Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Kann ein ausländischer Mieter über den vorhandenen Kabelanschluss keine Sender aus seinem Heimatland empfangen, muss der Vermieter eine unauffällige, technisch geeignete Parabolantenne grundsätzlich dulden. Der Verweis auf den Empfang über das Internet greift beim derzeitigen Stand der Verbreitung und Nutzung …

Kann der Mieter seine Wohnung wegen notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen vorübergehend nicht nutzen, trägt der Vermieter die angemessenen Kosten einer Ersatzunterkunft. Bei Verpflegungs- und Nebenkosten ist jedoch zu berücksichtigen, ob der Mieter eigene Aufwendungen erspart. Ersatzunterkunft bei Instandsetzung Wird eine Mietwohnung wie …

Die legalisierende Wirkung einer bestandskräftigen Baugenehmigung steht einer Beseitigungsanordnung entgegen, solange diese nicht aufgehoben oder nichtig ist. Zeitlich begrenzte Lichtreflexionen von einem Metallständer stellen keine unzumutbare Beeinträchtigung im Sinne des Rücksichtnahmegebots dar. Welche Wirkung entfaltet eine unangefochtene Baugenehmigung? Eine Beseitigungsanordnung …

Beseitigt der Mieter einen Mangel selbst, kann er die Kosten ersetzt verlangen und mit der Mietforderung des Vermieters verrechnen, sofern der Vermieter nach Mängelanzeige und fruchtloser Fristsetzung in Verzug war. Wann darf der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Kostenersatz …

Wird in einem Gebäude mit verbundener zentraler Wärme- und Warmwasserversorgung die auf das Warmwasser entfallende Wärmemenge nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen, ohne dass die engen Voraussetzungen eines Ersatzverfahrens vorliegen, ist die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig. Der Mieter darf dann die auf …

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution wird fällig, sobald eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen könnte. War der Mieter bei Mietbeginn nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen …

Ein Vermieter ist berechtigt, seine Mieter abzumahnen, wenn diese gut einsehbar auf dem Balkon oder der Terasse Geschlechtsverkehr oder andere sexuelle Handlungen ausübt. Ein solches Verhalten stört den Hausfrieden und verstößt gegen das Rücksichtnamegebot. Die Aussagen von Mitmietern, die das …

Wird die Miete per Lastschrift von einem Konto eingezogen, auf das nach dem Tod des Rentenempfängers weiterhin Rentenzahlungen eingehen, tritt keine Erfüllung der Mietzinsforderung nach § 362 Abs. 1 BGB ein, wenn der Vermieter zur Rückerstattung der überzahlten Rente an …

Die Klausel in den Allgemeinen Vertragsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, dass die Erlaubnis zur Untervermietung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig ist und der Vermieter berechtigt ist, seine Zustimmung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines Untermietzuschlags abhängig zu machen, ist …

Ein Eigentümerbeschluss, der die Erweiterung einer Dachterrasse genehmigt, ohne Art und Umfang der Maßnahme hinreichend zu bestimmen, ist für ungültig zu erklären. Der Gemeinschaft fehlt die Beschlusskompetenz, wenn der Beschluss einem Eigentümer faktisch ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum verschafft; dies ist …

Die Klausel in den Allgemeinen Vertragsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, dass die Erlaubnis zur Untervermietung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig ist und der Vermieter berechtigt ist, seine Zustimmung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines Untermietzuschlags abhängig zu machen, ist …

Ein Eigentümerbeschluss, der die Erweiterung einer Dachterrasse genehmigt, ohne Art und Umfang der Maßnahme hinreichend zu bestimmen, ist für ungültig zu erklären. Der Gemeinschaft fehlt die Beschlusskompetenz, wenn der Beschluss einem Eigentümer faktisch ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum verschafft; dies ist …

Eine Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft ist und der Kündigungsgrund im Schreiben hinreichend dargelegt wird. Eine psychische Erkrankung des Mieters begründet für sich genommen keine Härte – der Mieter muss durch ein ausführliches fachärztliches Attest konkret darlegen, welche …

Ein im Formularmietvertrag unter „sonstige Vereinbarungen” platzierter, nicht hervorgehobener beiderseitiger Kündigungsausschluss von vier Jahren ist überraschend im Sinne von § 305c BGB. Er ist zudem unwirksam, wenn er das Recht zur außerordentlichen Kündigung nicht ausdrücklich unberührt lässt, und kann nicht …

Eine Sondervereinbarung, nach der ein Mieter bei Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses innerhalb eines bestimmten Zeitraums eine bedingungslose Abstandszahlung leisten muss, ist unwirksam. Sie verstößt gegen die gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften der §§ 573c, 573d BGB i. V. m. §§ 138, 242 BGB …

Eine Sondervereinbarung, nach der ein Mieter bei Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses innerhalb eines bestimmten Zeitraums eine bedingungslose Abstandszahlung leisten muss, ist unwirksam. Sie verstößt gegen die gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften der §§ 573c, 573d BGB i. V. m. §§ 138, 242 BGB …

Der bei Übergabe der Mietsache bestehende Zustand ist mangels abweichender Vereinbarung vertragsgemäß – auch wenn er objektiv schlecht ist. Veränderungen an der Mietsache muss der Mieter spätestens bei Mietende beseitigen, selbst wenn der Vermieter ihrer Vornahme zugestimmt hatte. Welcher Zustand …

Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwaltungsbeirat nach Prüfung mehrerer Bewerbungen nur die in erster Linie geeignet erscheinenden Bewerber zur Eigentümerversammlung einlädt und einer von ihnen zum Verwalter bestellt wird. Der Beschluss ist nur dann zu beanstanden, wenn der Bestellte …

Die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels gilt nicht nur im Zustimmungsverfahren, sondern auch für die Ermittlung der höchstzulässigen Wiedervermietungsmiete. Der Mieter, der im Rückforderungsprozess überzahlte Miete verlangt, kann sich daher auf diese Vermutung stützen. Rückforderung überzahlter Miete Wird bei Beginn eines …

In die Jahresabrechnung sind sämtliche tatsächlichen Geldabflüsse einzustellen, auch wenn sie unbelegt oder zu Unrecht erfolgt sind. Mängel dieser Art führen nicht zur Ungültigkeit des Genehmigungsbeschlusses, sondern sind über Regressansprüche gegen den Verwalter zu klären. Die Wiederbestellung eines Verwalters ist …

Ein mitvermieteter Stellplatz oder eine Garage fließt nur dann in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein, wenn Wohnraum und Stellplatz Gegenstand eines einheitlichen Mietvertrages sind. Wann besteht ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung? Ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung …

Übersteigt die bei Mietbeginn vereinbarte Miete in einem Gebiet mit Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam. Der Mieter kann dann nach qualifizierter Rüge die überzahlte Miete zurückfordern und die künftig geschuldete Miete …

Reine Ruß- und Qualmschäden, die ohne Feuer durch überhitztes Kochgut entstehen, sind in der Hausratversicherung nicht als Brandschaden ersatzfähig. Auch als Folgeschäden eines Sengschadens sind sie nicht erfasst – eine Kulanzleistung des Versicherers begründet kein Anerkenntnis der Eintrittspflicht. Wann liegt …

Eine erhebliche Mehrbelastung von mehr als 25 % bei der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen begründet für sich allein keinen Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels. Erforderlich ist eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalls; maßgeblich ist dabei die nach der Teilungserklärung zulässige Nutzung, …

Ein Beseitigungsanspruch wegen überhängender Äste und Wurzeln besteht nicht, wenn die Beseitigung durch eine Baumschutzverordnung rechtlich unmöglich ist oder der Überhang bereits im verjährten Zeitraum übergetreten ist. Wer eigenmächtig zurückschneidet, ohne dass die Voraussetzungen der Selbsthilfe vorliegen, begeht eine vorsätzliche …

Ein Beschluss, der den Kostenverteilungsschlüssel rückwirkend für bereits abgeschlossene Wirtschaftsjahre ändert, entspricht in der Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Jahresabrechnungen, die gegen das Zufluss-/Abflussprinzip verstoßen oder das Guthaben eines ausgeschiedenen Eigentümers vorschnell auf die übrigen Eigentümer verteilen, sind ebenfalls anfechtbar. Anfechtung …

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf der Überlegungsfrist muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen. Gegenforderungen aus Schäden an der Mietsache und aus Nebenkostenabrechnungen kann er nur geltend machen, wenn er Verjährungs- und Abrechnungsfristen gewahrt hat. Hat er die Kaution nicht …

Eine heranrückende Neubebauung stellt keinen Mangel der Mietsache dar, wenn sich dem Mietvertrag nicht entnehmen lässt, dass angrenzende Freiflächen dauerhaft unbebaut bleiben sollen. Die zusätzliche Einsehbarkeit eines Balkons und übliche Lebensgeräusche weiterer Nachbarn rechtfertigen im großstädtischen Geschosswohnungsbau regelmäßig ebenfalls keine …

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution vereinbarungsgemäß an den Verwalter des Wohnungseigentums statt an den Vermieter gezahlt, kann der Zwangsverwalter die Überlassung der Kaution direkt von diesem Verwalter verlangen. Zwangsverwalter kann Mietkaution direkt vom Verwalter verlangen Hat der Mieter …

Weist ein Gericht einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist mit der Begründung zurück, die Anmietbemühungen des Mieters seien unzureichend gewesen, muss es zugleich feststellen, ob und gegebenenfalls wann intensivere Bemühungen vor Ablauf der ursprünglichen Frist tatsächlich zum Erfolg geführt hätten. …

Ist ein Wohnungseigentümer zugleich Verwalter und wird er von den übrigen Eigentümern erfolgreich wegen der Verletzung von Verwalterpflichten in Anspruch genommen, kann er die ihm dabei entstandenen Anwaltskosten und die ihm auferlegten Gerichtskosten nicht als Kosten der Verwaltung auf die …

Das vermieterseitige Besichtigungsrecht aus besonderem Anlass kann grundsätzlich auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Wegen des Verbots der Vorwegnahme der Hauptsache setzt dies jedoch voraus, dass der Vermieter einen sachlichen Grund nachweist und darlegt, dass er so dringend …

Ein Anspruch auf Änderung eines in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels besteht nicht, solange die Teilungserklärung selbst nicht geändert wurde. Ein früheres Urteil, das lediglich einen Unterlassungsanspruch bezüglich der Nutzungsart abweist, entfaltet keine Bindungswirkung für die Frage der Kostenverteilung und rechtfertigt …

Erkennt ein Mieter bei Vertragsschluss, dass die Wohnung durch ihre bauliche Lage (hier: bodentiefe Fenster neben einem öffentlich zugänglichen Eingangsbereich) Einblicken ausgesetzt ist, kann er wegen dieser Einsichtsmöglichkeit weder mindern noch Mängelrechte geltend machen. Einen Anspruch darauf, auf einer nicht …

Lässt ein Mieter seine Katzen unkontrolliert im Treppenhaus und auf dem Hof umherlaufen und dort urinieren, stört er den Hausfrieden nachhaltig und gefährdet die Bausubstanz sowie die Gesundheit der Hausbewohner. Der Vermieter ist dann zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund …

Änderungen vertragswesentlicher Vereinbarungen eines Mietvertrags – etwa zur Miethöhe – unterliegen dem Schriftformerfordernis nur dann, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum gelten sollen. Bei kürzerer Geltungsdauer bleibt der Schriftformmangel folgenlos, selbst wenn mehrere solcher Abreden zusammengerechnet die Jahresfrist …

Eine Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung ist bereits formell unwirksam, wenn der Vermieter den Energieeinspareffekt nicht plausibel darlegt. Erforderlich ist mindestens eine gegenständliche Maßnahmenbeschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten. Welche Anforderungen gelten für die Mieterhöhungserklärung nach einer Modernisierung? …

Ist die konkrete Erreichbarkeit eines Tiefgaragenstellplatzes dem Erwerber bei Vertragsschluss bekannt und wird der Stellplatz gerade deshalb bewusst ausgewählt, wird die tatsächliche Ist-Beschaffenheit zur vereinbarten Soll-Beschaffenheit, sodass ein Sachmangel insoweit ausscheidet. Unabhängig davon ist ein Stellplatz erst dann mangelhaft, wenn …

Ein Doppelmakler verwirkt seinen Lohn, wenn er seine Neutralitätspflicht vorsätzlich und schwerwiegend verletzt, indem er einer Verkäuferseite aktiv vom Verkauf an seinen Auftraggeber abrät. Darf ein Makler für beide Seiten tätig sein? Eine Doppeltätigkeit ist Nachweis- und Vermittlungsmaklern bei Immobiliengeschäften …

Die Kosten eines Streits zwischen Wohnungseigentümern dürfen nur auf die kostentragungspflichtigen Eigentümer umgelegt werden und sind unter diesen nicht nach Kopfteilen zu verteilen. Maßgeblich ist der in der Gemeinschaftsordnung für Verwaltungskosten vereinbarte Schlüssel (hier: Eigentumseinheiten), ersatzweise der Maßstab der Miteigentumsanteile. …

Betreibt eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Videoüberwachungsanlage, die auch öffentlich zugängliche Bereiche erfasst, unterliegt sie uneingeschränkt der DSGVO; weder das Wohnungseigentumsgesetz noch die Haushaltsausnahme des Art. 2 Abs. 2 lit. c DSGVO stehen dem entgegen. Die Datenschutzaufsichtsbehörde kann in diesem …

Ist der Zustand der Wohnung bei Übergabe in einem gemeinsam unterzeichneten Protokoll festgehalten, muss derjenige, der einen dort nicht aufgeführten Mangel schon bei Übergabe behauptet, dies darlegen und beweisen. Gibt der Mieter die Räume verspätet zurück, weil er auf Verlangen …

Ein Mieter vereitelt die Zwangsvollstreckung, wenn er fortwährend neue Untermieter stellt, um die Räumung zu verhindern. In einem solchen Fall ist es dem Vermieter ausnahmsweise nicht zuzumuten, jeweils einen neuen Titel gegen den Untermieter zu erwirken oder den Titel umschreiben …

Die Ausnahme von der Mietpreisbremse für erstmals genutzte und vermietete Wohnungen greift bei ehemals gewerblich genutzten Räumen nur, wenn diese nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung objektiv nicht als Wohnung nutzbar waren und die Wohnnutzbarkeit erst durch Baumaßnahmen mit wesentlichem …

Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, nach welcher der Mieter beim Auszug das Parkett vollflächig abschleifen und neu zu versiegeln hat, verstößt gegen § 9 AGBG. ……

Parkplätze müssen im Winter nicht jederzeit vollständig schnee- und eisfrei sein. Entsteht eine Eisfläche jedoch nicht durch winterliche Witterung, sondern weil der Grundstückseigentümer Wasser auf den Parkplatz leitet oder ableiten lässt, haftet er für die Folgen eines Sturzes. Ein Mitverschulden …

Werden Mieter im Mietvertrag zur eigenhändigen Ausführung des Winterdienstes verpflichtet, kann der Vermieter die entsprechenden Kosten nicht allein durch Aufnahme in die Betriebskostenabrechnung nachträglich auf die Mieter umlegen. Eine solche Vertragsänderung erfordert eine ausdrückliche oder zumindest zweifelsfrei erklärte Vereinbarung. Die …

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn er lediglich auf eine datierte Jahresabrechnung Bezug nimmt, ohne die einzelnen Abrechnungsspitzen der übrigen Eigentümer im Beschlusstext oder als Anlage …

Ein vermietender Wohnungseigentümer kann vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft keinen Schadensersatz verlangen, wenn er wegen verspäteter Jahresabrechnungen seinerseits die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter versäumt. Der Verwaltervertrag besteht nur mit der Gemeinschaft, und die Abrechnungspflicht gegenüber dem Mieter trifft allein den Vermieter, …

Ein Minderungsrecht besteht nur für Mängel der tatsächlich vermieteten Räume. Ein dem Mieter lediglich leihweise überlassener Kellerraum ist nicht Teil der Mietsache. Ein bloß vorübergehender Schimmelgeruch ohne erhebliche Beeinträchtigung der Wohnung berechtigt ebenfalls nicht zur Minderung. Wann besteht ein Minderungsrecht? …