Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Ein Vermieter kann einem Mieter nicht wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn er von einer im Mietvertrag eingeräumten Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht und dadurch selbst die Ursache für den Zahlungsrückstand setzt. Der hierdurch entstandene Rückstand ist dem Mieter nicht zuzurechnen, sodass …

Der gute Glaube beim Erwerb eines Wohnungseigentums erstreckt sich auch auf ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht, selbst wenn der in Bezug genommene Aufteilungsplan den betreffenden Raum ursprünglich nicht auswies. Ein gutgläubig erworbenes Sondernutzungsrecht steht einem Anspruch der übrigen Eigentümer auf …

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen eines Wohnungsmangels setzt keine formell wirksame Kündigung voraus. Scheitert die fristlose Kündigung lediglich an einem formellen Mangel, bleibt der Ersatzanspruch für Schäden bestehen, die durch die berechtigte Anmietung einer Ersatzwohnung entstanden sind, sofern der Kündigung …

Verbleibt der Ex-Partner eines Mieters nach dessen Auszug und der Kündigung des Mietverhältnisses eigenmächtig in der Wohnung, erwirbt er hierdurch weder ein eigenes Besitzrecht gegenüber der Vermieterin noch ein eigenständiges Mietverhältnis. Ein bloßes tatsächliches Verbleiben in den Mieträumen als vertragsfremde …

Verbleibt der Ex-Partner eines Mieters nach dessen Auszug und der Kündigung des Mietverhältnisses eigenmächtig in der Wohnung, erwirbt er hierdurch weder ein eigenes Besitzrecht gegenüber der Vermieterin noch ein eigenständiges Mietverhältnis. Ein bloßes tatsächliches Verbleiben in den Mieträumen als vertragsfremde …

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen eines Wohnungsmangels setzt keine formell wirksame Kündigung voraus. Scheitert die fristlose Kündigung lediglich an einem formellen Mangel, bleibt der Ersatzanspruch für Schäden bestehen, die durch die berechtigte Anmietung einer Ersatzwohnung entstanden sind, sofern der Kündigung …

Verbleibt der Ex-Partner eines Mieters nach dessen Auszug und der Kündigung des Mietverhältnisses eigenmächtig in der Wohnung, erwirbt er hierdurch weder ein eigenes Besitzrecht gegenüber der Vermieterin noch ein eigenständiges Mietverhältnis. Ein bloßes tatsächliches Verbleiben in den Mieträumen als vertragsfremde …

Wird das Vorkaufsrecht eines Wohnraummieters vereitelt, ist der Schaden im Wege eines Gesamtvermögensvergleichs zu ermitteln, bei dem dem Verkehrswert der Wohnung nicht nur der Kaufpreis, sondern auch sämtliche Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten gegenüberzustellen sind. Ersparte Mietzahlungen sind dabei nicht als Vorteil …

Eine fristlose Kündigung wegen Nichtstellung einer Mietkaution setzt einen wirksamen, nicht verjährten oder verwirkten Anspruch sowie grundsätzlich eine vorherige Abmahnung voraus. Beruht die Weigerung des Mieters auf einer vertretbaren Rechtsauffassung, fehlt es an einem schuldhaften Verhalten, das eine Abmahnung entbehrlich …

Ein Sonderkündigungsrecht für einen Telekommunikationsvertrag setzt voraus, dass der Anbieter die vertraglich geschuldete Leistung am neuen Wohnort tatsächlich nicht erbringen kann. Zieht der Verbraucher lediglich in eine Wohnung, in der bereits ein Anschluss eines anderen Anbieters besteht, reicht dies für …

Wird ein Mieterhöhungsverlangen zunächst mit einem älteren Mietspiegel begründet, kann das Gericht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dennoch einen während des Prozesses veröffentlichten neueren Mietspiegel heranziehen. Dies verstößt weder gegen das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot noch gegen schutzwürdiges Vertrauen der Mietvertragsparteien, da …

Werden bei einer nachbarlichen Wärmepumpe die maßgeblichen Immissionsrichtwerte – auch im tieffrequenten Bereich – eingehalten, besteht kein Unterlassungsanspruch nach § 1004, § 906 BGB. Die Wesentlichkeit einer Beeinträchtigung ist objektiv anhand des Empfindens eines verständigen Durchschnittsmenschen zu beurteilen; individuelle gesundheitliche …

Ein Grundstückseigentümer kann von einem Immobilienmakler, der die Immobilie ohne Zustimmung unter Verwendung von Innenraumfotos öffentlich vermarktet, Unterlassung sowie Ersatz der hierfür erforderlichen Rechtsanwaltskosten verlangen. Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag scheidet dagegen aus, wenn der Makler von der Mieterin …

Muss ein Mieter wegen einer notwendigen Instandsetzungsmaßnahme vorübergehend in ein Hotel ausweichen, hat er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Ersatz der Hotelkosten. Im Wege der Vorteilsausgleichung muss sich der Mieter jedoch die für denselben Zeitraum ersparte Miete anrechnen lassen, …

Bei der gerichtlichen Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete muss ein Sachverständigengutachten ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen berücksichtigen und darf sich nicht auf veraltete oder marktfremde statistische Umrechnungswerte stützen. Ergibt sich eine breite Streuung der Vergleichsmieten, darf nicht ohne Weiteres …

Beruft sich ein Mieter im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung auf eine schwere Erkrankung als Härtegrund, muss das Gericht die konkreten gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Umzugs durch ein Sachverständigengutachten aufklären, sofern hierzu keine eigene Sachkunde besteht. Die pauschale Annahme einzelner Symptome als …

Verlässt ein Mieter seine Wohnung für längere Zeit, kann eine mietvertragliche Klausel ihn verpflichten, dem Vermieter mitzuteilen, wo der Wohnungsschlüssel hinterlegt wurde. Die bloße Schlüsselhinterlegung bei Dritten reicht ohne diese Mitteilung nicht aus. Verletzt der Mieter diese Pflicht, haftet er …

Wird der Gesamteindruck einer Wohnanlage – hier eines 24-geschossigen Hochhauses – maßgeblich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt, stellt bereits die optische Änderung eines einzelnen Fensters eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar. Eine solche Änderung bedarf der Zustimmung …

Eine nationale Regelung, die es der zuständigen Behörde untersagt, einem für eine Grundstücksverschmutzung nicht verantwortlichen Eigentümer die Durchführung von Vermeidungs- und Sanierungsmaßnahmen aufzuerlegen, und die dessen Kostenerstattungspflicht auf den nach Durchführung der Maßnahmen ermittelten Marktwert des Grundstücks begrenzt, verstößt nicht …

Ein Energieversorger darf die Versorgung eines Haushaltskunden trotz Zahlungsrückstands nicht unterbrechen, wenn er ihn zuvor nicht ordnungsgemäß über sein Recht informiert hat, der Unterbrechung entgegenstehende Umstände mitzuteilen. Eine erheblich unzureichende Information – beispielsweise durch eine verkürzte Darstellung der Unverhältnismäßigkeitsgründe oder …

Ein Immobilienmakler verliert seinen Provisionsanspruch gegen den Käufer eines Einfamilienhauses nicht dadurch, dass die Verkäuferseite den mit ihm geschlossenen Maklervertrag wirksam widerruft, weil der Makler fahrlässig keine Widerrufsbelehrung erteilt hat. Eine analoge Anwendung des § 656c Abs. 1 Satz 3 …

Wohnungseigentümer sind auch gegen ihren Willen zur Duldung des Einbaus von Heizkostenerfassungsgeräten verpflichtet, wenn die Eigentümergemeinschaft dies mehrheitlich beschlossen hat. Eine eigenmächtige Demontage der Geräte ist rechtswidrig, da diese im gemeinschaftlichen Eigentum stehen und der Gemeinschaft nach der Heizkostenverordnung ein …

Der Vermieter ist verpflichtet, der Aufstellung eines „Balkonkraftwerks“ zuzustimmen, sofern dieses ohne Substanzbeeinträchtigung der Mietsache am Boden des Balkons aufgestellt wird und das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes unberührt lässt; die Zustimmung kann von der Zahlung einer angemessenen Sicherheit für die …

Der Inhaber eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB ist nicht verpflichtet, die Instandsetzung gemeinschaftlicher Versorgungsanlagen (hier: einer Wasserleitung) auf eigene Kosten vorzunehmen – diese Pflicht trifft grundsätzlich den Eigentümer. Kommt der Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, kann der Wohnungsberechtigte die …

Die spürbare Verlängerung des Wegs zum Müllplatz begründet einen Mangel der Mietsache und berechtigt zur Mietminderung. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Erschwernis und ist auf einen geringfügigen Prozentsatz der Bruttomiete zu begrenzen. Mangel der Mietsache …

Eine Verlängerung eines Mietverhältnisses setzt eine wirksame, nach §§ 164 ff. BGB nachweislich erteilte Vertretungsmacht voraus; allgemeine Behauptungen über eine bestehende Berechtigung genügen nicht. Auch eine Duldungs- oder Anscheinsvollmacht scheidet aus, wenn keine objektiven, dem Vertretenen zurechenbaren Umstände für eine …

Nimmt ein Vermieter über einen Zeitraum von mehreren Jahren widerspruchslos einen reduzierten Erhöhungsbetrag nach einem Mieterhöhungsverlangen im Anschluss an eine Modernisierung entgegen, ist dies als stillschweigend vereinbarte Mieterhöhung in entsprechender Höhe zu werten. Ein zunächst weitergehender Erhöhungsanspruch kann dann nicht …

Vor dem 1. September 2001 vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen bleiben gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auch nach der Mietrechtsreform wirksam und werden nicht durch die gesetzliche Frist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB verdrängt. Übergangsregelung …

Ein vor dem 01.09.2001 abgeschlossener Mietvertrag über Wohnraum auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel unterliegt gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB auch nach der Mietrechtsreform weiterhin § 565a BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung. Eine …

Entnimmt der Eigentümer eines Grundstücks nach Auszug des bisherigen Mieters Strom aus dem Leitungsnetz, kommt mit dem Versorgungsunternehmen ein konkludenter Stromlieferungsvertrag durch Annahme einer sogenannten Realofferte zustande – vorausgesetzt, der Vertrag mit dem vormaligen Mieter wurde zuvor wirksam beendet. Eine …

Eine formularvertragliche Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei auf sechs Monate in einem Wohnraummietvertrag ist wirksam und hält der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG stand. Die Verlängerung begünstigt in erster Linie den Mieter, da sie ihm mehr Zeit zur Beschaffung …

Kommunen dürfen Grundstückseigentümern in nicht wendegeeigneten Sackgassen einen von der Satzung abweichenden, weiter entfernten Stellplatz für Abfallbehälter zuweisen, wenn ein Rückwärtsfahren der Entsorgungsfahrzeuge aus Gründen der Verkehrssicherheit und Unfallverhütung ausscheidet. Eine Ziehstrecke von rund 130 m ist bei ebener Wegführung …

Kommunen dürfen Grundstückseigentümern in nicht wendegeeigneten Sackgassen einen von der Satzung abweichenden, weiter entfernten Stellplatz für Abfallbehälter zuweisen, wenn ein Rückwärtsfahren der Entsorgungsfahrzeuge aus Gründen der Verkehrssicherheit und Unfallverhütung ausscheidet. Eine Ziehstrecke von rund 130 m ist bei ebener Wegführung …

Kommunen dürfen Grundstückseigentümern in nicht wendegeeigneten Sackgassen einen von der Satzung abweichenden, weiter entfernten Stellplatz für Abfallbehälter zuweisen, wenn ein Rückwärtsfahren der Entsorgungsfahrzeuge aus Gründen der Verkehrssicherheit und Unfallverhütung ausscheidet. Eine Ziehstrecke von rund 130 m ist bei ebener Wegführung …

Wird der Besitz an einer Wohnung durch verbotene Eigenmacht entzogen, kann die vormals berechtigte Besitzerin die Wiedereinräumung des Besitzes im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen. Die Besitzer müssen in diesem Fall einen gutgläubigen Erwerb substantiiert darlegen; gelingt dies nicht, ist …

Der Betrieb eines Rasenroboters in einem reinen Wohngebiet stellt keine wesentliche Beeinträchtigung dar, wenn die nach der TA Lärm maßgeblichen Immissionsrichtwerte deutlich unterschritten werden. Allein die Dauer des Betriebs begründet keine Unwesentlichkeit ausschließenden Umstände, da die Richtwerte der TA Lärm …

Der Betrieb eines Rasenroboters in einem reinen Wohngebiet stellt keine wesentliche Beeinträchtigung dar, wenn die nach der TA Lärm maßgeblichen Immissionsrichtwerte deutlich unterschritten werden. Allein die Dauer des Betriebs begründet keine Unwesentlichkeit ausschließenden Umstände, da die Richtwerte der TA Lärm …

Wird durch eine auf dem Nachbargrundstück installierte Videoüberwachungsanlage das Privatgrundstück eines Dritten, die dazugehörige Zuwegung oder der angrenzende öffentliche Bereich erfasst, greift dies in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Betroffenen ein. Der Betreiber der Anlage ist dann in erster Linie zur …

Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch einer Schließanlage wegen eines nicht zurückgegebenen Schlüssels setzt voraus, dass die betroffenen Schließzylinder tatsächlich ausgetauscht wurden – eine bloße abstrakte Gefährdung genügt nicht. Zudem trifft den Vermieter im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht …

Ein Vermieter darf die verpfändete Mietkaution nur einziehen, wenn seine Gegenforderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist. Bei streitigen Ansprüchen fehlt es an der erforderlichen Pfandreife, sodass der Mieter den Zugriff im Wege der einstweiligen Verfügung unterbinden kann. Einziehung einer verpfändeten …

Fehlt bei mehreren Nutzergruppen die erforderliche Vorerfassung des Verbrauchsanteils, ist die Heizkostenabrechnung zwar inhaltlich fehlerhaft, muss aber nicht durch eine Abrechnung allein nach Wohnfläche ersetzt werden. Der Nutzer kann stattdessen den auf ihn entfallenden Kostenanteil um 15 % kürzen, wobei …

Versagt eine Gemeinde ihr Einvernehmen zu einem bauplanungsrechtlich zulässigen Vorhaben schuldhaft und verzögert dadurch die Erteilung der Baugenehmigung, haftet sie dem Bauherrn auf Schadensersatz – unabhängig davon, ob die Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung auch ohne das Einvernehmen hätte erteilen können. Die …

Verweigert eine Gemeinde das nach § 36 BauGB erforderliche Einvernehmen zu einem Bauvorhaben schuldhaft und rechtswidrig, haftet sie dem Bauwilligen auf Ersatz des Verzögerungsschadens – dies gilt auch dann, wenn ein zuvor durch Fristablauf fingiertes Einvernehmen nachträglich zurückgenommen wird. Eine …

Gerät der Mieter nur vier Monate nach einer gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam gewordenen fristlosen Kündigung erneut mit erheblichen Teilen des Mietzinses in Verzug, so liegt hierin eine Vertragsverletzung von erheblichem Gewicht, die eine ordentliche Kündigung …

Verstößt ein Schuldner gegen ein rechtskräftiges Unterlassungsurteil wegen ruhestörenden Lärms, wird sein Verschulden durch die objektive Pflichtverletzung indiziert. Eine Exkulpation gelingt nicht bereits durch den Hinweis auf eine krankheitsbedingt fehlende Impulskontrolle; entscheidend ist vielmehr, ob der Schuldner es unterlassen hat, …

Steht bereits vor Ablauf einer angemessenen Nachbesserungsfrist fest, dass der Unternehmer die Frist nicht einhalten wird, kann der Besteller schon vor Fristablauf den großen Schadensersatzanspruch geltend machen. Ein weiteres Zuwarten ist ihm in diesem Fall nicht zumutbar. Muss der Besteller …

Der mietrechtliche Anspruch auf Zustimmung zur Installation eines Steckersolargerätes besteht nicht uneingeschränkt: Ragt das konkret gewählte Modul über den Balkonbereich hinaus und begründet es aufgrund seiner Montageart eine vermeidbare Gefahr für Dritte, insbesondere für Kinder, kann der Vermieter die Zustimmung …

Das Negativmerkmal „Schlechter Instandhaltungszustand“ nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2021 kann bereits durch eine einzige erhebliche Schadstelle an einem der dort nur beispielhaft genannten Gebäudeteile erfüllt sein, wenn diese auf einen vom Durchschnitt abweichenden schlechten Zustand des Gesamtgebäudes schließen …

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nur wirksam, wenn der geltend gemachte Mietrückstand sowohl formell in der Kündigungserklärung als auch materiell im Rechtsstreit nachvollziehbar und rechnerisch schlüssig dargelegt wird. Beruht der Rückstand auf einseitig erhöhten Betriebs- oder Heizkostenvorauszahlungen, muss der Vermieter …

Verstößt ein Vermieter gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB, verliert er seinen Anspruch auf den 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Betrag für den gesetzlich bestimmten Zeitraum endgültig. Vorvertragliche Informationsobliegenheit als Voraussetzung erhöhter Miete § 556g …