Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Dass Lithium-Ionen-Akkus in Brand geraten könnten, dürfte den meisten Menschen bekannt sei. Aber handelt jemand im rechtlichen Sinne fahrlässig, wenn er ein E-Bike nach einem leichten Sturz nicht von einer Fachwerkstatt auf Beschädigungen überprüfen lässt, sondern einfach weiternutzt? Der Entscheidung …

Die Umlage der Kosten für die Feuerstättenbescheidekann als laufende öffentliche Lasten des Grundstücks erfolgen. Nach § 2 Ziff. 1. der Betriebskostenverordnung gehört hierzu namentlich die Grundsteuer. Aus der Formulierung ergibt sich, dass die Grundsteuer die laufenden öffentlichen Lasten nicht abschließend …

Die Ortskirchensteuer in Rheinland-Pfalz ist nicht als umlagefähige Betriebskosten auf Wohnraummieter umlegbar. Da sie von der Konfession des Vermieters abhängt, stellt sie eine Personensteuer dar und erfüllt damit nicht die Voraussetzungen des § 2 Nr. 1 BetrKV für laufende öffentliche …

Bei der Betriebskostenabrechnung ist neben dem Leistungsprinzip auch das Abflussprinzip grundsätzlich zulässig. Pauschale Abzüge bei Hauswartkosten genügen der Darlegungslast des Vermieters nicht; bei bloßem Bestreiten durch den Mieter muss der Vermieter die nicht umlagefähigen Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln. Gleiches gilt für …

In Wohnungseigentümergemeinschaften gilt grundsätzlich, dass Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums von allen Miteigentümern nach Miteigentumsanteilen zu tragen sind (§ 16 Abs. 2 WEG). Abweichungen von dieser gesetzlichen Regelung sind zwar möglich, müssen jedoch in der Teilungs- oder …

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie kann der Käufer Schadensersatz verlangen, wenn der Verkäufer ihm bekannte Mängel arglistig verschweigt (§§ 434, 437 Nr. 3, 280 ff., 444 BGB). Dabei muss der Käufer nachweisen, dass die Mängel tatsächlich vorlagen, dass der Verkäufer …

Kosten der Zwischenablesung und des Nutzerwechsels, die beim Auszug eines Mieters entstehen, dürfen ohne besondere vertragliche Vereinbarung weder gesondert in Rechnung gestellt noch in die allgemeine Heizkostenabrechnung einbezogen und anteilig auf alle Mieter umgelegt werden. Bei einem Mieterwechsel innerhalb eines …

Wer nach dem Tod des Mieters gegenüber dem Vermieter jahrelang den Eindruck aufrechterhält, der Verstorbene lebe noch und nutze die Wohnung, gibt dem Vermieter einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung. Stirbt ein Mieter, tritt zwar nach § 563 BGB unter …

Ein Vermieter darf ohne Zustimmung des Mieters grundsätzlich nicht in dessen Wohnung eindringen. Eine Ausnahme gilt nur bei einer konkreten Notstandslage nach § 228 BGB – etwa wenn ernsthafte Anhaltspunkte für eine akute Gefahr für Leib oder Leben des Mieters …

Macht ein Vermieter im Rahmen der Räumungsvollstreckung an sämtlichen in der Wohnung befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend, kann er den Vollstreckungsauftrag auf die bloße Herausgabe der Räume beschränken. Im Rahmen der Zwangsvollstreckung zur Räumung von Wohnräumen nach § 885 ZPO …

Die Errichtung einer Solaranlage auf einem Gebäude innerhalb eines denkmalgeschützten Ensembles kann untersagt werden, wenn dadurch das historische Erscheinungsbild wesentlich beeinträchtigt wird. Dies gilt auch dann, wenn das betreffende Gebäude selbst kein Einzeldenkmal ist, jedoch zu einem erhaltenswerten Ensemble gehört. …

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare freie Alternativwohnung zur Verfügung steht, in der er seinen Bedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen kann. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass der …

Setzt der Verwalter einen wirksam gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung nicht um, kann jeder Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) im Wege der Leistungsklage auf Beschlussumsetzung in Anspruch nehmen. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren an …

Sofern die Empfangsqualität von Internet-TV deutlich schlechter als die von Sat-TV ist, kann ein Vermieter einen ausländischen Mieter für den Empfang von Sendern aus seiner Heimat nicht auf das Internet verweisen. In diesem Fall kann vom Mieter also auch nicht …

Die Rückgabe einer Mietsache erfordert keine vollständige Übergabe aller Schlüssel, solange dem Vermieter der unmittelbare Besitz am Mietobjekt tatsächlich verschafft wurde und der Besitzaufgabewille des Mieters nach außen erkennbar ist. Eine Nutzungsausfallentschädigung nach § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB …

Eine formularmäßige Indexmietklausel ist unwirksam, wenn sie die gesetzliche Einschränkung des § 557b Abs. 2 S. 2 BGB bezüglich Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht klar darstellt. Die teilweise Wiedergabe des Gesetzestextes ohne vollständige Aufnahme aller Einschränkungen erweckt den Anschein …

Ein Beseitigungsanspruch kann sich aus § 50 NachbG NRW in Verbindung mit § 1004 BGB ergeben, wenn Anpflanzungen die in § 41 NachbG NRW geregelten Grenzabstände nicht einhalten. Für Steinobstbäume gilt ein Mindestabstand von 1,50 m, für andere Bäume in …

Die Verpflichtung eines Vermieters zur Erhaltung und zur Sicherstellung der gefahrlosen Benutzung der vermieteten Mietsache erstreckt sich auch auf die zur Mietsache gehörenden Gemeinschaftsflächen. Für die gefahrlose Benutzung dieser Gemeinschaftsflächen ist der Vermieter verkehrssicherungspflichtig. Die Schutzpflichten des Vermieters korrespondieren dabei …

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann formwirksam in der Klageschrift selbst erklärt werden, wenn sie darin klar erkennbar enthalten und hervorgehoben ist. Die qualifiziert elektronisch signierte Klageschrift samt Vollmacht erfüllt die Formvorschriften, ein separates Kündigungsschreiben ist nicht erforderlich. Vorliegend wurde …

Wird ein mitvermieteter Freisitz durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück beschädigt und ist infolgedessen nicht mehr nutzbar, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Maßgeblich ist dabei, ob die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts wesentlich beeinträchtigt ist. Im konkreten Fall führte die Substanzbeschädigung durch Abrissarbeiten …

Der Bundesgerichtshof hat über den Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Duldung der Anbringung einer Parabolantenne entschieden. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Kläger, ein russischer Staatsangehöriger, ist Mieter einer Wohnung in einem der Beklagten gehörenden Mehrparteienhaus …

Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der die gemeinschaftliche Anschaffung und Wartung von Rauchwarnmeldern für alle Einheiten anordnet, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn einzelne Eigentümer bereits normkonforme Geräte betreiben und dieser Umstand im Beschluss völlig unberücksichtigt bleibt. Die betroffenen Eigentümer dürfen in …

Ein Vermieter kann eine Mieterhöhung nach § 12 MHG weder auf eine vom Mieter selbst eingebaute Heizungsanlage noch auf eine ursprünglich vorhandene Kohleetagenheizung stützen. Nach § 12 MHG (Miethöhegesetz) ist eine Erhöhung der Nettokaltmiete um bis zu 15 % zulässig, …

Ein Grundstücksmakler hat keinen Anspruch auf Einsicht in die Grundakten zur Ermittlung des vereinbarten Kaufpreises, wenn keine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für das Bestehen eines Provisionsanspruchs dargelegt wird. Das bloße Behaupten eines Maklervertrags ohne schriftlichen Nachweis oder belastbare Indizien genügt nicht. Gemäß …

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich befugt, den Umlageschlüssel für gemeinschaftlich vereinbarte Kabelnutzungsentgelte durch Mehrheitsbeschluss festzulegen. Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kann jedoch nicht im Wege der Jahreseinzel- oder Jahresgesamtabrechnung herbeigeführt werden. Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Kabelnetzbetreiber einen gemeinschaftlichen Kabelnutzungsvertrag ab, begründet …

Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft über Renovierungsmaßnahmen entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die eingeholten Angebote inhaltlich vergleichbar sind, eine hinreichende Entscheidungsgrundlage vorliegt und der Beschlussinhalt aus dem Beschlusswortlaut selbst erkennbar ist. Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft muss klar und hinreichend bestimmt oder zumindest hinreichend …

Die Haltung von Bienenvölkern auf dem Balkon einer Eigentumswohnung berührt nicht nur das Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern wirkt sich unmittelbar auf das gemeinschaftliche Eigentum sowie auf die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus. Nach § 14 Abs. 1 Nr. …

Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums – hier durch das Unterlassen bauordnungsrechtlich gebotener Maßnahmen wie der Herstellung eines zweiten Rettungsweges – und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er …

Verursacht ein Kraftfahrzeug beim Betrieb einen Sachschaden an einem Zaun, genügt für den Nachweis der Verursachung das Zusammenspiel aus zeitlich-örtlicher Nähe, glaubhafter Zeugenaussage und sachverständig festgestellter Schadenskompatibilität. Wird ein Grundstückszaun oder eine ähnliche Anlage durch den Betrieb eines Kraftfahrzeugs beschädigt, …

Das Betreiben eines Bordells in einem Wohnhaus kann einen Mietmangel darstellen, der Mieter zur Minderung der Miete in Höhe von 10 % berechtigt. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Bordell nur über den gemeinsamen Hausflur erreichbar ist, die Hauseingangstür nachts …

Die Errichtung einer Solaranlage auf einem denkmalgeschützten Gebäude kann zulässig sein, wenn die Maßnahme das Erscheinungsbild des Denkmals nur geringfügig beeinträchtigt und die privaten sowie öffentlichen Interessen an erneuerbarer Energiegewinnung überwiegen. Maßgeblich ist stets eine Einzelfallprüfung, bei der sowohl der …

Eine Baugenehmigung für ein Minarett verletzt keine nachbarschützenden Vorschriften des Baurechts, wenn sich das Bauwerk nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügt, die erforderlichen Abstandsflächen einhält und eine Nutzung zum Gebetsaufruf durch Nebenbestimmungen ausdrücklich ausgeschlossen …

Ein Beschluss, durch den der Verwalter mit der Abmahnung eines Wohnungseigentümers wegen eines die Gemeinschaft schädigenden Verhaltens beauftragt wird, ist nicht anders zu behandeln als ein Abmahnungsbeschluss und deshalb selbständig anfechtbar. Dass der Verwalter die Abmahnung bereits ausgesprochen hat, lässt …

Verschweigt ein Immobilienverkäufer dem Käufer bekannte Feuchtigkeitsmängel im Untergeschoss und stellt eine durchgeführte, aber untaugliche Sanierungsmaßnahme als bloße Vorsichtsmaßnahme dar, handelt er arglistig. Ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss greift in diesem Fall nicht; der Käufer kann vollen Schadensersatz verlangen. Beim Verkauf …

Steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen zu, weil er das Mietverhältnis aufgrund einer Pflichtverletzung des Mieters fristlos gekündigt hat, so ist dieser Anspruch auf die Dauer beschränkt, binnen derer der Mieter das Mietverhältnis von sich aus …

Wohnungseigentümer sind vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Damit hat der Bundesgerichtshof der langjährigen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, eine Absage erteilt. Ob eine entsprechende Beschlussfassung hinsichtlich …

Eine Münchner Klägerin stellte in einem Beet im allgemein zugänglichen Hof des von ihr bewohnten Mehrfamilienhauses einen ca. 30cm großen, weiß-grauen, sitzenden Hasen mit aufrechtem Oberkörper und davorsitzendem Jungtier auf. Am 12.03.2024 soll es nach Angaben der Klägerin zu einer …

Ein Wohnungseigentümer kann die aus der Gemeinschaftsordnung folgenden konkreten Rechte und Pflichten – insbesondere zur Kostentragung – im Wege der Feststellungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gerichtlich klären lassen. Alternativ steht hierfür auch die Beschlussersetzungsklage zur Verfügung. Der Streit …

Ein Vermieter darf Modernisierungsmaßnahmen, die den Mieter beeinträchtigen, erst dann durchführen, wenn er diese ordnungsgemäß angekündigt hat. Ohne eine solche Ankündigung steht dem Mieter ein Unterlassungsanspruch zu, der im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden kann. Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters greifen …

Die Errichtung eines Gartenhäuschens auf einer Sondernutzungsgartenfläche stellt regelmäßig eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Nutzungsbeschränkung auf den Ziergarten, ist ein Gartenhäuschen damit generell unvereinbar – unabhängig davon, ob es sich um ein Kinder- …

Eine Kostenverteilungsregelung in der Gemeinschaftsordnung, die auf nicht ermittelbare Wohn- und Nutzflächen abstellt, ist wegen Unbestimmtheit und Undurchführbarkeit unwirksam. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Die Übertragung der Erhaltungslast für Gemeinschaftseigentum auf einzelne Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss ist …

Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum – insbesondere die Verpachtung von Dachflächen zur Installation einer Photovoltaikanlage durch einen Dritten – erfordern eine angemessene Informationsgrundlage für die abstimmenden Eigentümer. Ob Unterlagen bereits vor der Eigentümerversammlung übermittelt werden müssen, richtet …

Kinderlärm und die damit verbundene Geräuschkulisse eines Spielplatzes stellen keinen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB dar, da sie sozialadäquat und bei Vertragsschluss erkennbar sind. Wer eine Wohnung in Kenntnis eines benachbarten Spielplatzes anmietet, kann sich gegenüber dem Vermieter …

Ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gemäß § 823 Abs. 1 BGB besteht nicht, wenn ein Baum bei der letzten Kontrolle keine äußerlich erkennbaren Schäden aufweist und keine Anzeichen vorliegen, die auf eine besondere Gefahr hindeuten. Eine Haftung scheidet aus, …

Das Selbsthilferecht nach § 910 Abs. 1 S. 2 BGB setzt neben der Beeinträchtigung des Nachbargrundstückes eine angemessene Fristsetzung voraus. Hierfür ist der das Selbsthilferecht ausübende Nachbar darlegungs- und beweisbelastet. Von dem Überhang des Nachbargrundstückes muss nach § 910 Abs. …

Rückständige Hausgeldforderungen aus dem Wirtschaftsplan erlöschen nicht durch das Vorliegen der Jahresabrechnung. Der auf Grundlage eines Eigentümerbeschlusses über den Wirtschaftsplan entstehende Wohngeldanspruch bleibt auch nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung grundsätzlich bestehen und kann weiterhin auf den Wirtschaftsplanbeschluss gestützt werden. Das …

In einer Neubauwohnung gehört es grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, eine Waschmaschine und einen Wäschetrockner zu betreiben. Der Vermieter kann dies nicht verbieten. Etwas anders kann sich allenfalls bei konkreter anderslautender vertraglicher Vereinbarung ergeben. Betriebsgeräusche, die von den Geräten …

Wird eine Anfechtungsklage gegen einzelne Wohnungseigentümer anstatt gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhoben, ist sie unzulässig, wenn sich aus der Klageschrift nicht eindeutig ergibt, dass die Gemeinschaft gemeint war. Eine bloß versehentliche Falschbezeichnung kann nur dann berichtigt werden, wenn objektive Anhaltspunkte für …

Zwar ist es grundsätzlich möglich, ein Treppenhaus mit Pressspanplatten zu verschalen, um den darunter liegenden Naturstein für die Dauer von Bauarbeiten zu schützen. Finden aber über einen längeren Zeitraum keine nennenswerten Baumaßnahmen mehr statt, ist die Verschalung zu entfernen, sofern …

Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen. Nur in Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu …