Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Ein Balkon, der vor einer zurückversetzten Dachterrasse liegt, ist bei der Bemessung der Abstandsfläche auf die tiefer liegende, durchgehende Außenwand zu beziehen, an der er tatsächlich angebracht ist – nicht auf die Wand des zurückgesetzten Terrassengeschosses. Hält der Vorbau die …

Überlässt der Vermieter dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wiederholt Nutzungsvereinbarungsentwürfe mit gleichbleibender Nutzungsentschädigung und beanstandet er weder die fehlende Unterzeichnung noch die Nichterfüllung vereinbarter Bedingungen, fehlt es an einem Vorenthalten der Mietsache im Sinne des § 546a Abs. 1 …

Eine WEG-Jahresabrechnung ist für ungültig zu erklären, wenn die dargestellten Einnahmen und Ausgaben nicht mit der tatsächlichen Entwicklung der Bankkonten übereinstimmen und der Abrechnung dadurch die rechnerische Schlüssigkeit fehlt. Ist die Jahresabrechnung mangels Schlüssigkeit ungültig, sind auch darauf beruhende Entlastungsbeschlüsse …

Bescheinigt der Vermieter im Übergabeprotokoll bei Rückgabe des Mietobjekts einen mängelfreien Zustand, kann dies als negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs. 2 BGB zu verstehen sein, mit der Folge, dass spätere Schadensersatzansprüche wegen des Zustands des Mietobjekts ausgeschlossen sind. Der …

Vermietet der Vermieter Räume weiter, die ihm vom bisherigen Mieter vorenthalten werden, bleibt der Mietvertrag wirksam; der Vermieter verliert jedoch bis zur tatsächlichen Überlassung den Anspruch auf Mietzins, es sei denn, der neue Mieter verschafft sich den Gebrauch selbst – …

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn nicht ein tatsächlich vorhandener Bedarf der Bedarfsperson zur Auswahl der Wohnung führt, sondern umgekehrt erst die Auswahl der Wohnung den geltend gemachten Bedarf begründet. Vage, noch nicht konkretisierte Zukunftspläne der Bedarfsperson reichen zur Rechtfertigung eines …

Täuscht ein Vermieter in der Betriebskostenabrechnung vorsätzlich über die Person, die bestimmte Arbeiten ausgeführt hat, stellt dies einen schweren Vertrauensbruch dar, der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Wann rechtfertigt eine Täuschung bei der Betriebskostenabrechnung eine fristlose Kündigung? Im zu entscheidenden …

Ein Beschluss, mit dem Wohnungseigentümer die Strom-, Heizkosten- und Hausgeldabrechnung eines Jahres pauschal „genehmigen“, ist gesetzlich nicht vorgesehen und mangels Beschlusskompetenz nichtig; er kann insbesondere keine Grundlage für Nachschussforderungen gegenüber einzelnen Eigentümern sein. Demgegenüber ist eine Ladung zur Eigentümerversammlung per …

Bei einer Mietminderung wegen Lärm- und Schmutzimmissionen einer Nachbarbaustelle trägt der Mieter die volle Darlegungs- und Beweislast für Art, Dauer und Intensität der Beeinträchtigung; pauschale oder zeitlich lückenhafte Angaben genügen nicht. Schließgeräusche einer Hauseingangstür begründen regelmäßig keine relevante Gebrauchsbeeinträchtigung im …

Eine hilfsweise zur fristlosen Kündigung erklärte ordentliche Kündigung geht nicht ins Leere, sondern entfaltet Wirkung, wenn die fristlose Kündigung nachträglich – hier durch Schonfristzahlung – unwirksam wird. Bei einfach gelagerten Sachverhalten genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der …

Hauseigentümer haften für Stürze auf vereisten Gehwegen, wenn sie die Räum- und Streupflicht nicht durch klare vertragliche Regelungen wirksam auf Hausverwaltung oder Mieter übertragen und deren Erfüllung nicht ausreichend überwachen. Die Streupflicht besteht in zeitlicher Hinsicht regelmäßig ab 7:00 Uhr, …

Für die Verteilung von Kosten innerhalb einer Gemeinschaft ist grundsätzlich § 16 Abs. 2 WEG maßgeblich. Danach erfolgt die Umlage nach den Miteigentumsanteilen, solange weder eine abweichende Vereinbarung noch ein entsprechender Beschluss vorliegt. Diese gesetzliche Regelung gilt gemäß § 1 …

Ein Maklerhonoraranspruch aus § 652 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Makler entweder die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachweist oder den Hauptvertrag durch eine kausale Einwirkung auf die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners vermittelt. Allein die Aufbereitung von Unterlagen oder ein Kontaktversuch …

Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der das Betreiben einer Waschmaschine sowie das Trocknen der Wäsche innerhalb der Wohnung untersagt, ist nichtig. Die Möglichkeit, die anfallende Wäsche maschinell im eigenen Wohnungseigentum zu reinigen, gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums und unterliegt damit nicht …

Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft grundsätzlich die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen, auch wenn dies mit einer Durchbohrung der Fassade verbunden ist. Vorausgesetzt ist, dass keine Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG …

Verbesserungen der Mietsache, die ein Vormieter eingebracht und bei Auszug zurückgelassen hat, gehen als wesentlicher Bestandteil in das Eigentum des Vermieters über und sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Nachmieters zu berücksichtigen. Eine zwischen Vor- und Nachmieter vereinbarte …

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt auch dann wirksam, wenn der Mieter die Rückstände noch innerhalb der Schonfrist vollständig ausgleicht; § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB ist auf die ordentliche Kündigung nicht analog anwendbar. Die Geltendmachung des …

Der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB, wonach die Mietpreisbremse bei erstmaliger Nutzung und Vermietung einer Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 nicht gilt, erfasst nicht nur Neubauten, sondern auch zuvor unbewohnbare Räumlichkeiten, die durch wesentlichen Bauaufwand dauerhaft wieder …

Der Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision nach § 656c BGB gilt nur, wenn das vermittelte Objekt bereits nach seiner objektiven Beschaffenheit ein Einfamilienhaus ist oder der Erwerber den beabsichtigten Wohnzweck spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar macht. Eine erst …

Die schuldhafte Verletzung der Pflicht zur erneuten Leistung einer Mietsicherheit rechtfertigt jedenfalls dann keine ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn der Mieter die Kaution zuvor bereits gegenüber dem …

Bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite muss die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich von allen Vermietern gemeinsam erklärt und unterschrieben werden; eine verdeckte Stellvertretung ist unzulässig. Fehlt die Mitwirkung eines Vermieters im Kündigungsschreiben, liegt eine unwirksame Teilkündigung vor – unabhängig davon, ob …

Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB ist als Druckmittel ausgestaltet, um die Vertragserfüllung herbeizuführen. Sein Zweck liegt nicht in der dauerhaften Sicherstellung der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung, da hierfür die Minderung nach § 536 BGB vorgesehen ist. Wird über …

Die Bestellung eines Verwalters entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung auch die wesentlichen Eckpunkte des Verwaltervertrages, insbesondere Laufzeit und Vergütung, festgelegt werden. Fehlt eine Einigung über die konkrete Vergütung, bleibt unklar, worüber die Wohnungseigentümer tatsächlich abgestimmt haben; …

Schließt der Vermieter einen Wärmelieferungsvertrag ab, bevor das Mietverhältnis mit dem betroffenen Mieter überhaupt besteht, kann ihn insoweit keine vertragliche Nebenpflicht zur Wirtschaftlichkeit treffen – eine solche Pflicht setzt ein bestehendes Schuldverhältnis voraus. Auch ein unterbliebener Anbieterwechsel begründet keine Pflichtverletzung, …

Besichtigt der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung eingehend und verlangt lediglich die Beseitigung von kleineren Mängeln, während er im übrigen die Wohnung als „in Ordnung“ bezeichnet, liegt darin ein Verzicht auf weitere Ansprüche. ……

Ein Vermieter haftet gegenüber dem Mieter grundsätzlich nicht auf Schadensersatz, wenn eine ausgesprochene Kündigung lediglich aus formellen Gründen unwirksam ist, sofern die materiellen Voraussetzungen des Kündigungsrechts tatsächlich vorlagen. Gleiches gilt für die gerichtliche Geltendmachung eines hierauf gestützten Räumungsanspruchs, soweit dessen …

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn Kostenpositionen aus unterschiedlichen Ziffern der Betriebskostenverordnung ohne sachlichen Grund zusammengefasst werden. Zudem steht dem Mieter, der fristgerecht Belegeinsicht verlangt hat, ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Nachzahlungsforderung zu. Formelle Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung Nach § 2 …

Sind die Briefkästen eines Mietshauses nur durch Betreten des Gebäudes erreichbar, kann der Mieter vom Vermieter zusätzliche Haustürschlüssel für Postboten und Zeitungszusteller verlangen. Der Verweis auf ein bloßes Klingeln genügt nicht, um eine zeitnahe Postzustellung sicherzustellen. Der Vermieter darf lediglich …

Verstößt eine Mietzinsvereinbarung bei Vertragsschluss gegen die Mietpreisbremse, bleibt die Miethöhenregelung auch dann teilweise unwirksam, wenn sich die zugrunde liegenden Vorschriften später als verfassungswidrig erweisen oder auslaufen sollten. Entscheidend ist allein, dass die Regelungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses verfassungsgemäß waren …

Liegt der über Heizkostenverteiler erfasste Verbrauchswärmeanteil unter 14 %, ist eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung unzulässig. Die Ausnahmeregelung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV greift dabei nicht bei ungedämmten, im Fußboden verlaufenden Heizleitungen. In diesem Fall kann der Mieter die …

Ein Mangel nach § 536 BGB liegt vor, wenn die Mietsache infolge von Abweichungen von der vereinbarten oder der gewöhnlichen Beschaffenheit in ihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Maßgeblich ist dabei eine objektive Beurteilung des Ausmaßes der Beeinträchtigung. Es …

Ein WEG-Verwalter darf eine außerordentliche Eigentümerversammlung nur einberufen, wenn hierfür ein objektiver Grund besteht, etwa eine notwendige Entscheidung über Verwaltungsmaßnahmen. Sind Themen wie die eigene Abberufung und Neubestellung eines Verwalters bereits erschöpfend behandelt worden, fehlt es an der objektiven Erforderlichkeit …

Im vorliegenden Fall forderte der Mieter vom Vermieter, die verschobenen und z.T. gesprungenen Fliesen des Balkons auszutauschen. Der Vermieter wollte daraufhin Klinker-Optik Betonfliesen verlegen lassen und schickte Handwerker vorbei, die vom Mieter jedoch nicht eingelassen wurden, da diesem andere Fliesen …

Eine auf der Grundstücksgrenze verlaufende Einrichtung ist auch dann eine Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB, wenn sie nicht der Grenzscheidung dient oder hierzu geeignet ist. Ausreichend ist, dass sie beiden Grundstücken in sonstiger Weise zum Vorteil gereicht – …

Ein Wohnungseigentümer kann von der Eigentümergemeinschaft keine Erstattung der Kosten für die Instandsetzung einer nachträglich eingebauten, mangelhaft ausgeführten Trittschalldämmung verlangen. Maßgeblich für den geschuldeten Ausstattungsstandard des gemeinschaftlichen Eigentums ist der Zustand im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums – eine spätere …

Ein Notwegerecht nach § 917 BGB setzt voraus, dass die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks rechtmäßig ist. Wird ein ursprünglich genehmigtes Wochenendhaus ohne Baugenehmigung erweitert und dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt, entfällt der Anspruch auf ein Notwegerecht selbst dann, wenn das Grundstück …

Ist bei Beendigung eines Mietverhältnisses der nach der Richtlinie VDI 2067 erforderliche Mindestgradtaganteil von 450 Promille erreicht, muss der Vermieter eine Zwischenablesung der Heizkörper veranlassen – unabhängig davon, wie kurz die Mietdauer im betreffenden Wirtschaftsjahr war. Unterbleibt die Zwischenablesung aus …

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht bereits deshalb rechtsmissbräuchlich, weil der Vermieter den später eingetretenen Bedarf bei Vertragsschluss hätte voraussehen können. Rechtsmissbräuchlich handelt nur, wer zu diesem Zeitpunkt bereits entschlossen war oder zumindest erwog, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen, dies dem …

Wird ein Nachbargrundstück gezielt durch Außenbeleuchtung angestrahlt, stellt dies eine wesentliche und nicht ortsübliche Beeinträchtigung dar, gegen die ein Unterlassungsanspruch besteht. Zum Nachweis der Beeinträchtigung angefertigte Videoaufnahmen sind im Zivilprozess verwertbar, wenn sie anlassbezogen und zeitlich begrenzt erfolgen und das …

Die vollständige Rückgabe der Mietsache umfasst auch die Rückgabe sämtlicher Schlüssel; unterbleibt dies, kann der Vermieter für eine Übergangszeit Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete verlangen, wenn er die Räume deshalb nicht weitervermieten kann. Dieser Anspruch ist jedoch zeitlich begrenzt, …

Die Bestimmung „Das Gebäude ist nicht länger als 6 Monate ununterbrochen unbewohnt“ ist als Gefahrerhöhungstatbestand in einer Deklaration im Versicherungsschein bzw. in den Bedingungen einer Wohngebäudeversicherung im Hinblick auf die Steigerung des Brandrisikos unwirksam. Eine Erhöhung der Brandgefahr kann erst …

Nachbarn müssen von einer Grundstückszufahrt ausgehende Lichtimmissionen zwischen 22.00 und 6.00 Uhr nicht dulden, wenn dadurch Wohn- und Schlafräume wesentlich aufgehellt werden. Ein Verweis auf zumutbare Selbstschutzmaßnahmen wie das Herablassen von Rollläden scheidet aus, wenn die Störung durch den Verursacher …

Löst sich bei einem Sturm ein Dachziegel und beschädigt ein geparktes Fahrzeug, spricht ein Anscheinsbeweis für die fehlerhafte Errichtung oder mangelhafte Unterhaltung des Gebäudes. Windstärken bis zu 10 Beaufort (etwa 90 km/h) reichen nicht aus, um diesen Anschein zu erschüttern, …

Eine Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Wartefrist und die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 1 und 3 BGB eingehalten sind und für die Zustimmungsklage dass die Klagefrist gemäß § 558b Abs. 2 BGB gewahrt …

Eine vertragswidrige Tierhaltung rechtfertigt nicht automatisch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses; erforderlich ist stets eine umfassende Interessenabwägung, bei der konkrete und akute Beeinträchtigungen von Bedeutung sind. Was sind die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung? Nach § 543 Abs. 1 S. …

Ein in der Gemeinschaftsordnung vereinbarter Ausschluss von Schadensersatzansprüchen für Instandsetzungsmaßnahmen kann auch den verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruch erfassen. Dies gilt auch dann, wenn die Maßnahme erheblichen Umfang hat, sofern die Gemeinschaftsordnung den quantitativen Umfang der erfassten Maßnahmen nicht beschränkt. Qualifikation umfangreicher Baumaßnahmen …

Eine Mietzinsvereinbarung ist nach § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz unwirksam, soweit sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt. Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mietspiegel als allgemein zugängliche Erkenntnisquelle bei Standardwohnraum in der Regel ausreichend und einem …

Ein Telekommunikationsunternehmen kann sich nach Beendigung eines Gestattungsvertrags nicht auf eine Duldungspflicht des Grundstückseigentümers nach § 57 Abs. 1 Nr. 2 TKG berufen, um den Verbleib von Breitbandverteileranlagen in dessen Gebäuden zu rechtfertigen. Die Vorschrift erfasst nach ihrer Entstehungsgeschichte, ihrem …

Die immissionsschutzrechtliche Privilegierung nach § 22 Abs. 1a BImSchG gilt nicht nur für die von Kindern unmittelbar verursachten Geräusche, sondern umfasst ebenso die Betriebsgeräusche von Spielgeräten wie etwa einer Seilbahn. Im Regelfall einer bestimmungsgemäßen Spielplatznutzung besteht für Anwohner eine uneingeschränkte …

Ein nach § 563 BGB in den Mietvertrag eingetretenes Haushaltsmitglied ist verpflichtet, den Vermieter zeitnah über den Tod der ursprünglichen Mietpartei zu informieren. Unterbleibt diese Mitteilung über einen längeren Zeitraum, kann dies einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach …