Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens oder mutmaßlicher Wohnungsprostitution setzt voraus, dass die zugrunde liegenden Pflichtverletzungen nach Zeit, Ort und Art konkret dargelegt werden; pauschale Behauptungen über „ständig wechselnde“ Besucher oder unsubstantiierte Vorwürfe genügen weder den formellen Begründungsanforderungen …

Grundstückseigentümer sind als Zustandsstörer im Sinne des allgemeinen Ordnungsrechts verpflichtet, einem massiven Rattenbefall auf ihrem Grundstück durch professionelle Schädlingsbekämpfung sowie durch Beseitigung von Nahrungsquellen und Unterschlupfmöglichkeiten entgegenzuwirken, sofern hiervon eine konkrete seuchenrechtliche Gefahr ausgeht. Finanzielle Leistungsunfähigkeit befreit nicht von dieser …

Ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist, hat weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter einen Anspruch auf Vermittlungsprovision. Der Provisionsausschluss nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG erfasst nach dieser Entscheidung …

Die Installation einer Mobilfunkantenne auf dem Dach des Gebäudes einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf. Die nicht auszuschließende Möglichkeit gesundheitlicher Beeinträchtigungen durch elektromagnetische Strahlung begründet bereits einen über das zumutbare Maß hinausgehenden Nachteil, …

Eine formularmäßige Mietvertragsklausel, die dem Mieter das Halten, den unmittelbaren Besitz und die Nutzung von Kraftfahrzeugen ausnahmslos und ohne Rechtsanspruch auf Ausnahmegenehmigung untersagt, benachteiligt den Mieter unangemessen und unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn die Klausel der Umsetzung eines städtebaulich …

Eine im Mietvertrag enthaltene Klausel, die dem Mieter das Halten, Besitzen oder Nutzen eines Kraftfahrzeuges verbietet, stellt eine unangemessene Benachteiligung dar und ist unwirksam. Das Interesse des Vermieters an der Verwirklichung eines autofreien Wohnkonzepts rechtfertigt keinen derart weitreichenden Eingriff in …

Leistet ein zur Räumung verurteilter Mieter gemäß § 711 S. 1 ZPO eine Sicherheit, um die Zwangsvollstreckung abzuwenden, dient diese nicht nur der Sicherung des Räumungsanspruchs als solchem. Sie steht dem Vermieter darüber hinaus auch zur Befriedigung von Ansprüchen auf …

Die Ausübung der Prostitution stellt eine gewerbliche Nutzung dar, die mit dem städtebaulichen Leitbild eines allgemeinen Wohngebiets unvereinbar ist. Sie ist dort auch nicht ausnahmsweise als „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“ zulässig, da von ihr typischerweise Beeinträchtigungen der Wohnruhe ausgehen, die …

Verweigert ein Mieter über einen längeren Zeitraum beharrlich und trotz mehrfacher Aufforderung sowie qualifizierter Abmahnung den Zutritt zur Mietwohnung, kann dies auch bei einem langjährigen Mietverhältnis und hohem Alter des Mieters eine ordentliche, unter Umständen sogar eine fristlose Kündigung des …

Verweigert ein Mieter über einen längeren Zeitraum beharrlich und trotz mehrfacher Aufforderung sowie qualifizierter Abmahnung den Zutritt zur Mietwohnung, kann dies auch bei einem langjährigen Mietverhältnis und hohem Alter des Mieters eine ordentliche, unter Umständen sogar eine fristlose Kündigung des …

Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger berufen. Verletzt der Vermieter dabei seine Pflicht, dem Mieter eine im selben Haus verfügbare Alternativwohnung anzubieten, …

Es besteht ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf Wiederinbetriebnahme eines stillgelegten Aufzugs, den das Gericht im Wege der Beschlussersetzung durchsetzen kann, wenn die Gemeinschaft untätig bleibt. Wann ist die Anfechtung eines Negativbeschlusses erfolgversprechend? Ein Negativbeschluss, mit dem die Wohnungseigentümerversammlung die Durchführung …

Die Zustimmungsklage zur Mieterhöhung kann nicht wirksam per Telefax erhoben werden, da diesem die Qualität eines Schriftsatzes im Sinne des § 253 ZPO fehlt. Für die Wahrung der Klagefrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG ist der fristgerechte …

Ein im Mietvertrag formularmäßig vereinbartes Tierhaltungsverbot ist grundsätzlich wirksam, kann sich jedoch im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich erweisen, wenn keine schutzwürdigen Vermieterinteressen mehr bestehen. Stimmen sämtliche Mietparteien des Hauses der Haltung eines kleinen Hundes zu und geht von diesem keine Störung …

Eine entgeltliche „Nutzungsvereinbarung“ ist als Mietverhältnis im Sinne des § 546a BGB zu qualifizieren, wenn sie sämtliche essentialia negotii („wesentliche Geschäftseigenschaften“) eines Mietvertrags – insbesondere eine konkrete Gebrauchsüberlassungspflicht gegen Entgelt – enthält, auch wenn sie befristet ist und zusätzliche Verhandlungspflichten …

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Auskunftsklage nach § 556g Abs. 3 BGB entfällt nicht deshalb, weil sich der Vermieter wegen einer unterlassenen vorvertraglichen Information (§ 556g Abs. 1a BGB) ohnehin nicht auf Ausnahmetatbestände nach §§ 556e, 556f BGB berufen kann. Auskunftsanspruch …

Ein nach Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs versandtes Mieterhöhungsverlangen kann nach Treu und Glauben als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auszulegen sein, wenn kein sonstiger nachvollziehbarer Grund für dessen Versendung ersichtlich ist. Nimmt der Mieter dieses Angebot fristgerecht an, …

Erteilt der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht und gerät dadurch in Verzug, kann er sich nach Erteilung der Abrechnung nicht darauf berufen, mit der Auszahlung eines sich ergebenden Guthabens noch nicht in Verzug gewesen zu sein. Der Mieter ist vielmehr …

Unterlässt der Vermieter pflichtwidrig die ab dem 31.12.2013 vorgeschriebene Messung des auf die zentrale Warmwasserversorgung entfallenden Wärmeanteils mittels Wärmemengenzähler, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zu. Die Kürzung ist jedoch nicht pauschal mit …

Verletzt der Vermieter gegenüber dem Vormieter seine vorvertragliche Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB, führt dies nicht dazu, dass bei der Bestimmung der nach § 556e Abs. 1 BGB geschuldeten Vormiete ein Ausnahmetatbestand nach §§ 556e, 556f …

Gerät ein Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, ohne den Mieter zuvor gerichtlich auf Zahlung der Erhöhungsbeträge in Anspruch genommen und eine rechtskräftige Verurteilung erwirkt zu …

Eine Verlängerung der Räumungsfrist setzt voraus, dass der Mieter sich nachweislich intensiv um Ersatzwohnraum bemüht hat. Die entsprechende Handlungsobliegenheit beginnt bei eindeutiger Sach- und Rechtslage bereits mit Zugang der Kündigung, spätestens jedoch mit erstinstanzlicher Stattgabe der Räumungsklage oder einem entsprechenden …

Ein Sondernutzungsrecht kann auch einem Miteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden und muss nicht zwingend allen Miteigentümern gemeinsam zustehen. Der Zuordnung stehen weder der Wortlaut des § 10 Abs. 3 WEG noch grundbuchtechnische Besonderheiten entgegen. Was ist ein …

Eine Nebenkostenabrechnung für öffentlich geförderten Wohnraum genügt der gesetzlichen Schriftform auch dann, wenn sie maschinell erstellt und lediglich mit einer nicht eigenhändigen Unterschrift versehen wurde. Voraussetzung ist, dass die Abrechnung so weit wie technisch möglich mit Hilfe einer automatischen Einrichtung …

Ein Gebäude gilt auch dann als Neubau im Sinne des § 556f Satz 1 BGB, wenn es nicht neu errichtet, sondern nach jahrzehntelangem Leerstand mit wesentlichem Bauaufwand erstmals zu Wohnzwecken umgebaut wurde; die Mietpreisbremse findet dann keine Anwendung. Dass dabei …

Mieter sind nicht verpflichtet, eine in einem Neubau vorhandene Restbaufeuchte durch überobligatorisches Heizen und Lüften auszugleichen. Eine gesteigerte Sorgfaltspflicht besteht nur dann, wenn der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses konkret auf die Restbaufeuchte hingewiesen und dem Mieter zugleich mitgeteilt hat, …

Wird eine nachträglich eingebaute Wasseruhr im Bad so ungünstig angebracht, dass die bestimmungsgemäße Nutzung des WC erheblich erschwert wird, kann der Mieter vom Vermieter eine weniger störende Anbringung verlangen. Warum musste ein Wasserzähler nachträglich eingebaut werden? Der nachträgliche Einbau von …

Ein monatelanger, das gesamte Mietshaus betreffender Mäusebefall stellt einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, der eine Minderung des Mietzinses bis auf null sowie eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter rechtfertigen kann. Bleibt der Vermieter trotz Kenntnis über einen …

Ein vertraglich vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung ist auch für einen späteren Erwerber der Mietsache bindend, wenn die Klausel wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde und dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB genügt. Für die Einhaltung der Schriftform reicht …

Ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, mit dem das für ein Umlaufverfahren erforderliche Stimmenquorum herabgesetzt wird, kann isoliert im Wege der Beschlussmängelklage angefochten werden. Wird jedoch der auf dieser Grundlage gefasste Umlaufbeschluss bestandskräftig, entfällt das Rechtsschutzbedürfnis …

Der Umbau eines Balkons in einen Wintergarten stellt keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar, wenn die damit verbundenen Nachteile – insbesondere der Verlust der balkontypischen Nutzungsmöglichkeiten – den Wohnwertgewinn durch den zusätzlichen Wohnraum überwiegen. Wann muss der Mieter einen …

Eine Regelung in der Hausordnung eines Mehrfamilienhauses, die das Duschen und Baden in der Zeit von 22.00 bis 6.00 Uhr – außer in begründeten Ausnahmefällen – untersagt, ist wirksam und kann von einem Mitbewohner im Wege eines Unterlassungsanspruchs durchgesetzt werden. …

Nutzen mehrere Grundstückseigentümer ein Abflussrohr gemeinsam, gelten für dessen Verwaltung die Vorschriften der Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB entsprechend. Ist die Beseitigung eines Rohrschadens eine notwendige Maßregel zur Substanzerhaltung, kann ein Teilhaber die Reparatur auch ohne Zustimmung der übrigen …

Stellt der Vermieter das vereinbarte Lastschriftverfahren wegen wiederholter Rücklastschriften wirksam ein und weist er den Mieter darauf klar hin, wandelt sich die Zahlungspflicht von einer Hol- in eine eigenverantwortlich zu erfüllende Schuld; unterbleibt daraufhin die rechtzeitige Zahlung, tritt Verzug ein. …

Ein gewerblicher Wohnungsmakler verliert seinen Provisionsanspruch, wenn er im Zeitpunkt der Vermittlung bereits mit der Verwaltung der vermittelten Wohnung betraut war oder eine entsprechende Bestellung ernsthaft im Gespräch stand. Auf den formellen Beginn der Verwaltertätigkeit kommt es dabei nicht an, …

Wurde eine ein gewerblicher Wohnungsmakler mit der Verwaltung der vermittelten Wohnung betraut, so steht ihm kein Provisionsanspruch zu. Der Provisionsanspruch ist bereits dann ausgeschlossen, wenn eine Bestellung zum Verwalter zum Zeitpunkt der Vermittlung ernsthaft im Gespräch war. Auf den formellen …

Nebenkostennachforderungen des Vermieters verjähren gemäß § 197 BGB a.F. in vier Jahren. Sie können jedoch bereits innerhalb dieser Frist verwirkt sein, wenn der Vermieter über mehrere Jahre hinweg Nebenkostenabrechnungen vorlegt, ohne die Vorauszahlungen anzupassen, und der Mieter deshalb berechtigt darauf …

Eine Formularklausel, die dem Vermieter das Betreten der Wohnung „zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen“ erlaubt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Ein Besichtigungsrecht des Vermieters setzt stets einen konkreten, dem Mieter mitzuteilenden Anlass voraus; bloße Routinekontrollen des …

Wird in einer Wohnungseigentümerversammlung ein Rechtsanwalt eingesetzt, um im Auftrag der Gemeinschaft gegen einen einzelnen Eigentümer vorzugehen, so darf sich dieser Eigentümer aus Gründen der Waffengleichheit ebenfalls anwaltlich begleiten lassen. Ein Ausschluss dieses Beistands ist unzulässig und führt zur Anfechtbarkeit …

Bei der Berechnung der dreitägigen Karenzfrist für den Zugang einer Wohnraumkündigung gemäß § 573c Abs. 1 BGB (bzw. § 565 Abs. 2 BGB a.F.) ist der Samstag generell nicht als Werktag zu berücksichtigen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Samstag …

Weist eine Gemeinschaftsordnung dem einzelnen Wohnungseigentümer die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen zu, nimmt jedoch die Erneuerung des Außenanstrichs ausdrücklich aus und ordnet diese der Gemeinschaft zu, so ist im Zweifel auch die vollständige Erneuerung der Fenster Aufgabe …

Ein Mitbesitzer eines Grundstücks, der nicht zugleich Eigentümer ist, ist grundsätzlich nicht zur Beseitigung eines von diesem Grundstück ausgehenden Baumbewuchses verpflichtet, wenn die Störungsbeseitigung einen Eingriff in die Sachsubstanz erfordert und dem Besitzer keine eigene Entscheidungsbefugnis über diesen Eingriff zusteht. …

Ein Provisionsanspruch des Nachweismaklers besteht auch dann fort, wenn zwischen der maklerlichen Nachweistätigkeit und der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages mehr als ein Jahr liegt. Voraussetzung ist, dass die Verkaufsabsicht des Verkäufers durchgehend fortbestanden hat; die Beweislast hierfür trägt der Makler. …

Eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses setzt grundsätzlich eine vorherige Abmahnung voraus, sofern nicht eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses vorliegt, die auch durch eine Abmahnung nicht mehr behoben werden könnte. Selbst ein gewichtiges Fehlverhalten eines Mieters gegenüber Dritten im Haus rechtfertigt …

Verweigert ein Schuldner beharrlich die tituliert geschuldete Duldung des Zutritts zum Austausch von Wasser- und Wärmezählern, kann dies mit Ordnungsgeld sanktioniert werden – auch wenn die Verpflichtung zugleich eine Handlungspflicht (Öffnen der Türen) enthält. Maßgeblich ist der Schwerpunkt der Verpflichtung, …

Baumaßnahmen, die den Grundriss der Mietsache verändern und zu einer Vergrößerung der Wohnfläche führen, sind keine vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen, sondern stellen eine Umgestaltung des Mietgegenstandes dar. Der Anbau eines Wintergartens nebst Vorsatzbalkon ist daher nicht duldungspflichtig. Wodurch unterscheidet …

Überschreitet der Betrieb eines Fahrstuhls den nach DIN 4109-62 zulässigen Höchstwert von 30 dB (A), hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf geeignete Schallschutzmaßnahmen. Auf die Kosten der Maßnahme kommt es dabei ebenso wenig an wie darauf, dass …

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf einem Mitglied bei nachhaltigem Zahlungsrückstand die gemeinschaftliche Versorgung, etwa mit Heizwärme, sperren, sofern der Rückstand mehr als sechs Monatsbeträge des Hausgelds beträgt und die Sperre zuvor angedroht wurde. Grundlage hierfür ist ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB, …

Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann wirksam sein, wenn sie auf dem Wunsch beruht, durch einen Umzug die Fahrzeit zum Arbeitsplatz zu verkürzen und mehr Zeit mit den eigenen Kindern zu verbringen. Die Entscheidung über den eigenen Wohnbedarf und die familiäre …

Zieht Zigarettenrauch von der Terrasse einer im Erdgeschoss neu eröffneten Gaststätte in eine darüberliegende Wohnung, begründet dies keinen Mietmangel. Ein Mieter kann daher keinen Beseitigungsanspruch gegen den Vermieter geltend machen, solange das Rauchen in der Gaststätte gesetzlich nicht untersagt ist. …