Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Eine formularvertragliche Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei auf sechs Monate in einem Wohnraummietvertrag ist wirksam und hält der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG stand. Die Verlängerung begünstigt in erster Linie den Mieter, da sie ihm mehr Zeit zur Beschaffung …

Kommunen dürfen Grundstückseigentümern in nicht wendegeeigneten Sackgassen einen von der Satzung abweichenden, weiter entfernten Stellplatz für Abfallbehälter zuweisen, wenn ein Rückwärtsfahren der Entsorgungsfahrzeuge aus Gründen der Verkehrssicherheit und Unfallverhütung ausscheidet. Eine Ziehstrecke von rund 130 m ist bei ebener Wegführung …

Kommunen dürfen Grundstückseigentümern in nicht wendegeeigneten Sackgassen einen von der Satzung abweichenden, weiter entfernten Stellplatz für Abfallbehälter zuweisen, wenn ein Rückwärtsfahren der Entsorgungsfahrzeuge aus Gründen der Verkehrssicherheit und Unfallverhütung ausscheidet. Eine Ziehstrecke von rund 130 m ist bei ebener Wegführung …

Kommunen dürfen Grundstückseigentümern in nicht wendegeeigneten Sackgassen einen von der Satzung abweichenden, weiter entfernten Stellplatz für Abfallbehälter zuweisen, wenn ein Rückwärtsfahren der Entsorgungsfahrzeuge aus Gründen der Verkehrssicherheit und Unfallverhütung ausscheidet. Eine Ziehstrecke von rund 130 m ist bei ebener Wegführung …

Wird der Besitz an einer Wohnung durch verbotene Eigenmacht entzogen, kann die vormals berechtigte Besitzerin die Wiedereinräumung des Besitzes im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen. Die Besitzer müssen in diesem Fall einen gutgläubigen Erwerb substantiiert darlegen; gelingt dies nicht, ist …

Der Betrieb eines Rasenroboters in einem reinen Wohngebiet stellt keine wesentliche Beeinträchtigung dar, wenn die nach der TA Lärm maßgeblichen Immissionsrichtwerte deutlich unterschritten werden. Allein die Dauer des Betriebs begründet keine Unwesentlichkeit ausschließenden Umstände, da die Richtwerte der TA Lärm …

Der Betrieb eines Rasenroboters in einem reinen Wohngebiet stellt keine wesentliche Beeinträchtigung dar, wenn die nach der TA Lärm maßgeblichen Immissionsrichtwerte deutlich unterschritten werden. Allein die Dauer des Betriebs begründet keine Unwesentlichkeit ausschließenden Umstände, da die Richtwerte der TA Lärm …

Wird durch eine auf dem Nachbargrundstück installierte Videoüberwachungsanlage das Privatgrundstück eines Dritten, die dazugehörige Zuwegung oder der angrenzende öffentliche Bereich erfasst, greift dies in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Betroffenen ein. Der Betreiber der Anlage ist dann in erster Linie zur …

Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch einer Schließanlage wegen eines nicht zurückgegebenen Schlüssels setzt voraus, dass die betroffenen Schließzylinder tatsächlich ausgetauscht wurden – eine bloße abstrakte Gefährdung genügt nicht. Zudem trifft den Vermieter im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht …

Ein Vermieter darf die verpfändete Mietkaution nur einziehen, wenn seine Gegenforderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist. Bei streitigen Ansprüchen fehlt es an der erforderlichen Pfandreife, sodass der Mieter den Zugriff im Wege der einstweiligen Verfügung unterbinden kann. Einziehung einer verpfändeten …

Fehlt bei mehreren Nutzergruppen die erforderliche Vorerfassung des Verbrauchsanteils, ist die Heizkostenabrechnung zwar inhaltlich fehlerhaft, muss aber nicht durch eine Abrechnung allein nach Wohnfläche ersetzt werden. Der Nutzer kann stattdessen den auf ihn entfallenden Kostenanteil um 15 % kürzen, wobei …

Versagt eine Gemeinde ihr Einvernehmen zu einem bauplanungsrechtlich zulässigen Vorhaben schuldhaft und verzögert dadurch die Erteilung der Baugenehmigung, haftet sie dem Bauherrn auf Schadensersatz – unabhängig davon, ob die Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung auch ohne das Einvernehmen hätte erteilen können. Die …

Verweigert eine Gemeinde das nach § 36 BauGB erforderliche Einvernehmen zu einem Bauvorhaben schuldhaft und rechtswidrig, haftet sie dem Bauwilligen auf Ersatz des Verzögerungsschadens – dies gilt auch dann, wenn ein zuvor durch Fristablauf fingiertes Einvernehmen nachträglich zurückgenommen wird. Eine …

Gerät der Mieter nur vier Monate nach einer gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam gewordenen fristlosen Kündigung erneut mit erheblichen Teilen des Mietzinses in Verzug, so liegt hierin eine Vertragsverletzung von erheblichem Gewicht, die eine ordentliche Kündigung …

Verstößt ein Schuldner gegen ein rechtskräftiges Unterlassungsurteil wegen ruhestörenden Lärms, wird sein Verschulden durch die objektive Pflichtverletzung indiziert. Eine Exkulpation gelingt nicht bereits durch den Hinweis auf eine krankheitsbedingt fehlende Impulskontrolle; entscheidend ist vielmehr, ob der Schuldner es unterlassen hat, …

Steht bereits vor Ablauf einer angemessenen Nachbesserungsfrist fest, dass der Unternehmer die Frist nicht einhalten wird, kann der Besteller schon vor Fristablauf den großen Schadensersatzanspruch geltend machen. Ein weiteres Zuwarten ist ihm in diesem Fall nicht zumutbar. Muss der Besteller …

Der mietrechtliche Anspruch auf Zustimmung zur Installation eines Steckersolargerätes besteht nicht uneingeschränkt: Ragt das konkret gewählte Modul über den Balkonbereich hinaus und begründet es aufgrund seiner Montageart eine vermeidbare Gefahr für Dritte, insbesondere für Kinder, kann der Vermieter die Zustimmung …

Das Negativmerkmal „Schlechter Instandhaltungszustand“ nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2021 kann bereits durch eine einzige erhebliche Schadstelle an einem der dort nur beispielhaft genannten Gebäudeteile erfüllt sein, wenn diese auf einen vom Durchschnitt abweichenden schlechten Zustand des Gesamtgebäudes schließen …

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nur wirksam, wenn der geltend gemachte Mietrückstand sowohl formell in der Kündigungserklärung als auch materiell im Rechtsstreit nachvollziehbar und rechnerisch schlüssig dargelegt wird. Beruht der Rückstand auf einseitig erhöhten Betriebs- oder Heizkostenvorauszahlungen, muss der Vermieter …

Verstößt ein Vermieter gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB, verliert er seinen Anspruch auf den 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Betrag für den gesetzlich bestimmten Zeitraum endgültig. Vorvertragliche Informationsobliegenheit als Voraussetzung erhöhter Miete § 556g …

Der Zwangsverwalter eines Wohnungs- oder Teileigentums hat die sogenannte Abrechnungsspitze aus der während seiner Verwaltung von den Wohnungseigentümern beschlossenen Jahreseinzelabrechnung vorab zu bezahlen. Dabei ist unerheblich, ob er bereits im abzurechnenden Wirtschaftsjahr als Zwangsverwalter bestellt war; entscheidend ist allein, dass …

Schadenersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur zu, wenn er dem Mieter zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat; dazu muss er die Dekorationsmängel im Einzelnen aufzeigen. …

Eine Mietsache ist mangelfrei, wenn sie dem zum Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden Stand der Technik entspricht; später in Kraft getretene DIN-Normen sind für die Mangelbeurteilung grundsätzlich unbeachtlich. Wurden neue Fenster bereits vor Abschluss des Mietvertrags eingebaut, trifft den Vermieter zudem …

Sonnt sich ein Mieter oder eine Mieterin nackt im eigenen Garten, stellt dies keine Störung des Hausfriedens dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte. Der Hausfrieden schützt allein das Verhältnis der im selben Gebäude wohnenden Personen zueinander – die Reaktion …

Hat ein Mieter Anlass zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gegeben, so ist er zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet – den Vermieter trifft jedoch eine Schadensminderungspflicht. Wurde ein Ersatzmieter gefunden, der sich jedoch später als zahlungsunfähig herausstellt, so haftet der …

Lässt ein Mieter die Wohnung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel grundlos renovieren, steht ihm gegen den Vermieter zwar ein bereicherungsrechtlicher Wertersatzanspruch zu. Dieser Anspruch unterliegt jedoch der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist, sodass er nach Rückgabe der Mietsache zügig geltend gemacht werden muss. …

Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bleibt auch bei unrenoviert übernommener Wohnung wirksam, wenn die vereinbarte Renovierungsfrist erst mit der Wohnungsüberlassung zu laufen beginnt und bei Beendigung des Mietverhältnisses bereits abgelaufen ist. Abwälzung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag In …

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt auch dann wirksam, wenn der Mieter die Miete unter Berufung auf einen Schimmelbefall gemindert hat – der Vermieter muss die Berechtigung der Minderung vor Erhebung der Räumungsklage nicht gesondert klären. Kündigung wegen Zahlungsverzugs trotz …

Der Eigentümer eines Grundstücks ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen untergeordneten, nicht als Hauptzugang gewidmeten Zuweg gegen sämtliche denkbaren Sturzgefahren abzusichern. Kann der Nutzer erkennbare Risiken des Weges – etwa Unebenheiten, Bewuchs oder Nässe – durch angepasste Sorgfalt selbst abwenden, scheidet …

Eine Miete darf bis zur Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete vereinbart werden, selbst wenn diese die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteigt. Stimmt der Vormieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, entsteht dadurch grundsätzlich ein wirksamer Rechtsgrund für …

Eine Miete darf bis zur Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete vereinbart werden, selbst wenn diese die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteigt. Stimmt der Vormieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, entsteht dadurch grundsätzlich ein wirksamer Rechtsgrund für …

Für die Untersagung der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung genügt bereits das Fehlen einer erforderlichen Nutzungsänderungsgenehmigung (formelle Illegalität); auf die materielle Rechtmäßigkeit kommt es nur an, wenn die Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist. Die Anordnung des Sofortvollzugs muss dabei einzelfallbezogen begründet …

Ein erheblicher Mäusebefall in einer Mietwohnung berechtigt den Mieter zur Minderung der Miete um mindestens 20 % sowie zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Die malermäßige Behandlung des Balkons gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Bei einem Sprung in der Fensterscheibe trägt …

Die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters beginnt bereits mit der Übergabe der Mietsache an einen vom Vermieter benannten Dritten, sobald dieser dem Vermieter eine ungestörte Untersuchungsmöglichkeit verschafft – unabhängig davon, ob die Rückgabepflicht tatsächlich ordnungsgemäß erfüllt wurde. Eine Hemmung …

Feuchte, mit Schimmel bedeckte Wände sowie ein verdreckter, von Ratten befallener Hof rechtfertigen eine Mietminderung. Gleiches gilt für eine nicht funktionierende Gegensprechanlage und einen fehlenden Anschluss an die Gemeinschaftsantenne. Mietminderung bei mehreren Wohnungsmängeln Nach § 536 BGB ist der Mieter …

Ein bereits vor Einzug bestehender Kakerlakenbefall berechtigt Mieter mit Kleinkind auch dann zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Fristsetzung – auch dann, wenn der Vermieter bereits eine Desinfektion veranlasst hat, das Risiko eines Wiederauftretens sowie gesundheitliche Gefahren durch Insektizide jedoch fortbestehen. …

Eine Mäuseplage stellt einen Mangel der Mietsache dar und berechtigt zur Mietminderung; deren Höhe richtet sich jedoch nach der Lage des Mietobjekts, da das Vorkommen von Mäusen in ländlicher Umgebung mit Tierhaltung in der Nachbarschaft anders zu bewerten ist als …

Das Kündigungsrecht des Mieters wegen einer gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Mietsache kann nicht verwirkt werden, da es dem Vermieter gesetzlich verwehrt ist, sich einen entsprechenden Verzicht des Mieters im Voraus vertraglich zusichern zu lassen. Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde? …

Wird einem Besitzer durch verbotene Eigenmacht der Zugang zu einer von ihm errichteten Anlage entzogen, kann er im Wege der einstweiligen Verfügung ungehinderten Zugang verlangen, ohne dass es auf die materielle Berechtigung zum Besitz ankommt. Materiellrechtliche Einwände gegen den zugrundeliegenden …

Ein Mieter darf einen mangelhaften, weit von der Wohnung entfernten Briefkasten eigenmächtig durch einen an der Wohnungstür angebrachten Briefkasten ersetzen, wenn der ursprüngliche Briefkasten witterungsbedingt nicht ausreichend geschützt und nur über einen unbeleuchteten, nicht befestigten Weg erreichbar ist. Ein Anspruch …

Eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen, die sprachlich eng an § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angelehnt ist, ist auch dann nicht unklar, wenn sich die Formulierung „von innen“ nicht durch ein „und“ oder „sowie“, sondern durch ein Komma an …

Wird einem Besitzer durch verbotene Eigenmacht der Zugang zu einer von ihm errichteten Anlage entzogen, kann er im Wege der einstweiligen Verfügung ungehinderten Zugang verlangen, ohne dass es auf die materielle Berechtigung zum Besitz ankommt. Materiellrechtliche Einwände gegen den zugrundeliegenden …

Eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen, die sprachlich eng an § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angelehnt ist, ist auch dann nicht unklar, wenn sich die Formulierung „von innen“ nicht durch ein „und“ oder „sowie“, sondern durch ein Komma an …

Bewahrt ein Mieter illegale Betäubungsmittel in der Wohnung auf, überschreitet er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs und verletzt seine mietvertragliche Obhutspflicht gegenüber dem Vermieter. Für einen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen einer bei einer polizeilichen Durchsuchung beschädigten Wohnungstür genügt dies jedoch …

Ist ein Wasserschaden zwischen Wohnungseigentümern durch die gemeinsame Gebäudeversicherung gedeckt und scheidet ein Regress des Versicherers gegen den Schädiger aus, darf der geschädigte Miteigentümer den Schädiger grundsätzlich nicht auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Ausgestaltung des rechtlichen Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern Zwischen …

Bewahrt ein Mieter illegale Betäubungsmittel in der Wohnung auf, überschreitet er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs und verletzt seine mietvertragliche Obhutspflicht gegenüber dem Vermieter. Für einen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen einer bei einer polizeilichen Durchsuchung beschädigten Wohnungstür genügt dies jedoch …

Ist ein Wasserschaden zwischen Wohnungseigentümern durch die gemeinsame Gebäudeversicherung gedeckt und scheidet ein Regress des Versicherers gegen den Schädiger aus, darf der geschädigte Miteigentümer den Schädiger grundsätzlich nicht auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Ausgestaltung des rechtlichen Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern Zwischen …

Stellt ein Vermieter die Heizungsanlage nicht entsprechend den gesetzlichen Vorgaben ein und ist die Anlage dadurch überdimensioniert, verstößt dies gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und begründet einen Sorgfaltspflichtverstoß. Dem Mieter steht in diesem Fall ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu, mit dem …

Wird ein Mietverhältnis von beiden Parteien jeweils fristlos gekündigt, bemisst sich der Streitwert einer Feststellungsklage nicht nach der gesamten vertraglich vereinbarten Restlaufzeit, sondern nur nach dem Zeitraum bis zur zeitlich früher wirkenden Kündigung der Gegenseite. Wie berechnet sich der Streitwert …

Auch wenn Vermieter und Mieter ursprünglich einen schriftlichen Mietvertrag beabsichtigt hatten, kann ein wirksamer Mietvertrag bereits durch die tatsächliche Durchführung der mündlich vereinbarten Vertragsbedingungen zustande kommen. Überlässt der Vermieter die Mieträume und zahlt der Mieter die Mietkaution sowie die erste …