Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Sind Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft als solche im Grundbuch eingetragen, wird die GbR – nicht die einzelnen Gesellschafter – Vermieterin der auf dem Grundstück belegenen Wohnungen. Eine Zustimmungsklage zur Mieterhöhung kann daher ausschließlich von der Gesellschaft erhoben werden; eine Prozessstandschaft der …

Klauseln, die die Verpflichtung zum Heizen zeitlich begrenzen, Tierhaltung pauschal untersagen, das Wäschetrocknen in der Wohnung generell verbieten oder dem Mieter den Beweis für fehlendes Verschulden auferlegen, verstoßen regelmäßig gegen das Gebot der angemessenen Interessenabwägung.
Anwendungsbereich des AGBG und Klagebefugnis…

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie die nach der Rechtsprechung entwickelten Mindestangaben enthält. Allgemeine und pauschale Bestreitungen genügen nicht, um inhaltliche Einwendungen wirksam zu erheben. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB sind Einwendungen des Mieters gegen die …

Ein Mieter, der gegen ein erstinstanzliches Räumungsurteil Berufung einlegt, kann die Versagung einer Räumungsfrist nicht zusätzlich im Wege der sofortigen Beschwerde angreifen. Beide Rechtsbehelfe schließen sich gegenseitig aus: Wer die Hauptsache anficht, muss die Räumungsfrist zwingend im Berufungsverfahren geltend machen. …

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 Abs. 1, 558a BGB setzt zwingend voraus, dass dem Mieter ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Der Zugang stellt die Grundlage für die Entstehung der materiell-rechtlichen Pflicht zur Zustimmung dar. Ohne Zugang …

Übermäßig lautes und lang anhaltendes Hundegebell, insbesondere zu Mittags- oder Nachtzeiten, kann den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und eine behördliche Anordnung rechtfertigen, die den unbeaufsichtigten Aufenthalt des Hundes außerhalb des Wohnhauses während der Ruhezeiten einschränkt. Eine solche Verfügung ist jedoch …

Führen dauerhafte Durchfeuchtung und großflächiger Schimmelpilzbefall einer Wohnung dazu, dass kein Wohnwert mehr erkennbar ist, ist die Miete um 100 % gemindert. Das Ausmaß der Wohnwertbeeinträchtigung ist dabei objektiv zu bestimmen – nicht danach, ob der Mieter die widrigen Umstände …

Führen dauerhafte Durchfeuchtung und großflächiger Schimmelpilzbefall einer Wohnung dazu, dass kein Wohnwert mehr erkennbar ist, ist die Miete um 100 % gemindert. Das Ausmaß der Wohnwertbeeinträchtigung ist dabei objektiv zu bestimmen – nicht danach, ob der Mieter die widrigen Umstände …

Endet die gesetzliche Antragsfrist für eine Räumungsfristverlängerung auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, verschiebt sich das Fristende auf den nächsten Werktag. Die Vorschrift ist unmittelbar – nicht nur entsprechend – anwendbar. Antragsfrist für Räumungsfristverlängerung Nach §§ 721 Abs. 2 …

Ein Genossenschaftsmitglied, das seine Wohnung einem Untermieter vollständig oder teilweise überlässt, ohne die kostenorientierte Genossenschaftsmiete anteilig weiterzureichen, und sich dadurch einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft, verletzt den genossenschaftlichen Satzungszweck. Diese Verletzung berechtigt die Wohnungsgenossenschaft zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Ein Anspruch …

Besteht ein unauflösbarer Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan, kann an den betroffenen Flächen kein wirksames Sondereigentum entstehen. Enthält der Aufteilungsplan einen handschriftlichen Vermerk der Bauaufsichtsbehörde, der die eingezeichneten Garagen ausdrücklich als bloße Stellplätze kennzeichnet und damit die zeichnerische Darstellung inhaltlich …

Beruft sich der Vermieter bei Schimmelbefall auf ein Fehlverhalten des Mieters, muss er beweisen, dass Baumängel als Ursache ausgeschlossen sind – gelingt ihm das nicht, ist die Mietminderung berechtigt. Gutachterlich festgestellte Wärmebrücken in den befallenen Wandbereichen begründen einen erheblichen Mangel …

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt keine feste Frist, innerhalb derer die Jahresabrechnung zu erstellen ist. Nach § 28 Abs. 3 WEG besteht lediglich die Pflicht des Verwalters zur Erstellung, ohne dass ein bestimmtes Datum genannt wird. Mangels gesetzlicher Vorgabe richtet sich die …

Ein gewalttätiger Angriff auf einen Mitbewohner, durch den dieser verletzt wird, rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin, eine öffentlich-rechtliche Anstalt in München, vermietete seit 01.04.2009 eine Einzimmerwohnung in der Wilhelm-Busch-Straße in München für …

Mieter sind zur Mietminderung wegen Schimmelbefall berechtigt, wenn die Bausubstanz des Mietobjekts die aktuell geltenden technischen Anforderungen nicht erfüllt, und zwar unabhängig davon, welche Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. Das Alter eines Gebäudes entbindet den Vermieter nicht …

Die teilweise Nichtigkeit eines Staffelsatzes wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der nachfolgenden Staffelbeträge. Jeder Staffelsatz ist eigenständig anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt seines jeweiligen Anfangstermins zu beurteilen. Maßgeblich für Reichweite und Umfang der …

Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn die Vertragsbestimmungen in einem von einer Partei aufgesetzten und unterzeichneten Schriftstück niedergelegt sind, das die andere Partei – mit oder ohne bekräftigenden Zusatz – ebenfalls unterzeichnet. Eine nochmalige Unterzeichnung durch die erste …

Besteht nach Landesrecht eine eigentumsbezogene Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern, sind die Wohnungseigentümer befugt, diesen Einbau durch Mehrheitsbeschluss gemeinschaftlich zu regeln – unabhängig davon, ob die öffentlich-rechtliche Pflicht den Verband, die Gesamtheit der Eigentümer oder den einzelnen Eigentümer trifft. Rauchwarnmelder, …

Kosten für die Beseitigung von Graffiti sind als Hausreinigungskosten umlagefähige Betriebskosten, sofern sie regelmäßig anfallen und der Verursacher nicht feststellbar ist. Nur wenn die Graffiti-Entfernung eine Verletzung der Haussubstanz betrifft, handelt es sich um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten. Formelle Wirksamkeit der …

Kosten für die Beseitigung von Graffiti sind als Hausreinigungskosten umlagefähige Betriebskosten, sofern sie regelmäßig anfallen und der Verursacher nicht feststellbar ist. Nur wenn die Graffiti-Entfernung eine Verletzung der Haussubstanz betrifft, handelt es sich um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten. Formelle Wirksamkeit der …

Die Anfechtungsklage gegen die auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist fristgerecht nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben und damit zulässig. Maßgeblich ist, dass die Klage rechtzeitig beim Gericht eingegangen und der Kostenvorschuss innerhalb der gesetzten Frist eingezahlt …

Die Anfechtungsklage gegen die auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist fristgerecht nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben und damit zulässig. Maßgeblich ist, dass die Klage rechtzeitig beim Gericht eingegangen und der Kostenvorschuss innerhalb der gesetzten Frist eingezahlt …

Besteht nach Landesrecht eine eigentumsbezogene Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern, sind die Wohnungseigentümer befugt, diesen Einbau durch Mehrheitsbeschluss gemeinschaftlich zu regeln – unabhängig davon, ob die öffentlich-rechtliche Pflicht den Verband, die Gesamtheit der Eigentümer oder den einzelnen Eigentümer trifft. Rauchwarnmelder, …

Versäumt der Vermieter, den Mieter auf erhöhte Lüftungsanforderungen infolge bauseitiger Wärmebrücken hinzuweisen, hat er die daraus resultierende Schimmelpilzbildung zu vertreten – mit der Folge einer berechtigten Mietminderung. Hinweispflicht des Vermieters bei Wärmebrücken und Schimmelpilzbildung Treten in einer Mietwohnung Schimmelpilzschäden auf, …

Der Kondiktionsausschluss nach § 814 BGB greift bei der Rückforderung überzahlter Miete regelmäßig nicht, wenn die Miete – wie heute üblich – im Voraus geleistet wird. Da der Mieter im Zahlungszeitpunkt nicht wissen kann, ob und in welchem Umfang die …

Wechselt ein Versicherungsnehmer seinen Wohngebäudeversicherer und tritt später ein Leitungswasserschaden auf, trägt er die volle Beweislast dafür, dass der Schaden erst nach dem Versicherungswechsel eingetreten ist. Kann dieser Zeitpunkt – auch durch Sachverständige – nicht geklärt werden, geht diese Unaufklärbarkeit …

Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung ergibt sich aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB, wenn das Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung beendet wurde. Nach § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos …

Eine Duschtür oder Duschabtrennung fällt nicht unter das Merkmal „Vorhangelemente als Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte“ im Sinne des Bonner Mietspiegels. Maßgeblich sind allein solche Elemente, die als Wandverkleidung – also als Alternative etwa zu Fliesen oder Naturwerkstein – verbaut …

Wer als Mieter Handwerkertermine zur Mängelbeseitigung ohne nachvollziehbaren Grund wiederholt verschiebt oder verweigert, verliert für den Zeitraum der Vereitelung das Recht zur Mietminderung. Daneben setzt eine wirksame Mietminderung grundsätzlich eine ordnungsgemäße Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter voraus – ohne diese Anzeige …

Eine vertraglich vereinbarte Umstellung der Mietstruktur von einer Inklusivmiete auf eine Nettomiete mit gesonderter Betriebskostenabrechnung ist wirksam, wenn der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV bestimmt und die Höhe der ungefähr …

Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden im Bereich von Fensterlaibungen und Fensterbänken können einen vom Vermieter zu verantwortenden Baumangel darstellen, der zur Mangelbeseitigung verpflichtet und zu einer Mietminderung berechtigt. Schimmel an sonstigen Wand- und Deckenflächen ist dagegen dem Verantwortungsbereich des Mieters zuzuordnen, wenn …

Die wiederholte und beharrliche Verweigerung des Wohnungszutritts gegenüber dem Vermieter stellt einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB dar. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der …

Wird ein Mietverhältnis auf der Grundlage eines vorgetäuschten Eigenbedarfs befristet oder gekündigt und zieht der Mieter in der Folge aus, steht ihm Schadensersatz zu – jedoch nur für tatsächlich erforderliche und nachgewiesene Schadenspositionen, wobei die Schadensminderungspflicht sowie die Vorschriften der …

Werden dem Mieter einer Wohnung mitvermietete Räumlichkeiten teilweise entzogen, so ist eine Mietminderung berechtigt – unabhängig davon, ob der Mieter die genannten Räumlichkeiten früher nicht genutzt hat. Im vorliegenden Fall war dem Mieter mietvertraglich die Nutzung von Waschküche, Trockenspeicher und …

Ein Anspruch auf Beseitigung von Überhang oder Überwuchs von Bäumen und Sträuchern ergibt sich aus §§ 1004, 910 BGB. Eigentümer sind berechtigt, die Entfernung von überhängenden Zweigen und Wurzeln zu verlangen, wenn dadurch die Nutzung des Grundstücks beeinträchtigt wird. Überhang …

Wiederholte sexuelle Handlungen (hier: Selbstbefriedigungsakte) eines Mieters auf dem Balkon seiner Wohnung stellen eine erhebliche Störung des Hausfriedens dar und rechtfertigen nach vorheriger Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede …

Wird vermieteter Wohnraum nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert, kann der Erwerber eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam nicht vor Ablauf der dreijährigen Wartefrist aussprechen. Innerhalb dieser als gesetzliche Sperrfrist ausgestalteten Zeit ist ein auf Eigenbedarf gestütztes berechtigtes Interesse des Erwerbers …

Das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Betriebskostenabrechnung ist nicht bereits dann verletzt, wenn der Vermieter vor Vertragsschluss keine Vergleichsangebote eingeholt hat. Entscheidend ist vielmehr, ob die beauftragten Leistungen tatsächlich zu objektiv überhöhten, nicht marktgerechten Preisen vergeben wurden. Wirtschaftlichkeitsgebot – Wann liegt ein …

Die Wirksamkeit einer Mieterhöhung hängt von den gesetzlichen Regelungen der §§ 557 ff. BGB sowie von vertraglichen Abreden ab, die das Erhöhungsrecht einschränken oder ausschließen können. Nach § 557 Abs. 3 BGB sind Vereinbarungen zulässig, die das Recht zur Mieterhöhung …

Wer die Miete ohne rechtlichen Grund nicht oder nicht vollständig zahlt, begeht eine nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung – auch dann, wenn er irrtümlich von einem Minderungsrecht ausgegangen ist. Übersteigt der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten eine volle Monatsmiete, ist die ordentliche …

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplätzen beschließen, ohne dass hierin ein anfechtbarer Nachteil für einzelne Eigentümer liegt. § 13 Abs. 2 WEG gewährt kein Recht zur unentgeltlichen Eigennutzung von Gemeinschaftseigentum, sondern regelt lediglich das …

Eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum Zweck des Abrisses und Neubaus eines Wohngebäudes ist unwirksam, wenn dem Mieter die Kündigung zugeht, bevor die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt wurde. Die Genehmigung muss bereits im Zeitpunkt des Zugangs …

Bei Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Mietwohnung trägt der Vermieter die Verantwortung, solange ihm der Nachweis nicht gelingt, dass die Ursache ausschließlich dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Die Höher einer diesbezüglichen Mietminderung berechnet sich nach der Bruttomiete und kann mithilfe …

Versicherungsnehmer sind verpflichtet, einen Schadensfall unverzüglich beim Versicherer anzuzeigen – und zwar bereits ab Kenntnis des Schadens, nicht erst nach Erhalt des Versicherungsscheins. Wer diese Obliegenheit verletzt und den Schaden zudem eigenständig beseitigt, riskiert den vollständigen Verlust seines Leistungsanspruchs. Dies …

Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden im Bereich von Fensterlaibungen und Fensterbänken können einen vom Vermieter zu verantwortenden Baumangel darstellen, der zur Mangelbeseitigung verpflichtet und zu einer Mietminderung berechtigt. Schimmel an sonstigen Wand- und Deckenflächen ist dagegen dem Verantwortungsbereich des Mieters zuzuordnen, wenn …

Wer als Mieter Handwerkertermine zur Mängelbeseitigung ohne nachvollziehbaren Grund wiederholt verschiebt oder verweigert, verliert für den Zeitraum der Vereitelung das Recht zur Mietminderung. Daneben setzt eine wirksame Mietminderung grundsätzlich eine ordnungsgemäße Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter voraus – ohne diese Anzeige …

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplätzen beschließen, ohne dass hierin ein anfechtbarer Nachteil für einzelne Eigentümer liegt. § 13 Abs. 2 WEG gewährt kein Recht zur unentgeltlichen Eigennutzung von Gemeinschaftseigentum, sondern regelt lediglich das …

Die Wirksamkeit einer Mieterhöhung hängt von den gesetzlichen Regelungen der §§ 557 ff. BGB sowie von vertraglichen Abreden ab, die das Erhöhungsrecht einschränken oder ausschließen können. Nach § 557 Abs. 3 BGB sind Vereinbarungen zulässig, die das Recht zur Mieterhöhung …

Ein Anspruch auf Beseitigung von Überhang oder Überwuchs von Bäumen und Sträuchern ergibt sich aus §§ 1004, 910 BGB. Eigentümer sind berechtigt, die Entfernung von überhängenden Zweigen und Wurzeln zu verlangen, wenn dadurch die Nutzung des Grundstücks beeinträchtigt wird. Überhang …

Die wiederholte und beharrliche Verweigerung des Wohnungszutritts gegenüber dem Vermieter stellt einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB dar. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der …