Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Lärmimmissionen, die von einem Kindergarten oder einem Pfarrheim ausgehen, müssen von Nachbarn als sozialadäquat hingenommen werden, wenn eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 862 Abs. 1 BGB nicht nachgewiesen werden kann. Auch das gelegentliche Werfen von Kleinspielzeug über einen …

Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB i. V. m. § 421 BGB, wenn ein Mietverhältnis durch eine wirksame außerordentliche fristlose Kündigung beendet worden ist. Maßgeblich ist § 543 Abs. 1 …

Ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB besteht nur dann, wenn das Mietverhältnis weiterhin von einem Hauptmieter mit Hauptwohnsitz in der Wohnung geführt wird. Zieht ein Teil der Mitmieter aus, kann der Vermieter …

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzverpflichtung des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Arbeiten erfordern (vgl. BGH, …

Eine Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche berechtigt grundsätzlich zur Mietminderung. Verwenden die Mietvertragsparteien jedoch nicht den Begriff „Wohnfläche“, sondern eine abweichende Bezeichnung wie „Mietraumfläche“, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, was die Parteien …

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzverpflichtung des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Arbeiten erfordern (vgl. BGH, …

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, die Haustür nachts durchgehend verschlossen zu halten, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dadurch die Fluchtmöglichkeit im Brand- oder Notfall ohne Schlüssel verhindert wird. Stehen alternative Schließsysteme zur Verfügung, die sowohl Einbruchschutz als auch eine schlüssellose Fluchtmöglichkeit …

Ein Mietvertrag kann auch dann ein Wohnraummietverhältnis im Sinne der §§ 549 ff. BGB begründen, wenn Mieterin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist. Maßgeblich ist nicht die Bezeichnung im Vertrag, sondern der tatsächliche Wille der Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. …

Ein Mieter hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz für die Kosten einer Ersatzwohnung nach § 555a Abs. 3 BGB, solange er dem Vermieter den tatsächlichen Zugang zur Wohnung für Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen verweigert oder durch sein Verhalten vereitelt. Der Anspruch scheidet …

Eine wirksam ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird nicht dadurch unwirksam, dass die rückständigen Mieten nachträglich mit dem Kautionsguthaben verrechnet werden. Der Rückforderungsanspruch auf die Mietkaution entsteht erst mit Beendigung des Mietverhältnisses und ist daher für die Heilungsvorschrift des § …

Vermieter dürfen Betriebskosten für eine Gemeinschaftssatellitenanlage nur dann auf Mieter umlegen, wenn dabei das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB gewahrt wird. Kosten von 780 Euro für lediglich sechs Monate Nutzung einer Satellitenanlage – bei gleichzeitig erwerbbaren Kaufpreisen zwischen …

Eine von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts vor dem Inkrafttreten des Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetzes (MoPeG) erklärte Eigenbedarfskündigung beurteilt sich ausschließlich nach dem zum Zeitpunkt ihres Zugangs geltenden Recht. Das MoPeG entfaltet keine Rückwirkung auf bereits zugegangene Kündigungserklärungen – auch dann nicht, wenn die …

Wird ein Beschluss über die Bestellung eines WEG-Verwalters wegen eines materiellen Mangels rechtskräftig für ungültig erklärt, besteht eine tatsächliche Vermutung, dass ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Weder die drohende Verwalterlosigkeit noch die nachträgliche Aufnahme zuvor verweigerter Tagesordnungspunkte …

Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge gestattet, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er wesentliche Regelungen zu Wartungspflichten, Qualifikationsanforderungen an den ausführenden Betrieb und Fragen des Versicherungsschutzes offenlässt. Fehlt es an einer erkennbaren Ermessensausübung der Eigentümer …

Enthält ein Mietvertrag Möbel nur beispielhaft und nur „sofern vorhanden“, begründet dies keine vertragliche Möblierungspflicht – mit der Folge, dass weder ein Möblierungszuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzusetzen ist noch ein von der Mietpreisbremse ausgenommener Teilmarkt für möblierten Wohnraum anerkannt …

Ein Mietverwaltungsvertrag ist rechtlich als Dienstvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter nach §§ 611, 675 Abs. 1 BGB einzuordnen. Der Verwalter schuldet dabei die ordnungsgemäße Wahrnehmung der vereinbarten Verwaltungsaufgaben. Wird er zusätzlich mit der Neuvermietung beauftragt, bestehen eigenständige Nebenpflichten. Die Verpflichtungen eines Verwalters …

Auch wenn ein Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch auf den Betrieb einer Parabolantenne haben kann, berechtigt dies nicht zur eigenmächtigen Installation. Die Eigentümergemeinschaft hat bei der Wahl des Standorts ein Mitbestimmungsrecht; eine ohne deren Beteiligung angebrachte Antenne kann unabhängig davon, ob …

§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG, der den Wohnungseigentümern die Kompetenz einräumt, den gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abzuändern, kann durch Vereinbarung in der Teilungserklärung wirksam abbedungen werden. Wurde eine solche Vereinbarung im Grundbuch eingetragen und sind seither …

Die wiederholte, kurzfristige Untervermietung einer Mietwohnung an Touristen – etwa über Plattformen wie Airbnb – stellt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte dar und berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer entsprechenden Untermieterlaubnis besteht nicht. …

Sind Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft als solche im Grundbuch eingetragen, wird die GbR – nicht die einzelnen Gesellschafter – Vermieterin der auf dem Grundstück belegenen Wohnungen. Eine Zustimmungsklage zur Mieterhöhung kann daher ausschließlich von der Gesellschaft erhoben werden; eine Prozessstandschaft der …

Klauseln, die die Verpflichtung zum Heizen zeitlich begrenzen, Tierhaltung pauschal untersagen, das Wäschetrocknen in der Wohnung generell verbieten oder dem Mieter den Beweis für fehlendes Verschulden auferlegen, verstoßen regelmäßig gegen das Gebot der angemessenen Interessenabwägung.
Anwendungsbereich des AGBG und Klagebefugnis…

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie die nach der Rechtsprechung entwickelten Mindestangaben enthält. Allgemeine und pauschale Bestreitungen genügen nicht, um inhaltliche Einwendungen wirksam zu erheben. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB sind Einwendungen des Mieters gegen die …

Ein Mieter, der gegen ein erstinstanzliches Räumungsurteil Berufung einlegt, kann die Versagung einer Räumungsfrist nicht zusätzlich im Wege der sofortigen Beschwerde angreifen. Beide Rechtsbehelfe schließen sich gegenseitig aus: Wer die Hauptsache anficht, muss die Räumungsfrist zwingend im Berufungsverfahren geltend machen. …

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 Abs. 1, 558a BGB setzt zwingend voraus, dass dem Mieter ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Der Zugang stellt die Grundlage für die Entstehung der materiell-rechtlichen Pflicht zur Zustimmung dar. Ohne Zugang …

Übermäßig lautes und lang anhaltendes Hundegebell, insbesondere zu Mittags- oder Nachtzeiten, kann den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und eine behördliche Anordnung rechtfertigen, die den unbeaufsichtigten Aufenthalt des Hundes außerhalb des Wohnhauses während der Ruhezeiten einschränkt. Eine solche Verfügung ist jedoch …

Führen dauerhafte Durchfeuchtung und großflächiger Schimmelpilzbefall einer Wohnung dazu, dass kein Wohnwert mehr erkennbar ist, ist die Miete um 100 % gemindert. Das Ausmaß der Wohnwertbeeinträchtigung ist dabei objektiv zu bestimmen – nicht danach, ob der Mieter die widrigen Umstände …

Führen dauerhafte Durchfeuchtung und großflächiger Schimmelpilzbefall einer Wohnung dazu, dass kein Wohnwert mehr erkennbar ist, ist die Miete um 100 % gemindert. Das Ausmaß der Wohnwertbeeinträchtigung ist dabei objektiv zu bestimmen – nicht danach, ob der Mieter die widrigen Umstände …

Endet die gesetzliche Antragsfrist für eine Räumungsfristverlängerung auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, verschiebt sich das Fristende auf den nächsten Werktag. Die Vorschrift ist unmittelbar – nicht nur entsprechend – anwendbar. Antragsfrist für Räumungsfristverlängerung Nach §§ 721 Abs. 2 …

Ein Genossenschaftsmitglied, das seine Wohnung einem Untermieter vollständig oder teilweise überlässt, ohne die kostenorientierte Genossenschaftsmiete anteilig weiterzureichen, und sich dadurch einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft, verletzt den genossenschaftlichen Satzungszweck. Diese Verletzung berechtigt die Wohnungsgenossenschaft zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Ein Anspruch …

Besteht ein unauflösbarer Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan, kann an den betroffenen Flächen kein wirksames Sondereigentum entstehen. Enthält der Aufteilungsplan einen handschriftlichen Vermerk der Bauaufsichtsbehörde, der die eingezeichneten Garagen ausdrücklich als bloße Stellplätze kennzeichnet und damit die zeichnerische Darstellung inhaltlich …

Beruft sich der Vermieter bei Schimmelbefall auf ein Fehlverhalten des Mieters, muss er beweisen, dass Baumängel als Ursache ausgeschlossen sind – gelingt ihm das nicht, ist die Mietminderung berechtigt. Gutachterlich festgestellte Wärmebrücken in den befallenen Wandbereichen begründen einen erheblichen Mangel …

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt keine feste Frist, innerhalb derer die Jahresabrechnung zu erstellen ist. Nach § 28 Abs. 3 WEG besteht lediglich die Pflicht des Verwalters zur Erstellung, ohne dass ein bestimmtes Datum genannt wird. Mangels gesetzlicher Vorgabe richtet sich die …

Ein gewalttätiger Angriff auf einen Mitbewohner, durch den dieser verletzt wird, rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin, eine öffentlich-rechtliche Anstalt in München, vermietete seit 01.04.2009 eine Einzimmerwohnung in der Wilhelm-Busch-Straße in München für …

Mieter sind zur Mietminderung wegen Schimmelbefall berechtigt, wenn die Bausubstanz des Mietobjekts die aktuell geltenden technischen Anforderungen nicht erfüllt, und zwar unabhängig davon, welche Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. Das Alter eines Gebäudes entbindet den Vermieter nicht …

Die teilweise Nichtigkeit eines Staffelsatzes wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der nachfolgenden Staffelbeträge. Jeder Staffelsatz ist eigenständig anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt seines jeweiligen Anfangstermins zu beurteilen. Maßgeblich für Reichweite und Umfang der …

Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn die Vertragsbestimmungen in einem von einer Partei aufgesetzten und unterzeichneten Schriftstück niedergelegt sind, das die andere Partei – mit oder ohne bekräftigenden Zusatz – ebenfalls unterzeichnet. Eine nochmalige Unterzeichnung durch die erste …

Besteht nach Landesrecht eine eigentumsbezogene Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern, sind die Wohnungseigentümer befugt, diesen Einbau durch Mehrheitsbeschluss gemeinschaftlich zu regeln – unabhängig davon, ob die öffentlich-rechtliche Pflicht den Verband, die Gesamtheit der Eigentümer oder den einzelnen Eigentümer trifft. Rauchwarnmelder, …

Kosten für die Beseitigung von Graffiti sind als Hausreinigungskosten umlagefähige Betriebskosten, sofern sie regelmäßig anfallen und der Verursacher nicht feststellbar ist. Nur wenn die Graffiti-Entfernung eine Verletzung der Haussubstanz betrifft, handelt es sich um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten. Formelle Wirksamkeit der …

Kosten für die Beseitigung von Graffiti sind als Hausreinigungskosten umlagefähige Betriebskosten, sofern sie regelmäßig anfallen und der Verursacher nicht feststellbar ist. Nur wenn die Graffiti-Entfernung eine Verletzung der Haussubstanz betrifft, handelt es sich um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten. Formelle Wirksamkeit der …

Die Anfechtungsklage gegen die auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist fristgerecht nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben und damit zulässig. Maßgeblich ist, dass die Klage rechtzeitig beim Gericht eingegangen und der Kostenvorschuss innerhalb der gesetzten Frist eingezahlt …

Die Anfechtungsklage gegen die auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist fristgerecht nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben und damit zulässig. Maßgeblich ist, dass die Klage rechtzeitig beim Gericht eingegangen und der Kostenvorschuss innerhalb der gesetzten Frist eingezahlt …

Besteht nach Landesrecht eine eigentumsbezogene Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern, sind die Wohnungseigentümer befugt, diesen Einbau durch Mehrheitsbeschluss gemeinschaftlich zu regeln – unabhängig davon, ob die öffentlich-rechtliche Pflicht den Verband, die Gesamtheit der Eigentümer oder den einzelnen Eigentümer trifft. Rauchwarnmelder, …

Versäumt der Vermieter, den Mieter auf erhöhte Lüftungsanforderungen infolge bauseitiger Wärmebrücken hinzuweisen, hat er die daraus resultierende Schimmelpilzbildung zu vertreten – mit der Folge einer berechtigten Mietminderung. Hinweispflicht des Vermieters bei Wärmebrücken und Schimmelpilzbildung Treten in einer Mietwohnung Schimmelpilzschäden auf, …

Der Kondiktionsausschluss nach § 814 BGB greift bei der Rückforderung überzahlter Miete regelmäßig nicht, wenn die Miete – wie heute üblich – im Voraus geleistet wird. Da der Mieter im Zahlungszeitpunkt nicht wissen kann, ob und in welchem Umfang die …

Wechselt ein Versicherungsnehmer seinen Wohngebäudeversicherer und tritt später ein Leitungswasserschaden auf, trägt er die volle Beweislast dafür, dass der Schaden erst nach dem Versicherungswechsel eingetreten ist. Kann dieser Zeitpunkt – auch durch Sachverständige – nicht geklärt werden, geht diese Unaufklärbarkeit …

Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung ergibt sich aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB, wenn das Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung beendet wurde. Nach § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos …

Eine Duschtür oder Duschabtrennung fällt nicht unter das Merkmal „Vorhangelemente als Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte“ im Sinne des Bonner Mietspiegels. Maßgeblich sind allein solche Elemente, die als Wandverkleidung – also als Alternative etwa zu Fliesen oder Naturwerkstein – verbaut …

Wer als Mieter Handwerkertermine zur Mängelbeseitigung ohne nachvollziehbaren Grund wiederholt verschiebt oder verweigert, verliert für den Zeitraum der Vereitelung das Recht zur Mietminderung. Daneben setzt eine wirksame Mietminderung grundsätzlich eine ordnungsgemäße Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter voraus – ohne diese Anzeige …

Eine vertraglich vereinbarte Umstellung der Mietstruktur von einer Inklusivmiete auf eine Nettomiete mit gesonderter Betriebskostenabrechnung ist wirksam, wenn der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV bestimmt und die Höhe der ungefähr …

Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden im Bereich von Fensterlaibungen und Fensterbänken können einen vom Vermieter zu verantwortenden Baumangel darstellen, der zur Mangelbeseitigung verpflichtet und zu einer Mietminderung berechtigt. Schimmel an sonstigen Wand- und Deckenflächen ist dagegen dem Verantwortungsbereich des Mieters zuzuordnen, wenn …