Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Der Anspruch eines Maklers auf Maklerlohn entfällt nicht dadurch, dass der Auftraggeber das nachgewiesene Objekt später über einen weiteren Makler erneut besichtigt und den Kaufvertrag erst danach abschließt. Für die Ursächlichkeit der Nachweistätigkeit genügt es, dass der Makler die Kaufgelegenheit …

Eine üble Nachrede des Mieters gegenüber einem Dritten kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, wenn hierdurch das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien nachhaltig zerstört wird. Eine vorherige Abmahnung ist entbehrlich, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung …

Ein Maklerkunde bleibt auch dann zur Zahlung der Provision verpflichtet, wenn er das Objekt später über einen zweiten Makler erneut besichtigt und der Kaufvertrag erst rund acht Monate nach der ersten Besichtigung zustande kommt. Entscheidend ist, dass die Vorkenntnis des …

Die befristete Vermietung von möblierten Wohnungen, die zuvor unbefristet vermietet wurden, stellt in Milieuschutzgebieten eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar, wenn sie geeignet ist, die für das Gebiet prägende Wohnbevölkerung zu verdrängen. Eine solche Genehmigung ist zu versagen, wenn das Vermietungsmodell einkommensschwachen …

Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten gemäß § 4 Abs. 2 bis 4 MHG kann nach einer vorausgegangenen Erhöhung der Bruttokaltmiete gemäß § 2 MHG nur insoweit auf einen Anstieg der Betriebskosten gestützt werden, als dieser nach dem Wirksamwerden der Mieterhöhung …

Ist eine Wohnung aufgrund unzureichender Dämmung der Bausubstanz von wiederkehrendem Schimmelbefall betroffen, steht dem Mieter unabhängig von der individuellen Wohnungseigentümerstruktur ein Anspruch auf Mängelbeseitigung sowie auf Mietminderung zu. Ein zumutbares Lüftungsverhalten findet dort seine Grenze, wo die energetischen Mängel des …

Schließen die Mietvertragsparteien für eine Wohnung und eine auf demselben Grundstück gelegene Garage zwei separate schriftliche Verträge mit voneinander abweichenden Regelungen zu Laufzeit und Kündigung, spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen. Die Garage kann in diesem …

Kann der Besitzer einer Garage das Garagentor nur unter Verursachung von Geräuschen öffnen und schließen, die die Nachtruhe stören, so darf er die Garage in der Nachtzeit von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr nicht benutzen. ……

Ein Beseitigungsanspruch wegen überhängender Äste setzt eine konkrete Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung voraus, etwa durch erheblichen Laub- oder Fruchtfall oder Vegetationsausfall infolge von Schattenwurf. Bloße Wurzelüberwucherung ohne aktuelle Nutzungsbeeinträchtigung sowie eine nur hypothetische künftige Beeinträchtigung reichen hierfür nicht aus. Voraussetzungen für …

Eine außerordentliche Kündigung eines Kleingartenpachtvertrags setzt eine schwerwiegende Pflichtverletzung voraus, die auch bei einmaligem Vorfall vorliegen kann, jedoch anhand einer umfassenden Interessenabwägung zu beurteilen ist. Die Grundsätze der arbeitsrechtlichen Verdachtskündigung lassen sich auf das Pachtverhältnis übertragen, verlangen dafür aber einen …

Ein Anspruch auf einen Bewohnerparkausweis besteht nur bei amtlich gemeldetem Hauptwohnsitz im jeweiligen Lizenzgebiet; ein Nebenwohnsitz genügt hierfür grundsätzlich nicht. Diese Differenzierung ist sowohl mit dem allgemeinen Gleichheitssatz als auch mit dem besonderen Schutz von Ehe und Familie vereinbar. Rechtsgrundlage …

Ein Wohnraummietvertrag begründet keine Nebenpflicht des Vermieters, dem Mieter zusätzlich einen Garagenstellplatz zur Verfügung zu stellen. Die Vergabe von Stellplätzen unterliegt der freien, privatautonomen Entscheidung des Vermieters. Auch das Führen einer internen Interessentenliste begründet kein einklagbares Recht des Mieters. Besteht …

Für das Eintrittsrecht in ein Mietverhältnis nach § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB genügt es, dass der Eintrittswillige mit dem verstorbenen Mieter über einen längeren Zeitraum einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat. Eine exklusive, keine weiteren vergleichbaren …

Ein Typengutachten als Begründung eines Mieterhöhungsverlangens muss keinen punktgenauen Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete nachvollziehbar herleiten. Es genügt, wenn zumindest der erste Ermittlungsschritt – die Eingrenzung einer Mietspanne für vergleichbare Objekte – nachvollziehbar begründet ist und die geforderte Miete nahe der …

Das Außenbauteil einer Luftwärmepumpe ist als bauliche und funktionelle Einheit mit dem Gebäude keine selbständige bauliche Anlage im Sinne des § 6 Abs. 10 Satz 1 Nr. 1 BauO NRW und unterliegt daher unmittelbar den Abstandflächenvorschriften des § 6 BauO …

Verneint ein Berufungsgericht das Vorliegen eines Härtegrundes allein auf Grundlage der Vernehmung behandelnder Ärzte als sachverständige Zeugen, ohne ein Sachverständigengutachten zu den konkreten gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels einzuholen, verletzt dies den Anspruch auf rechtliches Gehör. Gleiches gilt, wenn das …

Ein Typengutachten als Begründung eines Mieterhöhungsverlangens muss keinen punktgenauen Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete nachvollziehbar herleiten. Es genügt, wenn zumindest der erste Ermittlungsschritt – die Eingrenzung einer Mietspanne für vergleichbare Objekte – nachvollziehbar begründet ist und die geforderte Miete nahe der …

Weicht der Bauträger bei Errichtung und Teilung der Wohnanlage von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen ab und entsteht dadurch die öffentlich-rechtliche Pflicht, weitere Stellplätze nachzuweisen, trifft diese Pflicht die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Teil der ordnungsmäßigen Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums. Maßgeblich …

Weicht der Bauträger bei Errichtung und Teilung der Wohnanlage von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen ab und entsteht dadurch die öffentlich-rechtliche Pflicht, weitere Stellplätze nachzuweisen, trifft diese Pflicht die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Teil der ordnungsmäßigen Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums. Maßgeblich …

Ein Vermieter kann einem Mieter nicht wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn er von einer im Mietvertrag eingeräumten Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht und dadurch selbst die Ursache für den Zahlungsrückstand setzt. Der hierdurch entstandene Rückstand ist dem Mieter nicht zuzurechnen, sodass …

Der gute Glaube beim Erwerb eines Wohnungseigentums erstreckt sich auch auf ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht, selbst wenn der in Bezug genommene Aufteilungsplan den betreffenden Raum ursprünglich nicht auswies. Ein gutgläubig erworbenes Sondernutzungsrecht steht einem Anspruch der übrigen Eigentümer auf …

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen eines Wohnungsmangels setzt keine formell wirksame Kündigung voraus. Scheitert die fristlose Kündigung lediglich an einem formellen Mangel, bleibt der Ersatzanspruch für Schäden bestehen, die durch die berechtigte Anmietung einer Ersatzwohnung entstanden sind, sofern der Kündigung …

Verbleibt der Ex-Partner eines Mieters nach dessen Auszug und der Kündigung des Mietverhältnisses eigenmächtig in der Wohnung, erwirbt er hierdurch weder ein eigenes Besitzrecht gegenüber der Vermieterin noch ein eigenständiges Mietverhältnis. Ein bloßes tatsächliches Verbleiben in den Mieträumen als vertragsfremde …

Verbleibt der Ex-Partner eines Mieters nach dessen Auszug und der Kündigung des Mietverhältnisses eigenmächtig in der Wohnung, erwirbt er hierdurch weder ein eigenes Besitzrecht gegenüber der Vermieterin noch ein eigenständiges Mietverhältnis. Ein bloßes tatsächliches Verbleiben in den Mieträumen als vertragsfremde …

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen eines Wohnungsmangels setzt keine formell wirksame Kündigung voraus. Scheitert die fristlose Kündigung lediglich an einem formellen Mangel, bleibt der Ersatzanspruch für Schäden bestehen, die durch die berechtigte Anmietung einer Ersatzwohnung entstanden sind, sofern der Kündigung …

Verbleibt der Ex-Partner eines Mieters nach dessen Auszug und der Kündigung des Mietverhältnisses eigenmächtig in der Wohnung, erwirbt er hierdurch weder ein eigenes Besitzrecht gegenüber der Vermieterin noch ein eigenständiges Mietverhältnis. Ein bloßes tatsächliches Verbleiben in den Mieträumen als vertragsfremde …

Wird das Vorkaufsrecht eines Wohnraummieters vereitelt, ist der Schaden im Wege eines Gesamtvermögensvergleichs zu ermitteln, bei dem dem Verkehrswert der Wohnung nicht nur der Kaufpreis, sondern auch sämtliche Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten gegenüberzustellen sind. Ersparte Mietzahlungen sind dabei nicht als Vorteil …

Eine fristlose Kündigung wegen Nichtstellung einer Mietkaution setzt einen wirksamen, nicht verjährten oder verwirkten Anspruch sowie grundsätzlich eine vorherige Abmahnung voraus. Beruht die Weigerung des Mieters auf einer vertretbaren Rechtsauffassung, fehlt es an einem schuldhaften Verhalten, das eine Abmahnung entbehrlich …

Ein Sonderkündigungsrecht für einen Telekommunikationsvertrag setzt voraus, dass der Anbieter die vertraglich geschuldete Leistung am neuen Wohnort tatsächlich nicht erbringen kann. Zieht der Verbraucher lediglich in eine Wohnung, in der bereits ein Anschluss eines anderen Anbieters besteht, reicht dies für …

Wird ein Mieterhöhungsverlangen zunächst mit einem älteren Mietspiegel begründet, kann das Gericht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dennoch einen während des Prozesses veröffentlichten neueren Mietspiegel heranziehen. Dies verstößt weder gegen das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot noch gegen schutzwürdiges Vertrauen der Mietvertragsparteien, da …

Werden bei einer nachbarlichen Wärmepumpe die maßgeblichen Immissionsrichtwerte – auch im tieffrequenten Bereich – eingehalten, besteht kein Unterlassungsanspruch nach § 1004, § 906 BGB. Die Wesentlichkeit einer Beeinträchtigung ist objektiv anhand des Empfindens eines verständigen Durchschnittsmenschen zu beurteilen; individuelle gesundheitliche …

Ein Grundstückseigentümer kann von einem Immobilienmakler, der die Immobilie ohne Zustimmung unter Verwendung von Innenraumfotos öffentlich vermarktet, Unterlassung sowie Ersatz der hierfür erforderlichen Rechtsanwaltskosten verlangen. Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag scheidet dagegen aus, wenn der Makler von der Mieterin …

Muss ein Mieter wegen einer notwendigen Instandsetzungsmaßnahme vorübergehend in ein Hotel ausweichen, hat er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Ersatz der Hotelkosten. Im Wege der Vorteilsausgleichung muss sich der Mieter jedoch die für denselben Zeitraum ersparte Miete anrechnen lassen, …

Bei der gerichtlichen Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete muss ein Sachverständigengutachten ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen berücksichtigen und darf sich nicht auf veraltete oder marktfremde statistische Umrechnungswerte stützen. Ergibt sich eine breite Streuung der Vergleichsmieten, darf nicht ohne Weiteres …

Beruft sich ein Mieter im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung auf eine schwere Erkrankung als Härtegrund, muss das Gericht die konkreten gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Umzugs durch ein Sachverständigengutachten aufklären, sofern hierzu keine eigene Sachkunde besteht. Die pauschale Annahme einzelner Symptome als …

Verlässt ein Mieter seine Wohnung für längere Zeit, kann eine mietvertragliche Klausel ihn verpflichten, dem Vermieter mitzuteilen, wo der Wohnungsschlüssel hinterlegt wurde. Die bloße Schlüsselhinterlegung bei Dritten reicht ohne diese Mitteilung nicht aus. Verletzt der Mieter diese Pflicht, haftet er …

Wird der Gesamteindruck einer Wohnanlage – hier eines 24-geschossigen Hochhauses – maßgeblich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt, stellt bereits die optische Änderung eines einzelnen Fensters eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar. Eine solche Änderung bedarf der Zustimmung …

Eine nationale Regelung, die es der zuständigen Behörde untersagt, einem für eine Grundstücksverschmutzung nicht verantwortlichen Eigentümer die Durchführung von Vermeidungs- und Sanierungsmaßnahmen aufzuerlegen, und die dessen Kostenerstattungspflicht auf den nach Durchführung der Maßnahmen ermittelten Marktwert des Grundstücks begrenzt, verstößt nicht …

Ein Energieversorger darf die Versorgung eines Haushaltskunden trotz Zahlungsrückstands nicht unterbrechen, wenn er ihn zuvor nicht ordnungsgemäß über sein Recht informiert hat, der Unterbrechung entgegenstehende Umstände mitzuteilen. Eine erheblich unzureichende Information – beispielsweise durch eine verkürzte Darstellung der Unverhältnismäßigkeitsgründe oder …

Ein Immobilienmakler verliert seinen Provisionsanspruch gegen den Käufer eines Einfamilienhauses nicht dadurch, dass die Verkäuferseite den mit ihm geschlossenen Maklervertrag wirksam widerruft, weil der Makler fahrlässig keine Widerrufsbelehrung erteilt hat. Eine analoge Anwendung des § 656c Abs. 1 Satz 3 …

Wohnungseigentümer sind auch gegen ihren Willen zur Duldung des Einbaus von Heizkostenerfassungsgeräten verpflichtet, wenn die Eigentümergemeinschaft dies mehrheitlich beschlossen hat. Eine eigenmächtige Demontage der Geräte ist rechtswidrig, da diese im gemeinschaftlichen Eigentum stehen und der Gemeinschaft nach der Heizkostenverordnung ein …

Der Vermieter ist verpflichtet, der Aufstellung eines „Balkonkraftwerks“ zuzustimmen, sofern dieses ohne Substanzbeeinträchtigung der Mietsache am Boden des Balkons aufgestellt wird und das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes unberührt lässt; die Zustimmung kann von der Zahlung einer angemessenen Sicherheit für die …

Der Inhaber eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB ist nicht verpflichtet, die Instandsetzung gemeinschaftlicher Versorgungsanlagen (hier: einer Wasserleitung) auf eigene Kosten vorzunehmen – diese Pflicht trifft grundsätzlich den Eigentümer. Kommt der Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, kann der Wohnungsberechtigte die …

Die spürbare Verlängerung des Wegs zum Müllplatz begründet einen Mangel der Mietsache und berechtigt zur Mietminderung. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Erschwernis und ist auf einen geringfügigen Prozentsatz der Bruttomiete zu begrenzen. Mangel der Mietsache …

Eine Verlängerung eines Mietverhältnisses setzt eine wirksame, nach §§ 164 ff. BGB nachweislich erteilte Vertretungsmacht voraus; allgemeine Behauptungen über eine bestehende Berechtigung genügen nicht. Auch eine Duldungs- oder Anscheinsvollmacht scheidet aus, wenn keine objektiven, dem Vertretenen zurechenbaren Umstände für eine …

Nimmt ein Vermieter über einen Zeitraum von mehreren Jahren widerspruchslos einen reduzierten Erhöhungsbetrag nach einem Mieterhöhungsverlangen im Anschluss an eine Modernisierung entgegen, ist dies als stillschweigend vereinbarte Mieterhöhung in entsprechender Höhe zu werten. Ein zunächst weitergehender Erhöhungsanspruch kann dann nicht …

Vor dem 1. September 2001 vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen bleiben gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auch nach der Mietrechtsreform wirksam und werden nicht durch die gesetzliche Frist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB verdrängt. Übergangsregelung …

Ein vor dem 01.09.2001 abgeschlossener Mietvertrag über Wohnraum auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel unterliegt gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB auch nach der Mietrechtsreform weiterhin § 565a BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung. Eine …

Entnimmt der Eigentümer eines Grundstücks nach Auszug des bisherigen Mieters Strom aus dem Leitungsnetz, kommt mit dem Versorgungsunternehmen ein konkludenter Stromlieferungsvertrag durch Annahme einer sogenannten Realofferte zustande – vorausgesetzt, der Vertrag mit dem vormaligen Mieter wurde zuvor wirksam beendet. Eine …

Eine formularvertragliche Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei auf sechs Monate in einem Wohnraummietvertrag ist wirksam und hält der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG stand. Die Verlängerung begünstigt in erster Linie den Mieter, da sie ihm mehr Zeit zur Beschaffung …