Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Der Kondiktionsausschluss nach § 814 BGB greift bei der Rückforderung überzahlter Miete regelmäßig nicht, wenn die Miete – wie heute üblich – im Voraus geleistet wird. Da der Mieter im Zahlungszeitpunkt nicht wissen kann, ob und in welchem Umfang die …

Wechselt ein Versicherungsnehmer seinen Wohngebäudeversicherer und tritt später ein Leitungswasserschaden auf, trägt er die volle Beweislast dafür, dass der Schaden erst nach dem Versicherungswechsel eingetreten ist. Kann dieser Zeitpunkt – auch durch Sachverständige – nicht geklärt werden, geht diese Unaufklärbarkeit …

Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung ergibt sich aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB, wenn das Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung beendet wurde. Nach § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos …

Eine Duschtür oder Duschabtrennung fällt nicht unter das Merkmal „Vorhangelemente als Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte“ im Sinne des Bonner Mietspiegels. Maßgeblich sind allein solche Elemente, die als Wandverkleidung – also als Alternative etwa zu Fliesen oder Naturwerkstein – verbaut …

Wer als Mieter Handwerkertermine zur Mängelbeseitigung ohne nachvollziehbaren Grund wiederholt verschiebt oder verweigert, verliert für den Zeitraum der Vereitelung das Recht zur Mietminderung. Daneben setzt eine wirksame Mietminderung grundsätzlich eine ordnungsgemäße Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter voraus – ohne diese Anzeige …

Eine vertraglich vereinbarte Umstellung der Mietstruktur von einer Inklusivmiete auf eine Nettomiete mit gesonderter Betriebskostenabrechnung ist wirksam, wenn der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV bestimmt und die Höhe der ungefähr …

Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden im Bereich von Fensterlaibungen und Fensterbänken können einen vom Vermieter zu verantwortenden Baumangel darstellen, der zur Mangelbeseitigung verpflichtet und zu einer Mietminderung berechtigt. Schimmel an sonstigen Wand- und Deckenflächen ist dagegen dem Verantwortungsbereich des Mieters zuzuordnen, wenn …

Wird ein Mietverhältnis auf der Grundlage eines vorgetäuschten Eigenbedarfs befristet oder gekündigt und zieht der Mieter in der Folge aus, steht ihm Schadensersatz zu – jedoch nur für tatsächlich erforderliche und nachgewiesene Schadenspositionen, wobei die Schadensminderungspflicht sowie die Vorschriften der …

Die wiederholte und beharrliche Verweigerung des Wohnungszutritts gegenüber dem Vermieter stellt einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB dar. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der …

Werden dem Mieter einer Wohnung mitvermietete Räumlichkeiten teilweise entzogen, so ist eine Mietminderung berechtigt – unabhängig davon, ob der Mieter die genannten Räumlichkeiten früher nicht genutzt hat. Im vorliegenden Fall war dem Mieter mietvertraglich die Nutzung von Waschküche, Trockenspeicher und …

Ein Anspruch auf Beseitigung von Überhang oder Überwuchs von Bäumen und Sträuchern ergibt sich aus §§ 1004, 910 BGB. Eigentümer sind berechtigt, die Entfernung von überhängenden Zweigen und Wurzeln zu verlangen, wenn dadurch die Nutzung des Grundstücks beeinträchtigt wird. Überhang …

Wiederholte sexuelle Handlungen (hier: Selbstbefriedigungsakte) eines Mieters auf dem Balkon seiner Wohnung stellen eine erhebliche Störung des Hausfriedens dar und rechtfertigen nach vorheriger Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede …

Wird vermieteter Wohnraum nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert, kann der Erwerber eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam nicht vor Ablauf der dreijährigen Wartefrist aussprechen. Innerhalb dieser als gesetzliche Sperrfrist ausgestalteten Zeit ist ein auf Eigenbedarf gestütztes berechtigtes Interesse des Erwerbers …

Das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Betriebskostenabrechnung ist nicht bereits dann verletzt, wenn der Vermieter vor Vertragsschluss keine Vergleichsangebote eingeholt hat. Entscheidend ist vielmehr, ob die beauftragten Leistungen tatsächlich zu objektiv überhöhten, nicht marktgerechten Preisen vergeben wurden. Wirtschaftlichkeitsgebot – Wann liegt ein …

Die Wirksamkeit einer Mieterhöhung hängt von den gesetzlichen Regelungen der §§ 557 ff. BGB sowie von vertraglichen Abreden ab, die das Erhöhungsrecht einschränken oder ausschließen können. Nach § 557 Abs. 3 BGB sind Vereinbarungen zulässig, die das Recht zur Mieterhöhung …

Wer die Miete ohne rechtlichen Grund nicht oder nicht vollständig zahlt, begeht eine nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung – auch dann, wenn er irrtümlich von einem Minderungsrecht ausgegangen ist. Übersteigt der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten eine volle Monatsmiete, ist die ordentliche …

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplätzen beschließen, ohne dass hierin ein anfechtbarer Nachteil für einzelne Eigentümer liegt. § 13 Abs. 2 WEG gewährt kein Recht zur unentgeltlichen Eigennutzung von Gemeinschaftseigentum, sondern regelt lediglich das …

Eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum Zweck des Abrisses und Neubaus eines Wohngebäudes ist unwirksam, wenn dem Mieter die Kündigung zugeht, bevor die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt wurde. Die Genehmigung muss bereits im Zeitpunkt des Zugangs …

Bei Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Mietwohnung trägt der Vermieter die Verantwortung, solange ihm der Nachweis nicht gelingt, dass die Ursache ausschließlich dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Die Höher einer diesbezüglichen Mietminderung berechnet sich nach der Bruttomiete und kann mithilfe …

Versicherungsnehmer sind verpflichtet, einen Schadensfall unverzüglich beim Versicherer anzuzeigen – und zwar bereits ab Kenntnis des Schadens, nicht erst nach Erhalt des Versicherungsscheins. Wer diese Obliegenheit verletzt und den Schaden zudem eigenständig beseitigt, riskiert den vollständigen Verlust seines Leistungsanspruchs. Dies …

Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden im Bereich von Fensterlaibungen und Fensterbänken können einen vom Vermieter zu verantwortenden Baumangel darstellen, der zur Mangelbeseitigung verpflichtet und zu einer Mietminderung berechtigt. Schimmel an sonstigen Wand- und Deckenflächen ist dagegen dem Verantwortungsbereich des Mieters zuzuordnen, wenn …

Wer als Mieter Handwerkertermine zur Mängelbeseitigung ohne nachvollziehbaren Grund wiederholt verschiebt oder verweigert, verliert für den Zeitraum der Vereitelung das Recht zur Mietminderung. Daneben setzt eine wirksame Mietminderung grundsätzlich eine ordnungsgemäße Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter voraus – ohne diese Anzeige …

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplätzen beschließen, ohne dass hierin ein anfechtbarer Nachteil für einzelne Eigentümer liegt. § 13 Abs. 2 WEG gewährt kein Recht zur unentgeltlichen Eigennutzung von Gemeinschaftseigentum, sondern regelt lediglich das …

Die Wirksamkeit einer Mieterhöhung hängt von den gesetzlichen Regelungen der §§ 557 ff. BGB sowie von vertraglichen Abreden ab, die das Erhöhungsrecht einschränken oder ausschließen können. Nach § 557 Abs. 3 BGB sind Vereinbarungen zulässig, die das Recht zur Mieterhöhung …

Ein Anspruch auf Beseitigung von Überhang oder Überwuchs von Bäumen und Sträuchern ergibt sich aus §§ 1004, 910 BGB. Eigentümer sind berechtigt, die Entfernung von überhängenden Zweigen und Wurzeln zu verlangen, wenn dadurch die Nutzung des Grundstücks beeinträchtigt wird. Überhang …

Die wiederholte und beharrliche Verweigerung des Wohnungszutritts gegenüber dem Vermieter stellt einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB dar. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der …

Wer die Miete ohne rechtlichen Grund nicht oder nicht vollständig zahlt, begeht eine nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung – auch dann, wenn er irrtümlich von einem Minderungsrecht ausgegangen ist. Übersteigt der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten eine volle Monatsmiete, ist die ordentliche …

Eine Duschtür oder Duschabtrennung fällt nicht unter das Merkmal „Vorhangelemente als Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte“ im Sinne des Bonner Mietspiegels. Maßgeblich sind allein solche Elemente, die als Wandverkleidung – also als Alternative etwa zu Fliesen oder Naturwerkstein – verbaut …

Wiederholte sexuelle Handlungen (hier: Selbstbefriedigungsakte) eines Mieters auf dem Balkon seiner Wohnung stellen eine erhebliche Störung des Hausfriedens dar und rechtfertigen nach vorheriger Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede …

Wird ein Mietverhältnis auf der Grundlage eines vorgetäuschten Eigenbedarfs befristet oder gekündigt und zieht der Mieter in der Folge aus, steht ihm Schadensersatz zu – jedoch nur für tatsächlich erforderliche und nachgewiesene Schadenspositionen, wobei die Schadensminderungspflicht sowie die Vorschriften der …

Werden dem Mieter einer Wohnung mitvermietete Räumlichkeiten teilweise entzogen, so ist eine Mietminderung berechtigt – unabhängig davon, ob der Mieter die genannten Räumlichkeiten früher nicht genutzt hat. Im vorliegenden Fall war dem Mieter mietvertraglich die Nutzung von Waschküche, Trockenspeicher und …

Wird vermieteter Wohnraum nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert, kann der Erwerber eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam nicht vor Ablauf der dreijährigen Wartefrist aussprechen. Innerhalb dieser als gesetzliche Sperrfrist ausgestalteten Zeit ist ein auf Eigenbedarf gestütztes berechtigtes Interesse des Erwerbers …

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die formellen und materiellen Anforderungen erfüllt sind. Maßgeblich ist, dass die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet und die gesetzlichen Fristen eingehalten sind. Das …

Eine Vorauszahlungsklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. die Miete monatlich im Voraus fällig stellt, ist auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel mit einmonatiger Ankündigungspflicht wirksam und stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher …

Den Verkäufer trifft keine Offenbarungspflicht für Feuchtigkeitsschäden im Keller, die bei einer Besichtigung mit bloßem Auge deutlich erkennbar sind. Arglistiges Verschweigen im Sinne des § 463 BGB a.F. scheidet aus, wenn der Käufer den Mangel bei zumutbarer Sorgfalt selbst hätte …

Wird eine Eigentumswohnung mit einer bestimmten Wohnfläche beworben und weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 Prozent von der angegebenen ab, liegt ein Sachmangel vor, der den Erwerber zur Minderung des Kaufpreises berechtigt. Ein im notariellen Kaufvertrag vereinbarter Haftungsausschluss …

Ein Makler kann keine Provision für die Vermittlung einer Wohnung verlangen, wenn der Geschäftsführer der Maklerfirma und der Geschäftsführer der Vermieterin dieselbe natürliche Person sind. § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG schließt in solchen Konstellationen den Provisionsanspruch aus. Kein …

Für die Zulässigkeit einer Feststellungsklage ist ein rechtliches Interesse erforderlich. Dieses fehlt regelmäßig, wenn eine bezifferte Leistungsklage möglich und zumutbar ist. Besteht die Möglichkeit, die behaupteten Schäden im Mietobjekt ohne unverhältnismäßigen Aufwand durch Kostenvoranschläge oder Gutachten zu beziffern, scheidet eine …

Die fehlerhafte Zuordnung eines nicht sondereigentumsfähigen Raums zum Sondereigentum in einer Teilungserklärung führt nicht zur Unwirksamkeit der übrigen Wohnungseigentumsrechte. Nach § 5 WEG können bestimmte Gebäudeteile, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden. Erfolgt dennoch eine solche …

Es besteht kein Anspruch auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis für den Abbruch des ehemaligen Sanatoriums Apolant in Bad Kissingen. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks, auf dem das 1906 bis 1913 im barockisierenden …

Eine ordentliche oder fristlose Kündigung wegen Mietvertragspflichtverletzung setzt eine konkret nachgewiesene, nicht nur unerhebliche Pflichtverletzung voraus, die bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fortwirkt. Beseitigt der Mieter nach einer Abmahnung die beanstandeten Zustände, entfällt das Kündigungsinteresse des Vermieters. Der Mieter ist …

Befindet sich in einem Mietshaus ein diskret betriebenes Bordell, berechtigt dies Mieter nur dann zu einer Mietminderung, wenn konkrete persönliche Belästigungen nachgewiesen oder substantiiert dargelegt werden. Ohne solchen Vortrag ist in einer Großstadt lediglich eine Minderung von 10 % gerechtfertigt. …

Die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer setzt eine hinreichend bestimmte gesetzliche Grundlage voraus. Maßgeblich ist die jeweilige Zweitwohnungssteuersatzung, die den Steuergegenstand präzise festlegen muss. In der hier relevanten Satzung werden als Wohnungen auch Wohn- und Campingwagen erfasst, die zu Zwecken des persönlichen …

Eine Einstellung der Zwangsvollstreckung wegen Suizidgefahr setzt den konkreten Nachweis einer solchen Gefahr voraus – pauschale Behauptungen genügen nicht. Mit zunehmender Verfahrensdauer wächst das Gewicht der Gläubigerinteressen erheblich. Selbst das Vorliegen gesundheitlicher Einschränkungen rechtfertigt keinen Vollstreckungsaufschub, wenn der Schuldner zumutbare …

Der stillschweigende Abschluss eines Maklervertrages setzt ein ausdrückliches, objektbezogenes Provisionsverlangen des Maklers voraus, das vor Aufnahme der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit gegenüber dem Kunden erklärt werden muss. Die bloße Entgegennahme von Maklerleistungen genügt hierfür ebenso wenig wie ein früheres Provisionsversprechen, wenn …

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn dem Mieter nicht mitgeteilt wird, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kostenanteile vorab abgesetzt wurden. Ein solcher Fehler kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr geheilt werden, sodass Nachforderungen des Vermieters dauerhaft ausgeschlossen …

Die Vorschrift des § 556c BGB über die Umlage von Wärmelieferungskosten als Betriebskosten auf den Mieter ist weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar, wenn die Wohnung bislang durch von dem Mieter betriebene Einzelöfen beheizt wurde und der Vermieter die Wärmeversorgung auf …

Erhebt ein Mieter in einem Schreiben gegenüber dem Vermieter den Vorwurf strafbaren Verhaltens, rechtfertigt dies nicht ohne Weiteres eine außerordentliche Kündigung, wenn ein langjähriges Mietverhältnis ohne Vorbelastung besteht, die Äußerungen nicht öffentlich erfolgten und die Persönlichkeitsstruktur des Mieters eine Erklärung …

Baulärm, der von einem Nachbargrundstück ausgeht und die Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung erheblich beeinträchtigt, stellt einen Fehler der Mietsache im Sinne des § 537 BGB dar und berechtigt den Mieter zur Minderung des Mietzinses. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter …

Wirft ein Mitmieter fäkalienbedeckte Gegenstände sowie Glasbehälter und Flaschen auf den zum Hauseingang führenden Gehweg, liegt darin ein Mangel der Mietsache, der zur Mietminderung berechtigt. Mietminderung wegen störendem Mitmieter – Grundsatz und Umfang Die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung kann nicht nur …