Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Die schuldhafte Verletzung der Pflicht zur erneuten Leistung einer Mietsicherheit rechtfertigt jedenfalls dann keine ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn der Mieter die Kaution zuvor bereits gegenüber dem …

Bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite muss die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich von allen Vermietern gemeinsam erklärt und unterschrieben werden; eine verdeckte Stellvertretung ist unzulässig. Fehlt die Mitwirkung eines Vermieters im Kündigungsschreiben, liegt eine unwirksame Teilkündigung vor – unabhängig davon, ob …

Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB ist als Druckmittel ausgestaltet, um die Vertragserfüllung herbeizuführen. Sein Zweck liegt nicht in der dauerhaften Sicherstellung der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung, da hierfür die Minderung nach § 536 BGB vorgesehen ist. Wird über …

Die Bestellung eines Verwalters entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung auch die wesentlichen Eckpunkte des Verwaltervertrages, insbesondere Laufzeit und Vergütung, festgelegt werden. Fehlt eine Einigung über die konkrete Vergütung, bleibt unklar, worüber die Wohnungseigentümer tatsächlich abgestimmt haben; …

Schließt der Vermieter einen Wärmelieferungsvertrag ab, bevor das Mietverhältnis mit dem betroffenen Mieter überhaupt besteht, kann ihn insoweit keine vertragliche Nebenpflicht zur Wirtschaftlichkeit treffen – eine solche Pflicht setzt ein bestehendes Schuldverhältnis voraus. Auch ein unterbliebener Anbieterwechsel begründet keine Pflichtverletzung, …

Besichtigt der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung eingehend und verlangt lediglich die Beseitigung von kleineren Mängeln, während er im übrigen die Wohnung als „in Ordnung“ bezeichnet, liegt darin ein Verzicht auf weitere Ansprüche. ……

Ein Vermieter haftet gegenüber dem Mieter grundsätzlich nicht auf Schadensersatz, wenn eine ausgesprochene Kündigung lediglich aus formellen Gründen unwirksam ist, sofern die materiellen Voraussetzungen des Kündigungsrechts tatsächlich vorlagen. Gleiches gilt für die gerichtliche Geltendmachung eines hierauf gestützten Räumungsanspruchs, soweit dessen …

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn Kostenpositionen aus unterschiedlichen Ziffern der Betriebskostenverordnung ohne sachlichen Grund zusammengefasst werden. Zudem steht dem Mieter, der fristgerecht Belegeinsicht verlangt hat, ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Nachzahlungsforderung zu. Formelle Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung Nach § 2 …

Sind die Briefkästen eines Mietshauses nur durch Betreten des Gebäudes erreichbar, kann der Mieter vom Vermieter zusätzliche Haustürschlüssel für Postboten und Zeitungszusteller verlangen. Der Verweis auf ein bloßes Klingeln genügt nicht, um eine zeitnahe Postzustellung sicherzustellen. Der Vermieter darf lediglich …

Verstößt eine Mietzinsvereinbarung bei Vertragsschluss gegen die Mietpreisbremse, bleibt die Miethöhenregelung auch dann teilweise unwirksam, wenn sich die zugrunde liegenden Vorschriften später als verfassungswidrig erweisen oder auslaufen sollten. Entscheidend ist allein, dass die Regelungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses verfassungsgemäß waren …

Liegt der über Heizkostenverteiler erfasste Verbrauchswärmeanteil unter 14 %, ist eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung unzulässig. Die Ausnahmeregelung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV greift dabei nicht bei ungedämmten, im Fußboden verlaufenden Heizleitungen. In diesem Fall kann der Mieter die …

Ein Mangel nach § 536 BGB liegt vor, wenn die Mietsache infolge von Abweichungen von der vereinbarten oder der gewöhnlichen Beschaffenheit in ihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Maßgeblich ist dabei eine objektive Beurteilung des Ausmaßes der Beeinträchtigung. Es …

Ein WEG-Verwalter darf eine außerordentliche Eigentümerversammlung nur einberufen, wenn hierfür ein objektiver Grund besteht, etwa eine notwendige Entscheidung über Verwaltungsmaßnahmen. Sind Themen wie die eigene Abberufung und Neubestellung eines Verwalters bereits erschöpfend behandelt worden, fehlt es an der objektiven Erforderlichkeit …

Im vorliegenden Fall forderte der Mieter vom Vermieter, die verschobenen und z.T. gesprungenen Fliesen des Balkons auszutauschen. Der Vermieter wollte daraufhin Klinker-Optik Betonfliesen verlegen lassen und schickte Handwerker vorbei, die vom Mieter jedoch nicht eingelassen wurden, da diesem andere Fliesen …

Eine auf der Grundstücksgrenze verlaufende Einrichtung ist auch dann eine Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB, wenn sie nicht der Grenzscheidung dient oder hierzu geeignet ist. Ausreichend ist, dass sie beiden Grundstücken in sonstiger Weise zum Vorteil gereicht – …

Ein Wohnungseigentümer kann von der Eigentümergemeinschaft keine Erstattung der Kosten für die Instandsetzung einer nachträglich eingebauten, mangelhaft ausgeführten Trittschalldämmung verlangen. Maßgeblich für den geschuldeten Ausstattungsstandard des gemeinschaftlichen Eigentums ist der Zustand im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums – eine spätere …

Ein Notwegerecht nach § 917 BGB setzt voraus, dass die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks rechtmäßig ist. Wird ein ursprünglich genehmigtes Wochenendhaus ohne Baugenehmigung erweitert und dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt, entfällt der Anspruch auf ein Notwegerecht selbst dann, wenn das Grundstück …

Ist bei Beendigung eines Mietverhältnisses der nach der Richtlinie VDI 2067 erforderliche Mindestgradtaganteil von 450 Promille erreicht, muss der Vermieter eine Zwischenablesung der Heizkörper veranlassen – unabhängig davon, wie kurz die Mietdauer im betreffenden Wirtschaftsjahr war. Unterbleibt die Zwischenablesung aus …

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht bereits deshalb rechtsmissbräuchlich, weil der Vermieter den später eingetretenen Bedarf bei Vertragsschluss hätte voraussehen können. Rechtsmissbräuchlich handelt nur, wer zu diesem Zeitpunkt bereits entschlossen war oder zumindest erwog, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen, dies dem …

Wird ein Nachbargrundstück gezielt durch Außenbeleuchtung angestrahlt, stellt dies eine wesentliche und nicht ortsübliche Beeinträchtigung dar, gegen die ein Unterlassungsanspruch besteht. Zum Nachweis der Beeinträchtigung angefertigte Videoaufnahmen sind im Zivilprozess verwertbar, wenn sie anlassbezogen und zeitlich begrenzt erfolgen und das …

Die vollständige Rückgabe der Mietsache umfasst auch die Rückgabe sämtlicher Schlüssel; unterbleibt dies, kann der Vermieter für eine Übergangszeit Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete verlangen, wenn er die Räume deshalb nicht weitervermieten kann. Dieser Anspruch ist jedoch zeitlich begrenzt, …

Die Bestimmung „Das Gebäude ist nicht länger als 6 Monate ununterbrochen unbewohnt“ ist als Gefahrerhöhungstatbestand in einer Deklaration im Versicherungsschein bzw. in den Bedingungen einer Wohngebäudeversicherung im Hinblick auf die Steigerung des Brandrisikos unwirksam. Eine Erhöhung der Brandgefahr kann erst …

Nachbarn müssen von einer Grundstückszufahrt ausgehende Lichtimmissionen zwischen 22.00 und 6.00 Uhr nicht dulden, wenn dadurch Wohn- und Schlafräume wesentlich aufgehellt werden. Ein Verweis auf zumutbare Selbstschutzmaßnahmen wie das Herablassen von Rollläden scheidet aus, wenn die Störung durch den Verursacher …

Löst sich bei einem Sturm ein Dachziegel und beschädigt ein geparktes Fahrzeug, spricht ein Anscheinsbeweis für die fehlerhafte Errichtung oder mangelhafte Unterhaltung des Gebäudes. Windstärken bis zu 10 Beaufort (etwa 90 km/h) reichen nicht aus, um diesen Anschein zu erschüttern, …

Eine Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Wartefrist und die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 1 und 3 BGB eingehalten sind und für die Zustimmungsklage dass die Klagefrist gemäß § 558b Abs. 2 BGB gewahrt …

Eine vertragswidrige Tierhaltung rechtfertigt nicht automatisch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses; erforderlich ist stets eine umfassende Interessenabwägung, bei der konkrete und akute Beeinträchtigungen von Bedeutung sind. Was sind die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung? Nach § 543 Abs. 1 S. …

Ein in der Gemeinschaftsordnung vereinbarter Ausschluss von Schadensersatzansprüchen für Instandsetzungsmaßnahmen kann auch den verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruch erfassen. Dies gilt auch dann, wenn die Maßnahme erheblichen Umfang hat, sofern die Gemeinschaftsordnung den quantitativen Umfang der erfassten Maßnahmen nicht beschränkt. Qualifikation umfangreicher Baumaßnahmen …

Eine Mietzinsvereinbarung ist nach § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz unwirksam, soweit sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt. Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mietspiegel als allgemein zugängliche Erkenntnisquelle bei Standardwohnraum in der Regel ausreichend und einem …

Ein Telekommunikationsunternehmen kann sich nach Beendigung eines Gestattungsvertrags nicht auf eine Duldungspflicht des Grundstückseigentümers nach § 57 Abs. 1 Nr. 2 TKG berufen, um den Verbleib von Breitbandverteileranlagen in dessen Gebäuden zu rechtfertigen. Die Vorschrift erfasst nach ihrer Entstehungsgeschichte, ihrem …

Die immissionsschutzrechtliche Privilegierung nach § 22 Abs. 1a BImSchG gilt nicht nur für die von Kindern unmittelbar verursachten Geräusche, sondern umfasst ebenso die Betriebsgeräusche von Spielgeräten wie etwa einer Seilbahn. Im Regelfall einer bestimmungsgemäßen Spielplatznutzung besteht für Anwohner eine uneingeschränkte …

Ein nach § 563 BGB in den Mietvertrag eingetretenes Haushaltsmitglied ist verpflichtet, den Vermieter zeitnah über den Tod der ursprünglichen Mietpartei zu informieren. Unterbleibt diese Mitteilung über einen längeren Zeitraum, kann dies einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach …

Die Errichtung einer Parabolantenne stellt unabhängig von einem Eingriff in die Gebäudesubstanz eine bauliche Veränderung dar und bedarf daher grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Einem Wohnungseigentümer ausländischer Herkunft ist es regelmäßig zumutbar, statt einer Satellitenanlage die Kabelanlage zu nutzen, sofern …

Die Nichtzahlung einer rechtskräftig titulierten Schadensersatzforderung des Vermieters kann eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn der Mieter sein fehlendes Verschulden nicht darlegt und beweist. Ein zusätzlicher Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Mieter die bereits gerichtlich festgestellte Ursache für Feuchtigkeitsschäden weiterhin beharrlich …

Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge einer Modernisierungsmaßnahme erforderlich werden, können auf die Miete umgelegt werden – auch dann, wenn nicht der Vermieter einen Handwerker beauftragt, sondern der Mieter die Arbeiten selbst ausführt und sich seine Aufwendungen vom Vermieter erstatten lässt. …

Kosten aus einem Vollwartungsvertrag für einen Aufzug dürfen nicht in voller Höhe als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Vertrag neben Wartungsarbeiten auch Instandsetzungsleistungen umfasst. Lässt sich der Instandsetzungsanteil nicht konkret beziffern, ist er vom Gericht zu schätzen; …

Kosten aus einem Vollwartungsvertrag für einen Aufzug sind als Betriebskosten nur insoweit umlagefähig, als sie auf reine Wartungsleistungen entfallen; enthält die Vergütung – wie bei Vollwartungsverträgen üblich – auch einen Instandsetzungsanteil, ist dieser vorab herauszurechnen und mangels konkreter Angaben regelmäßig …

Ein islamisches Gebetshaus ist in einem allgemeinen Wohngebiet nicht genehmigungsfähig, wenn es aufgrund seiner typischen Nutzung – insbesondere durch die nach dem Kalender regelmäßig in die Nachtzeit fallenden Gebete – der gebotenen Nachtruhe des Gebiets entgegensteht. Dies gilt auch unter …

Eine landesrechtliche Verordnung zur Mietpreisbremse nach § 556 d BGB darf höchstens fünf Jahre gelten und muss bei jeder Verlängerung erneut mit aktuellem, nachvollziehbarem Tatsachenmaterial begründet werden. Stützt sich der Verordnungsgeber trotz vorliegender neuerer Erhebungen weiterhin auf veraltete Daten, ist …

Ein islamisches Gebetshaus ist in einem allgemeinen Wohngebiet nicht genehmigungsfähig, wenn es aufgrund seiner typischen Nutzung – insbesondere durch die nach dem Kalender regelmäßig in die Nachtzeit fallenden Gebete – der gebotenen Nachtruhe des Gebiets entgegensteht. Dies gilt auch unter …

Wurde ein im Mietvertragsformular als Lückentext vorgesehener Kündigungsverzicht von den Parteien nicht ausgefüllt, wird diese Regelung mangels Einigung nicht Vertragsbestandteil – auch dann nicht, wenn in zwei Vertragsexemplaren unterschiedliche Felder angekreuzt oder eingetragen wurden. Weicht zudem die zweite, auf Eigenbedarf …

Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaft die Nutzung eines mit der Wohnung durch eine Innentreppe verbundenen Hobbyraums zu Wohnzwecken genehmigt, ist nicht nichtig, wenn die Nutzung der Beschaffenheit des Raumes entspricht und keine erhebliche zusätzliche Belastung der Gemeinschaftsflächen zu erwarten …

Eine Indexmietklausel ist nicht allein deshalb unwirksam, weil sie keinen ausdrücklichen Hinweis darauf enthält, dass Mieterhöhungen nach § 559 BGB neben der Indexmiete nur unter den eingeschränkten Voraussetzungen des § 557b Abs. 2 S. 2 BGB verlangt werden können. Eine …

Wer als Mieter mehr als zwei Monatsmieten sowie die vereinbarte Mietkaution schuldet, gibt dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung – unabhängig davon, ob den Mieter an dem Rückstand ein Verschulden trifft. Zahlungen nach Rechtshängigkeit heilen die Kündigung nur dann, …

Eine abstrakte oder nicht konkret nachgewiesene Suizidgefahr rechtfertigt keinen Räumungsschutz nach § 765a ZPO. Die Gewährung eines weiteren Vollstreckungsaufschubs setzt voraus, dass die gesundheitliche Gefährdung des Schuldners konkret belegt ist und ihr nicht durch andere geeignete Maßnahmen – etwa Hinzuziehung …

Eine im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbarte Mietsenkung bleibt bei der Ermittlung der zulässigen Vormiete nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt – auch wenn der Wortlaut der Norm nur Mieterhöhungen und Mietminderungen nennt. Dies folgt …

Hat die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone wirksam auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen, fehlt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Beschlusskompetenz für Sanierungsmaßnahmen – und zwar unabhängig davon, ob Teile der Balkone im Gemeinschaftseigentum stehen. Die …

Unberechtigt vom Verwalter aus Mitteln der Wohnungseigentümergemeinschaft getätigte Ausgaben sind gleichwohl in die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen einzustellen, um Liquidität und Planungssicherheit der Gemeinschaft zu sichern. Eine von dem einschlägigen Verteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung wegen eines Ersatzanspruchs gegen einen Wohnungseigentümer kommt …

Hat die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone wirksam auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen, fehlt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Beschlusskompetenz für Sanierungsmaßnahmen – und zwar unabhängig davon, ob Teile der Balkone im Gemeinschaftseigentum stehen. Die …

Eine ordentliche Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen setzt eine vorausgehende Abmahnung voraus; lässt der Vermieter zwischen der letzten Abmahnung und der Kündigung zu viel Zeit verstreichen, kann er sich auf diese Abmahnung nicht mehr stützen. Im zu entscheidenden Fall lagen …

Wird die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwaltungsbeirat nur oberflächlich geprüft und dabei ein ungewöhnlicher, erheblicher Geldabgang übersehen, der bei sorgfältiger Belegkontrolle hätte auffallen müssen, begründet dies grob fahrlässige Unkenntnis. Die Verjährungsfrist für den bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch beginnt dann mit dem …