzung werden als Wohnungen auch Wohn- und Campingwagen erfasst, die zu Zwecken des persönlichen …

Eine Einstellung der Zwangsvollstreckung wegen Suizidgefahr setzt den konkreten Nachweis einer solchen Gefahr voraus – pauschale Behauptungen genügen nicht. Mit zunehmender Verfahrensdauer wächst das Gewicht der Gläubigerinteressen erheblich. Selbst das Vorliegen gesundheitlicher Einschränkungen rechtfertigt keinen Vollstreckungsaufschub, wenn der Schuldner zumutbare …

Der stillschweigende Abschluss eines Maklervertrages setzt ein ausdrückliches, objektbezogenes Provisionsverlangen des Maklers voraus, das vor Aufnahme der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit gegenüber dem Kunden erklärt werden muss. Die bloße Entgegennahme von Maklerleistungen genügt hierfür ebenso wenig wie ein früheres Provisionsversprechen, wenn …

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn dem Mieter nicht mitgeteilt wird, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kostenanteile vorab abgesetzt wurden. Ein solcher Fehler kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr geheilt werden, sodass Nachforderungen des Vermieters dauerhaft ausgeschlossen …

Die Vorschrift des § 556c BGB über die Umlage von Wärmelieferungskosten als Betriebskosten auf den Mieter ist weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar, wenn die Wohnung bislang durch von dem Mieter betriebene Einzelöfen beheizt wurde und der Vermieter die Wärmeversorgung auf …

Erhebt ein Mieter in einem Schreiben gegenüber dem Vermieter den Vorwurf strafbaren Verhaltens, rechtfertigt dies nicht ohne Weiteres eine außerordentliche Kündigung, wenn ein langjähriges Mietverhältnis ohne Vorbelastung besteht, die Äußerungen nicht öffentlich erfolgten und die Persönlichkeitsstruktur des Mieters eine Erklärung …

Baulärm, der von einem Nachbargrundstück ausgeht und die Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung erheblich beeinträchtigt, stellt einen Fehler der Mietsache im Sinne des § 537 BGB dar und berechtigt den Mieter zur Minderung des Mietzinses. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter …

Wirft ein Mitmieter fäkalienbedeckte Gegenstände sowie Glasbehälter und Flaschen auf den zum Hauseingang führenden Gehweg, liegt darin ein Mangel der Mietsache, der zur Mietminderung berechtigt. Mietminderung wegen störendem Mitmieter – Grundsatz und Umfang Die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung kann nicht nur …

Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich wirksamen Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte darstellen würde, die auch unter Würdigung …

Ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung kann formwirksam durch den Austausch von E-Mails – auch konkludent – geschlossen werden, sofern die wesentlichen Vertragsbestandteile aus den in Textform abgegebenen Erklärungen bestimmbar sind. Ein Provisionsverlangen, das sich unterhalb der Unterschrift …

Der Erwerb einer Teileigentumseinheit durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ganz gewichtige, über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichende Gemeinschaftsinteressen für den Erwerb sprechen. Ein symbolischer Kaufpreis von 1,- Euro ändert daran nichts, solange eine konkrete Inanspruchnahme der Gemeinschaft …

Der Austausch defekter Holzfenster gegen moderne Kunststofffenster in einer WEG ist als modernisierende Instandsetzung einzustufen und erfordert kein Gesamtkonzept für sämtliche Fenster der Anlage. Für die erforderliche Bestandsaufnahme genügt bei technisch einfach gelagerten Instandsetzungsvorhaben der Sachverstand einschlägiger Handwerksbetriebe; die Einholung …

Stürzt ein Fußgänger auf einem vereisten, nicht geräumten Gehwegabschnitt, obwohl der gegenüberliegende Gehweg erkennbar von Eis und Schnee befreit ist und dessen Benutzung möglich sowie zumutbar wäre, trifft ihn ein 100%iges Mitverschulden gemäß § 254 BGB. Eine etwaige Verletzung der …

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der die Kosten für den Austausch von Dachflächenfenstern im Zuge einer Dachsanierung exklusiv den Dachgeschosseigentümern auferlegt, verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Fenstertausch nicht durch den Gebrauch der Fenster, sondern allein durch die Sanierung …

Geräusche, die von Kinderspielplätzen ausgehen, sind im bauplanungs- und immissionsschutzrechtlichen Kontext grundsätzlich hinzunehmen. Bereits vor der Einführung des § 22 Abs. 1a BImSchG galt, dass die von ordnungsgemäß genutzten Kinderspielplätzen verursachten Geräusche im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen darstellen. Sie überschreiten …

Die nachträgliche Herabsetzung des Mietzinses in einem langfristigen Mietvertrag bedarf nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sich deren jederzeitigen Widerruf – zumindest mit Wirkung für die Zukunft – vorbehalten hat. Ein solcher Widerrufsvorbehalt verhindert, dass die Änderungsvereinbarung als langfristige Bindung …

Die gerichtliche Bestellung eines Verwalters nach § 21 Abs. 8 WEG setzt voraus, dass die Eigentümergemeinschaft zuvor mit der Angelegenheit befasst wurde. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern selbst (§ 21 Abs. 1, 3 WEG). Dieses Selbstverwaltungsrecht darf nicht …

Im vorliegenden Fall fühlte sich eine Erdgeschossmieterin dadurch belästigt, dass die Müllcontainer von der Vermieterin am Vorabend der Leerung herausgestellt wurden – und fünf Meter vor dem Schlafzimmer der Mieterin landeten. Dies stelle besonders im Sommer eine erhebliche Geruchs- und …

Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung setzt voraus, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde. Eine Kündigung kann sowohl fristlos aus wichtigem Grund nach § 543 BGB als auch ordentlich gemäß § 573 BGB erklärt werden. Maßgeblich ist, ob …

Eine Doppeltätigkeit des Maklers für beide Seiten eines Immobiliengeschäfts ist grundsätzlich zulässig und führt nicht zur Verwirkung des Maklerlohns, sofern der Makler entweder für beide Seiten als Nachweismakler oder für eine Seite als Vermittlungs- und für die andere als Nachweismakler …

Liegen ein wirksamer schuldrechtlicher Erwerbsvertrag, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sowie die Besitzübergabe der Wohnung vor, entsteht eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, auf die die Vorschriften des WEG weitgehend entsprechend anzuwenden sind. Der werdende Wohnungseigentümer hat dabei bereits alle Rechte und Pflichten eines …

Das Abschleifen, Grundieren und Lasieren der Wand- und Deckenvertäfelung ist nicht als Schönheitsreparatur im Sinne von § 28 Abs.4 Satz 4 II. BV zu qualifizieren, weil es weit über das hinausgeht, was mit einem Streichen der Tapeten und Wände verbunden …

Ein Beschuss der Loggia mit einer Luftdruckwaffe berechtigt zur Mietminderung von 5 % der Bruttomiete, solange eine konkrete Wiederholungsgefahr besteht – diese entfällt jedoch, wenn über mehrere Monate kein weiterer Vorfall eingetreten ist. Mehrere gleichzeitig vorliegende Mängel, die denselben Teil …

Ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB in Verbindung mit den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes setzt voraus, dass durch die Maßnahme eine Beeinträchtigung im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG vorliegt. Maßgeblich ist, ob die übrigen Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung …

Die Rückgabe der Mietsache und die Entgegennahme der Schlüssel durch den Vermieter sind vom Renovierungszustand der Räumlichkeiten unabhängig; eine Verweigerung der Schlüsselannahme wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ist nicht zulässig. Rückgabe der Mietsache: Zustand ohne Belang Die Rückgabe eines Mietobjekts ist rechtlich …

Ist eine formularmietvertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam, entfällt damit nicht das Recht des Vermieters, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Ein solches Mieterhöhungsverlangen verstößt weder gegen den Sanktionscharakter noch gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, da es ausschließlich auf künftige Mietzeiträume …

Die WEG-Jahresabrechnung muss vollständig, übersichtlich und ohne Sachverständigen nachvollziehbar sein. Insbesondere bei der Instandhaltungsrücklage ist nicht nur der buchhalterische Stand auszuweisen, sondern auch, ob und in welchem Umfang Mittel der Rücklage für andere Zwecke – etwa zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen …