Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Ein Gebäude gilt auch dann als Neubau im Sinne des § 556f Satz 1 BGB, wenn es nicht neu errichtet, sondern nach jahrzehntelangem Leerstand mit wesentlichem Bauaufwand erstmals zu Wohnzwecken umgebaut wurde; die Mietpreisbremse findet dann keine Anwendung. Dass dabei …

Mieter sind nicht verpflichtet, eine in einem Neubau vorhandene Restbaufeuchte durch überobligatorisches Heizen und Lüften auszugleichen. Eine gesteigerte Sorgfaltspflicht besteht nur dann, wenn der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses konkret auf die Restbaufeuchte hingewiesen und dem Mieter zugleich mitgeteilt hat, …

Wird eine nachträglich eingebaute Wasseruhr im Bad so ungünstig angebracht, dass die bestimmungsgemäße Nutzung des WC erheblich erschwert wird, kann der Mieter vom Vermieter eine weniger störende Anbringung verlangen. Warum musste ein Wasserzähler nachträglich eingebaut werden? Der nachträgliche Einbau von …

Ein monatelanger, das gesamte Mietshaus betreffender Mäusebefall stellt einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, der eine Minderung des Mietzinses bis auf null sowie eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter rechtfertigen kann. Bleibt der Vermieter trotz Kenntnis über einen …

Ein vertraglich vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung ist auch für einen späteren Erwerber der Mietsache bindend, wenn die Klausel wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde und dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB genügt. Für die Einhaltung der Schriftform reicht …

Ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, mit dem das für ein Umlaufverfahren erforderliche Stimmenquorum herabgesetzt wird, kann isoliert im Wege der Beschlussmängelklage angefochten werden. Wird jedoch der auf dieser Grundlage gefasste Umlaufbeschluss bestandskräftig, entfällt das Rechtsschutzbedürfnis …

Der Umbau eines Balkons in einen Wintergarten stellt keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar, wenn die damit verbundenen Nachteile – insbesondere der Verlust der balkontypischen Nutzungsmöglichkeiten – den Wohnwertgewinn durch den zusätzlichen Wohnraum überwiegen. Wann muss der Mieter einen …

Eine Regelung in der Hausordnung eines Mehrfamilienhauses, die das Duschen und Baden in der Zeit von 22.00 bis 6.00 Uhr – außer in begründeten Ausnahmefällen – untersagt, ist wirksam und kann von einem Mitbewohner im Wege eines Unterlassungsanspruchs durchgesetzt werden. …

Nutzen mehrere Grundstückseigentümer ein Abflussrohr gemeinsam, gelten für dessen Verwaltung die Vorschriften der Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB entsprechend. Ist die Beseitigung eines Rohrschadens eine notwendige Maßregel zur Substanzerhaltung, kann ein Teilhaber die Reparatur auch ohne Zustimmung der übrigen …

Stellt der Vermieter das vereinbarte Lastschriftverfahren wegen wiederholter Rücklastschriften wirksam ein und weist er den Mieter darauf klar hin, wandelt sich die Zahlungspflicht von einer Hol- in eine eigenverantwortlich zu erfüllende Schuld; unterbleibt daraufhin die rechtzeitige Zahlung, tritt Verzug ein. …

Ein gewerblicher Wohnungsmakler verliert seinen Provisionsanspruch, wenn er im Zeitpunkt der Vermittlung bereits mit der Verwaltung der vermittelten Wohnung betraut war oder eine entsprechende Bestellung ernsthaft im Gespräch stand. Auf den formellen Beginn der Verwaltertätigkeit kommt es dabei nicht an, …

Wurde eine ein gewerblicher Wohnungsmakler mit der Verwaltung der vermittelten Wohnung betraut, so steht ihm kein Provisionsanspruch zu. Der Provisionsanspruch ist bereits dann ausgeschlossen, wenn eine Bestellung zum Verwalter zum Zeitpunkt der Vermittlung ernsthaft im Gespräch war. Auf den formellen …

Nebenkostennachforderungen des Vermieters verjähren gemäß § 197 BGB a.F. in vier Jahren. Sie können jedoch bereits innerhalb dieser Frist verwirkt sein, wenn der Vermieter über mehrere Jahre hinweg Nebenkostenabrechnungen vorlegt, ohne die Vorauszahlungen anzupassen, und der Mieter deshalb berechtigt darauf …

Eine Formularklausel, die dem Vermieter das Betreten der Wohnung „zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen“ erlaubt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Ein Besichtigungsrecht des Vermieters setzt stets einen konkreten, dem Mieter mitzuteilenden Anlass voraus; bloße Routinekontrollen des …

Wird in einer Wohnungseigentümerversammlung ein Rechtsanwalt eingesetzt, um im Auftrag der Gemeinschaft gegen einen einzelnen Eigentümer vorzugehen, so darf sich dieser Eigentümer aus Gründen der Waffengleichheit ebenfalls anwaltlich begleiten lassen. Ein Ausschluss dieses Beistands ist unzulässig und führt zur Anfechtbarkeit …

Bei der Berechnung der dreitägigen Karenzfrist für den Zugang einer Wohnraumkündigung gemäß § 573c Abs. 1 BGB (bzw. § 565 Abs. 2 BGB a.F.) ist der Samstag generell nicht als Werktag zu berücksichtigen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Samstag …

Weist eine Gemeinschaftsordnung dem einzelnen Wohnungseigentümer die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen zu, nimmt jedoch die Erneuerung des Außenanstrichs ausdrücklich aus und ordnet diese der Gemeinschaft zu, so ist im Zweifel auch die vollständige Erneuerung der Fenster Aufgabe …

Ein Mitbesitzer eines Grundstücks, der nicht zugleich Eigentümer ist, ist grundsätzlich nicht zur Beseitigung eines von diesem Grundstück ausgehenden Baumbewuchses verpflichtet, wenn die Störungsbeseitigung einen Eingriff in die Sachsubstanz erfordert und dem Besitzer keine eigene Entscheidungsbefugnis über diesen Eingriff zusteht. …

Ein Provisionsanspruch des Nachweismaklers besteht auch dann fort, wenn zwischen der maklerlichen Nachweistätigkeit und der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages mehr als ein Jahr liegt. Voraussetzung ist, dass die Verkaufsabsicht des Verkäufers durchgehend fortbestanden hat; die Beweislast hierfür trägt der Makler. …

Eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses setzt grundsätzlich eine vorherige Abmahnung voraus, sofern nicht eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses vorliegt, die auch durch eine Abmahnung nicht mehr behoben werden könnte. Selbst ein gewichtiges Fehlverhalten eines Mieters gegenüber Dritten im Haus rechtfertigt …

Verweigert ein Schuldner beharrlich die tituliert geschuldete Duldung des Zutritts zum Austausch von Wasser- und Wärmezählern, kann dies mit Ordnungsgeld sanktioniert werden – auch wenn die Verpflichtung zugleich eine Handlungspflicht (Öffnen der Türen) enthält. Maßgeblich ist der Schwerpunkt der Verpflichtung, …

Baumaßnahmen, die den Grundriss der Mietsache verändern und zu einer Vergrößerung der Wohnfläche führen, sind keine vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen, sondern stellen eine Umgestaltung des Mietgegenstandes dar. Der Anbau eines Wintergartens nebst Vorsatzbalkon ist daher nicht duldungspflichtig. Wodurch unterscheidet …

Überschreitet der Betrieb eines Fahrstuhls den nach DIN 4109-62 zulässigen Höchstwert von 30 dB (A), hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf geeignete Schallschutzmaßnahmen. Auf die Kosten der Maßnahme kommt es dabei ebenso wenig an wie darauf, dass …

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf einem Mitglied bei nachhaltigem Zahlungsrückstand die gemeinschaftliche Versorgung, etwa mit Heizwärme, sperren, sofern der Rückstand mehr als sechs Monatsbeträge des Hausgelds beträgt und die Sperre zuvor angedroht wurde. Grundlage hierfür ist ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB, …

Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann wirksam sein, wenn sie auf dem Wunsch beruht, durch einen Umzug die Fahrzeit zum Arbeitsplatz zu verkürzen und mehr Zeit mit den eigenen Kindern zu verbringen. Die Entscheidung über den eigenen Wohnbedarf und die familiäre …

Zieht Zigarettenrauch von der Terrasse einer im Erdgeschoss neu eröffneten Gaststätte in eine darüberliegende Wohnung, begründet dies keinen Mietmangel. Ein Mieter kann daher keinen Beseitigungsanspruch gegen den Vermieter geltend machen, solange das Rauchen in der Gaststätte gesetzlich nicht untersagt ist. …

Übersteigen Lärm-, Staub- und sonstige Immissionen von einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück das nach der Verkehrsanschauung übliche Maß, begründet dies einen Mangel der Mietsache, der den Mieter zur Minderung berechtigt. Auf eine vorherige Kenntnis des Mieters von der geplanten Bebauung …

Bei mehreren Mietern muss die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gegenüber allen Vertragsparteien erklärt werden; eine nur gegenüber einem Mieter ausgesprochene Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht. Wer im Mietvertrag als Mieter unterschrieben hat, ist Vertragspartei – unabhängig davon, ob er die Wohnung …

Die für das Strafrecht entwickelte sogenannte „Nullhypothese“ schränkt die freie richterliche Beweiswürdigung nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO nicht ein. Fehlende Detailerinnerung und mangelnde Realkennzeichen in einer Zeugenaussage stehen einer Glaubhaftigkeit nicht entgegen, wenn der Zeuge nachvollziehbar auf …

Der Ausfall eines Fahrstuhls in einem Mehrfamilienhaus stellt einen Mangel der Mietsache dar, der eine zeitanteilige Mietminderung rechtfertigt. Die Minderungsquote richtet sich dabei ausschließlich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Wohngebrauchs; persönliche Umstände des Mieters bleiben bei der Bemessung außer …

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer widerspricht bereits dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn den Eigentümern im Vorfeld der Versammlung nicht die für eine sachgerechte Vorbereitung erforderlichen Informationen – etwa ein Preisspiegel oder die Namen der Anbieter – zur Verfügung gestellt wurden. Eine vorangegangene …

Ein Balkon, der vor einer zurückversetzten Dachterrasse liegt, ist bei der Bemessung der Abstandsfläche auf die tiefer liegende, durchgehende Außenwand zu beziehen, an der er tatsächlich angebracht ist – nicht auf die Wand des zurückgesetzten Terrassengeschosses. Hält der Vorbau die …

Überlässt der Vermieter dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wiederholt Nutzungsvereinbarungsentwürfe mit gleichbleibender Nutzungsentschädigung und beanstandet er weder die fehlende Unterzeichnung noch die Nichterfüllung vereinbarter Bedingungen, fehlt es an einem Vorenthalten der Mietsache im Sinne des § 546a Abs. 1 …

Eine WEG-Jahresabrechnung ist für ungültig zu erklären, wenn die dargestellten Einnahmen und Ausgaben nicht mit der tatsächlichen Entwicklung der Bankkonten übereinstimmen und der Abrechnung dadurch die rechnerische Schlüssigkeit fehlt. Ist die Jahresabrechnung mangels Schlüssigkeit ungültig, sind auch darauf beruhende Entlastungsbeschlüsse …

Bescheinigt der Vermieter im Übergabeprotokoll bei Rückgabe des Mietobjekts einen mängelfreien Zustand, kann dies als negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs. 2 BGB zu verstehen sein, mit der Folge, dass spätere Schadensersatzansprüche wegen des Zustands des Mietobjekts ausgeschlossen sind. Der …

Vermietet der Vermieter Räume weiter, die ihm vom bisherigen Mieter vorenthalten werden, bleibt der Mietvertrag wirksam; der Vermieter verliert jedoch bis zur tatsächlichen Überlassung den Anspruch auf Mietzins, es sei denn, der neue Mieter verschafft sich den Gebrauch selbst – …

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn nicht ein tatsächlich vorhandener Bedarf der Bedarfsperson zur Auswahl der Wohnung führt, sondern umgekehrt erst die Auswahl der Wohnung den geltend gemachten Bedarf begründet. Vage, noch nicht konkretisierte Zukunftspläne der Bedarfsperson reichen zur Rechtfertigung eines …

Täuscht ein Vermieter in der Betriebskostenabrechnung vorsätzlich über die Person, die bestimmte Arbeiten ausgeführt hat, stellt dies einen schweren Vertrauensbruch dar, der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Wann rechtfertigt eine Täuschung bei der Betriebskostenabrechnung eine fristlose Kündigung? Im zu entscheidenden …

Ein Beschluss, mit dem Wohnungseigentümer die Strom-, Heizkosten- und Hausgeldabrechnung eines Jahres pauschal „genehmigen“, ist gesetzlich nicht vorgesehen und mangels Beschlusskompetenz nichtig; er kann insbesondere keine Grundlage für Nachschussforderungen gegenüber einzelnen Eigentümern sein. Demgegenüber ist eine Ladung zur Eigentümerversammlung per …

Bei einer Mietminderung wegen Lärm- und Schmutzimmissionen einer Nachbarbaustelle trägt der Mieter die volle Darlegungs- und Beweislast für Art, Dauer und Intensität der Beeinträchtigung; pauschale oder zeitlich lückenhafte Angaben genügen nicht. Schließgeräusche einer Hauseingangstür begründen regelmäßig keine relevante Gebrauchsbeeinträchtigung im …

Eine hilfsweise zur fristlosen Kündigung erklärte ordentliche Kündigung geht nicht ins Leere, sondern entfaltet Wirkung, wenn die fristlose Kündigung nachträglich – hier durch Schonfristzahlung – unwirksam wird. Bei einfach gelagerten Sachverhalten genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der …

Hauseigentümer haften für Stürze auf vereisten Gehwegen, wenn sie die Räum- und Streupflicht nicht durch klare vertragliche Regelungen wirksam auf Hausverwaltung oder Mieter übertragen und deren Erfüllung nicht ausreichend überwachen. Die Streupflicht besteht in zeitlicher Hinsicht regelmäßig ab 7:00 Uhr, …

Für die Verteilung von Kosten innerhalb einer Gemeinschaft ist grundsätzlich § 16 Abs. 2 WEG maßgeblich. Danach erfolgt die Umlage nach den Miteigentumsanteilen, solange weder eine abweichende Vereinbarung noch ein entsprechender Beschluss vorliegt. Diese gesetzliche Regelung gilt gemäß § 1 …

Ein Maklerhonoraranspruch aus § 652 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Makler entweder die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachweist oder den Hauptvertrag durch eine kausale Einwirkung auf die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners vermittelt. Allein die Aufbereitung von Unterlagen oder ein Kontaktversuch …

Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der das Betreiben einer Waschmaschine sowie das Trocknen der Wäsche innerhalb der Wohnung untersagt, ist nichtig. Die Möglichkeit, die anfallende Wäsche maschinell im eigenen Wohnungseigentum zu reinigen, gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums und unterliegt damit nicht …

Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft grundsätzlich die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen, auch wenn dies mit einer Durchbohrung der Fassade verbunden ist. Vorausgesetzt ist, dass keine Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG …

Verbesserungen der Mietsache, die ein Vormieter eingebracht und bei Auszug zurückgelassen hat, gehen als wesentlicher Bestandteil in das Eigentum des Vermieters über und sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Nachmieters zu berücksichtigen. Eine zwischen Vor- und Nachmieter vereinbarte …

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt auch dann wirksam, wenn der Mieter die Rückstände noch innerhalb der Schonfrist vollständig ausgleicht; § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB ist auf die ordentliche Kündigung nicht analog anwendbar. Die Geltendmachung des …

Der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB, wonach die Mietpreisbremse bei erstmaliger Nutzung und Vermietung einer Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 nicht gilt, erfasst nicht nur Neubauten, sondern auch zuvor unbewohnbare Räumlichkeiten, die durch wesentlichen Bauaufwand dauerhaft wieder …

Der Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision nach § 656c BGB gilt nur, wenn das vermittelte Objekt bereits nach seiner objektiven Beschaffenheit ein Einfamilienhaus ist oder der Erwerber den beabsichtigten Wohnzweck spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar macht. Eine erst …