Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Obwohl sie eine Photovoltaik-Anlage auf einem Hausdach verschattet, darf eine ca. 50 Jahre alte, geschützte Waldkiefer nicht gefällt werden. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, das mit einem Einfamilienhaus bebaut …

Ein Rollator fällt nicht unter ein in der Hausordnung vorgesehenes Abstellverbot für Fahrräder und vergleichbare Gegenstände im Hausflur. Vermieter sind verpflichtet, gehbehinderten Mietern das Abstellen von Rollatoren im Gebäude zu ermöglichen; sie dürfen jedoch verlangen, dass das Gerät platzsparend zusammengeklappt …

Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen untergebracht sind, verlieren dadurch nicht ihre Sondereigentumsfähigkeit. Der erforderliche Zugang der Gemeinschaft zu diesen Anlagen ist über die gesetzliche Duldungspflicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG …

Ein Kinderwagen darf im Hausflur abgestellt werden. Dies gilt jedenfalls immer dann, wenn der Flur groß genug dafür ist und deshalb die Mitbewohner nicht beeinträchtigt werden. Enthält die Hausordnung ein entsprechendes Verbot, so ist dieses wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Hat …

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung von Mietverhältnissen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum zulässig ist. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten haben Wohnungen in …

Ein Beseitigungsanspruch wegen Anpflanzungen auf gemeinschaftlichem Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nach § 15 Abs. 3 WEG i. V. m. § 1004 Abs. 1 BGB voraus, dass der in Anspruch genommene Eigentümer als Störer verantwortlich ist. Zu unterscheiden ist dabei zwischen …

Ein dingliches Wohnrecht muss hinreichend bestimmt bezeichnet sein und den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort entsprechen. Fehlt es hieran, lassen sich aus der Vereinbarung keine Rechte herleiten. Ein dingliches Wohnrecht an einer „abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“ bezieht sich aus diesem Grund …

Eine – durch den Mieter angefochtene – Nachtragsvereinbarung zwischen neuem Eigentümer und Mieter hat keinerlei Bedeutung für die zuvor kraft Gesetzes eingetretene Änderung der Vermieterstellung durch grundbuchlich vollzogenen Eigentümerwechsel. Wenn sich die Hausverwaltung des Eigentümers wie ein Vermieter geriert haben …

Gibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht alle Schlüssel zurück, ist die mietrechtliche Rückgabepflicht nicht automatisch dauerhaft unerfüllt. Unterlässt der Vermieter zumutbare Maßnahmen zur Beseitigung dieses Hindernisses, entfällt der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach Ablauf einer angemessenen Frist. Die Rückgabepflicht …

Der Vermieter von Wohnraum darf die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegen. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er hat mit seiner Klage die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen …

Wer auf seinem Grundstück einen Baum unterhält, an dem ein Spielgerät befestigt ist, muss die Tragfähigkeit des betroffenen Astes durch fachlich geschultes Personal prüfen lassen; die Beauftragung eines ungeschulten Laien genügt den Anforderungen der Verkehrssicherungspflicht nicht. Erkennbare Schädigungsmerkmale verpflichten zur …

Die Überlassung einer Mietwohnung an ein Kind der Mieter begründet keinen Kündigungsgrund, solange die Mieter die Wohnung weiterhin – auch als Zweitwohnung – nutzen und nicht vollständig aus dem Besitz ausgeschieden sind. Eine Gebrauchspflicht des Mieters besteht nicht; entscheidend ist …

Vermietet ein Insolvenzverwalter eine vom Schuldner angemietete Immobilie ohne die mietvertraglich erforderliche Erlaubnis des Vermieters an einen unzuverlässigen Untermieter und gefährdet er dadurch den Rückgabeanspruch des aussonderungsberechtigten Vermieters, kann dies seine persönliche Haftung begründen. Die Haftung ist dabei auf den …

Eine mietvertragliche Klausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn sie den gesetzlichen Rahmen des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV überschreitet, den Umfang der Renovierungspflicht unklar formuliert oder eine sogenannte Fachhandwerkerklausel enthält. Die Pflicht zur Durchführung von …

Das Wirtschaftlichkeitsgebot in der WEG schützt Eigentümer nicht vor jeder kostspieligen Sanierungsmaßnahme, sondern nur vor sinnlosen oder völlig überteuerten Maßnahmen – ist ein Sanierungsbedarf festgestellt, steht der Gemeinschaft ein Ermessensspielraum zu. Das Wirtschaftlichkeitsgebot gem. § 19 Abs. 1 WEG verpflichtet …

Ein feuchter Keller stellt auch bei einem Altbau einen Mietmangel dar, wenn die Nutzbarkeit zum Lagern von Gegenständen nicht gewährleistet ist. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung die geltenden Bauvorschriften eingehalten wurden. Treten bei …

Eine BGB-Gesellschaft ist nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin, eine …

Ein Makler, der seinen Auftraggeber nicht über die allgemein bekannte negative Reputation eines Wohngebiets aufklärt, verletzt seine maklervertraglichen Nebenpflichten. Im Rahmen eines Maklervertrags ist der Makler nicht allein zur Nachweis- oder Vermittlungsleistung verpflichtet. Aus dem besonderen Treueverhältnis zwischen Makler und …

Das Stimmrecht von Teileigentümern (vorliegend: Stellplatzeigentümern) kann in der Gemeinschaftsordnung objektbezogen beschränkt werden, jedoch nicht vollständig für Beschlüsse über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Verwalterbestellung – solche Klauseln sind nichtig. Gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG sind bei Beschlussfassungen in …

Der Anspruch aus enteignendem Eingriff ist auf eine angemessene Entschädigung nach Enteignungsgrundsätzen gerichtet, er umfasst hingegen nicht einen vollen Schadensersatz. Grundlage der Entschädigung ist allein der erlittene Substanzverlust; zur Berechnung der Entschädigung kann auch nicht auf die Differenzhypothese des allgemeinen …

Ein faktischer Verwalter, der ohne wirksame Bestellung oder gültigen Verwaltervertrag handelt, unterliegt denselben Pflichten wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter und haftet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bei Pflichtverletzungen nach § 280 Abs. 1 BGB. Tritt jemand gegenüber einer GdWE und …

Eine in einem Wohnungsmietvertrag aus der Zeit des DDR-Zivilgesetzbuchs (ZGB) enthaltene Kündigungsklausel, die dem Mieter eine Kündigungsfrist von zwei Wochen einräumt, gilt als eigenständige und wirksame vertragliche Vereinbarung nach dem 3. Oktober 1990 fort. Sie verdrängt als vorrangiges Vertragsrecht die …

Wer als Wohnungsvermittler gegen Zahlung eines erfolgsunabhängigen Entgelts Mietangebote nach Kundenprofil nebst Kontaktdaten übermittelt, erbringt eine Nachweisleistung im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Vorauszahlung ist in diesem Fall unzulässig. Der Betrieb einer Wohnungsdatenbank, über die Mietinteressenten gegen Entgelt …

Eine Modernisierungsankündigung des Vermieters wird hinfällig, wenn die angekündigten Arbeiten sich erheblich verzögern und kein zeitlicher Zusammenhang zur ursprünglichen Ankündigung mehr besteht. Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 554 BGB (jetzt …

Wer einem Nachbarn wiederholt in den Abend- und Nachtstunden vor der Hauseingangstür auflauert und dabei Beleidigungen äußert, erfüllt den Tatbestand der unzumutbaren Belästigung durch Nachstellen gemäß § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 b GewSchG. Sechs solcher Vorfälle innerhalb …

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn einzelne Positionen nicht hinreichend klar bezeichnet sind oder – bei Heizkosten – der verwendete Preis je Einheit nicht nachvollziehbar ermittelt werden kann. Eine Betriebskostenabrechnung muss so gestaltet sein, dass der Mieter auf einfache Weise …

Eine bei der Wohnungsabnahme in den Räumlichkeiten des Mieters getroffene Vereinbarung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten kann nicht als Haustürgeschäft (nach §§ 312, 355 BGB) widerrufen werden. Es fehlt an der typischen Überrumpelungssituation, weil lediglich bestehende mietvertragliche Pflichten konkretisiert werden und …

Gemäß § 48 Abs. 5 WEG nF sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes in ihrer bis zum 1.12.2020 geltenden Fassung für die bereits vor diesem Stichtag bei Gericht anhängigen Verfahren weiterhin anwendbar. Dies betrifft die Verfahrensvorschriften der §§ …

Es kann ein sechsmonatiges Annäherungsverbot nach Drohung eines Nachbarn anlässlich eines vorangegangen Streits wegen Cannabiskonsums ausgesprochen werden. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Das Gericht sah es als erwiesen an, dass der Antragsteller, der in seiner Wohnung eines Abends …

Ist das Wohnzimmer einer Wohnung unbenutzbar, so ist eine Minderung des Mietzinses um 30 % gerechtfertigt. Im zu entscheidenden Fall war es in der Wohnung über der des Mieters zu einem Wasserschaden gekommen. Die Decke des Mieters war komplett durchgefeuchtet, …

Verwendet eine Teilungserklärung den Begriff „Wohnungseigentümer“, ist dieser – sofern die Gemeinschaft auch Teileigentümer umfasst – als Synonym für „Sondereigentümer“ auszulegen. Ein genereller Stimmrechtsausschluss von Garagenstell- oder Gewerberaumeigentümern hält einer Inhaltskontrolle nicht stand und ist unwirksam. Teilungserklärungen sind Bestandteil des …

Ein WEG-Verwalter, der die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ohne wichtigen Grund im Sinne des § 12 Abs. 2 WEG verweigert, handelt pflichtwidrig und schuldhaft – selbst wenn er sich auf einen Rechtsanwalt verlassen hat. Er haftet für sämtliche aus …

Der nachträgliche Einbau eines Heizkörpers in einen Wintergarten stellt einen Eingriff in das gemeinschaftseigene Zentralheizungssystem dar und ist daher als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG zu qualifizieren. Als solche bedarf sie grundsätzlich der …

Ein Mieter, dem seine Vermieterin vorwirft, ihren Hund mit einer gesundheitsschädlichen Substanz verletzt zu haben, kann keinen Schadensersatz für die daraufhin ausgesprochene (unberechtigte) fristlose Kündigung verlangen, wenn er nicht gegen diese vorgegangen ist, sondern freiwillig ausgezogen ist. Ein Vermieter muss …

Aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt die staatliche Pflicht zum Schutz der menschlichen Gesundheit. Diese Schutzpflicht entfaltet jedoch keine uneingeschränkte Handlungspflicht für den Verordnungsgeber in jeder Situation möglicher Gefährdung. Dem Verordnungsgeber kommt bei ihrer Erfüllung ein weiter …

Eine Ausnahme von dem Regelfall, bei der Gefahrenabwehr Mieter vor dem Eigentümer in Anspruch zu nehmen, liegt auch vor, wenn der unmittelbare Nutzer schwer zu fassen ist. Dies kann bei vermieteten Eigentumsflächen der Eigentümerin der Fall sein, wenn sich trotz …

Elektromagnetische Felder können die körperliche Unversehrtheit im Sinne des Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG beeinträchtigen, da biologisch-physiologische Wirkungen grundsätzlich feststellbar sind. Ob der Schutzbereich des Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG darüber hinaus auch auf den geistig-seelischen …

Wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt, ergeben sich die Pflicht und das Recht des Verwalters im Passivprozess in Ausübung seines gesetzlichen Vertretungsrechts der Klage entgegenzutreten, aus seiner Organstellung. Seine sich aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG ergebende Befugnis …

Allein die Größe eines Hundes (hier: Berner-Sennenhund) kann dazu führen, dass dieser im Gemeinschaftsgarten einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unangeleint und ohne ausreichende Aufsicht gehalten werden darf. Dem berechtigten Interesse der übrigen Eigentümer – insbesondere dem Schutz von Kindern sowie der Vermeidung …

Eine im Rahmen einer Räumungsklage ausgesprochene Kündigung des Mietvertrags genügt den Anforderungen des § 130e ZPO nur dann, wenn sie klar erkennbar – das heißt durch Fettdruck, besondere Überschrift oder eigenen Gliederungsabschnitt hervorgehoben – im Schriftsatz enthalten ist. Die bloße …

Macht ein Vermieter gegen den Mieter einen Schadensersatzanspruch geltend, trägt er grundsätzlich die Beweislast dafür, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Nutzungsberechtigten durch Mietgebrauch entstanden ist und die Schadensursache nicht auch aus dem Verhalten eines Dritten herrühren kann, …

Ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen oder einem unbefristeten Mietvertrag lösen möchte, kann seine Entlassung aus dem Mietverhältnis grundsätzlich nur dann verlangen, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter nachweist. Diese Pflicht ergibt …

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Aushang eigener Anzeigen in den Infokästen einer WEG, wenn diese Tafeln durch die Hausverwaltung ausschließlich für eigene Informationsaushänge im Interesse der Bewohner vorgesehen sind. Aus vereinzelten unautorisierten Fremdaushängen folgt weder eine Duldungspflicht noch ein …

Zahlt der Mieter in Kenntnis eines Mangels den vollen Mietzins, weil der Vermieter die baldige Mängelbeseitigung zugesagt hat, verwirkt er sein Minderungsrecht nicht. Voraussetzung für den Ausschluss der Verwirkung gemäß § 539 BGB a.F. analog ist, dass die Zahlung nicht …

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter mitteilen. Erfolgt die Mitteilung fristgerecht, entfaltet die Abrechnung Fälligkeit für etwaige Nachforderungen. Der Zugang …

Die bloße Angabe der Wohnanschrift im Impressum einer Internetpräsenz sowie geringfügige digitale Tätigkeiten wie Mails, Rechnungen oder gelegentliche Videocalls begründen keine nach außen in Erscheinung tretende gewerbliche Nutzung einer Wohnung und fallen damit unter den Mietzweck „Wohnen“. Eine Kündigung aus …

Die Miete mindert sich von Gesetzes wegen aufgrund eines Mangels, der die Tauglichkeit der vermieteten Wohnung einschränkt (vgl. BGH, 27.02.1991 – Az: XII ZR 47/90). Für Mängel trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Er muss den Mangel konkret beschreiben …

Ein Grundstückseigentümer muss bauliche Anlagen so einrichten, dass Niederschlags- und Abwasser nicht auf Nachbargrundstücke gelangt – auch wenn ein vollständiger Schutz vor Überschwemmungen technisch unmöglich ist. Diese Pflicht besteht, soweit Maßnahmen möglich und zumutbar sind, die eine spürbare Verminderung der …

Eine mietvertragliche Klausel, die dem Mieter „die Kosten der Schönheitsreparaturen“ auferlegt, ist nicht als bloße Kostenübernahmeregelung zu verstehen, sondern begründet zugleich eine Pflicht zur tatsächlichen Ausführung der Renovierungsarbeiten. Bleibt der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung schuldig, haftet er …

Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau nach einer Insolvenz des Bauträgers auch die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale …