Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Ein separat von einem Wohnraummietvertrag abgeschlossener Stellplatzmietvertrag ist rechtlich eigenständig, wenn unterschiedliche Vertragsurkunden, eine Unabhängigkeitsklausel und abweichende Kündigungsregelungen vorliegen. Die Kündigung eines solchen Stellplatzmietvertrages ist jedoch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, wenn sie erkennbar der Disziplinierung des Mieters wegen der Ausübung …

Beauftragt ein Wohnungseigentümer den Verwalter, bei einem Feuchtigkeitsschaden „das Erforderliche zu veranlassen“, liegt darin regelmäßig eine Einwilligung, die eine damit verbundene Substanzverletzung am Sondereigentum rechtfertigt. Zudem trifft den Eigentümer eine Duldungspflicht, wenn die Maßnahme der Ursachenerforschung und -behebung eines möglicherweise …

Ein Vermieter kann vom Mieter die Entfernung von im Treppenhaus abgestellten Gegenständen wie einem Schuhregal oder einer Waschmaschine verlangen, da die Mietsache dem Mieter nur die Nutzung der eigentlichen Mieträume gewährt und das gemeinschaftliche Treppenhaus davon nicht umfasst ist. Ein …

Bei der Prüfung wohnwertmindernder Merkmale kommt es innerhalb der Merkmalgruppe „Gebäude“ des (Berliner) Mietspiegels allein auf den Zustand der Bausubstanz an; eine bloße Vermüllung des Treppenhauses ist hierfür ohne Bedeutung. Für das Merkmal der nicht abschließbaren Hauseingangstür ist ausschließlich der …

Führt der Mieter mit Zustimmung des Vermieters freiwillig Umbaumaßnahmen in der Mietwohnung durch, trifft ihn – mangels anderweitiger Vereinbarung – auch die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung dieser Einbauten. Die bloße Zustimmung des Vermieters zur Modernisierung begründet keine Übernahme der …

Unterschreibt ein Mieter an seiner Wohnungstür einen neuen Mietvertrag mit höherer Miete, weil ihn der Vermieter dort unvorbereitet aufsucht, kann er diese Unterschrift als Haustürgeschäft widerrufen. Das Amtsgericht Kassel wertete den Vertragsschluss „zwischen Tür und Angel“ als Haustürgeschäft im Sinne …

Investiert ein Mieter in die Mietsache, richtet sich ein Bereicherungsausgleich nicht nach den tatsächlichen Investitionskosten, sondern danach, in welchem Umfang der Vermieter durch einen tatsächlich erzielbaren höheren Ertragswert profitiert. Ob eine höhere Miete am Markt tatsächlich erzielbar ist, muss – …

Ein Mietverhältnis zwischen Ehegatten wird steuerlich nur anerkannt, wenn es tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird. Daran fehlt es, wenn die gezahlte Miete nach Eingang beim Vermieter alsbald wieder an den Mieter zurückfließt, ohne dass hierfür ein eigenständiger Rechtsgrund besteht – …

Eine auf dem Balkon einer Mietwohnung angebrachte Parabolantenne muss nicht entfernt werden, wenn sie von außen nicht oder kaum sichtbar ist und keine nennenswerte optische Beeinträchtigung des Gebäudes verursacht. Das Vorhandensein eines Breitbandkabelanschlusses ändert daran nichts, da es für die …

Ein fahrlässig durch eine Untermieterin verursachter Wasserschaden berechtigt den Vermieter grundsätzlich weder zur fristlosen noch zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Erforderlich ist zudem regelmäßig eine vorherige Abmahnung, und eine Wiederholungsgefahr entfällt, wenn die verantwortliche Person die Wohnung bereits verlassen hat. …

Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist auch dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Bedarf bereits kurze Zeit nach Vertragsschluss entsteht – vorausgesetzt, er war beim Abschluss des Mietvertrages für den Vermieter noch nicht absehbar. Entscheidend ist allein, …

Die isolierte Kündigung des Mietverhältnisses über einen zusammen mit der Wohnung angemieteten Garagenstellplatz ist grundsätzlich unzulässig. Ausnahmsweise kann sie jedoch wirksam sein, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatzstellplatz anbietet und dessen Weigerung, diesen anzunehmen, sich als treuwidrige Schikane …

Die Übergabe der Mietkaution an den Makler bei Beendigung des Mietverhältnisses stellt keine ordnungsgemäße Rückzahlung an den Mieter dar, wenn der Makler hierzu nicht ausdrücklich bevollmächtigt wurde. Der Vermieter trägt in diesem Fall das Risiko, dass der Makler das Geld …

Der Eigentümer eines Grundstücks wird nicht Abfallbesitzer, wenn das Grundstück kraft allgemeiner Betretungsrechte frei zugänglich ist und ihm deshalb kein Mindestmaß an tatsächlicher Sachherrschaft über dort abgelagerte Abfälle zukommt. Die Beseitigungspflicht trifft in diesem Fall den öffentlich-rechtlichen Entsorgungsträger, unabhängig davon, …

Bringt eine Person, die nicht Partei des Mietvertrags ist, ein eigenes Namensschild am Briefkasten der Mieträume an, begründet dies nach außen den Anschein eigenen Mitbesitzes an der Wohnung. Dies kann zur Folge haben, dass diese Person als Mitbesitzerin an einer …

Weist eine Wohnungseigentümerabrechnung anstelle der geschuldeten Soll-Vorschüsse die tatsächlich geleisteten Ist-Zahlungen aus, führt dies nicht zur Ungültigkeit des Genehmigungsbeschlusses, wenn Soll- und Ist-Beträge identisch sind. Denn ein Abrechnungsfehler ist nur dann anfechtungsrelevant, wenn er sich auf die Höhe der Abrechnungsspitze …

Verwendet ein Bauunternehmer eigenmächtig einen neuen, in der Praxis noch nicht erprobten Baustoff, ohne den Bauherrn über die damit verbundenen Risiken aufzuklären, handelt er arglistig. Die Folge: Statt der kurzen fünfjährigen Gewährleistungsfrist gilt die 30-jährige Verjährungsfrist und der Bauherr kann …

Eine Ladung zur Eigentümerversammlung ausschließlich über ein digitales Verwalterportal reicht nicht aus, wenn einzelne Eigentümer diesen Kommunikationsweg nicht eröffnet haben. In diesem Fall muss der Verwalter die Ladung auf einem anderen zumutbaren Weg, etwa per Post, zustellen – andernfalls sind …

Eine wirksame Eigenbedarfskündigung kann trotzdem nicht zur Räumung führen, wenn beim Mieter infolge einer schwerwiegenden, chronifizierten psychischen Erkrankung eine ernsthafte Suizidgefahr besteht. In einem solchen Fall überwiegt im Rahmen der Interessenabwägung regelmäßig das Bestandsinteresse des Mieters, sodass das Mietverhältnis – …

Bei konkreten Einwendungen gegen die Datengrundlage eines Mietspiegels – etwa veraltete Verkehrslärmdaten – ist dem im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachzugehen, insbesondere durch Einholung aktueller Werte bei der zuständigen Behörde. Bestätigen die aktuellen Daten aber, dass die maßgeblichen …

Undichte Fliesenfugen an der Dusche, die zu Feuchtigkeitsschäden an einer angrenzenden Wand führen, rechtfertigen eine Mietminderung von 10 %. Steht dem Mieter während einer mehrtägigen Bad-Sanierung keine Ganzkörperwaschmöglichkeit zur Verfügung, hat er zudem Anspruch auf eine Ersatzunterkunft, deren Kosten der …

Bei einer Zwangsräumung, an der mehrere Vollstreckungsschuldner beteiligt sind, müssen die Vollstreckungsgerichte auch prüfen, ob die Räumung eines Schuldners zu einer Gesundheitsgefährdung eines verbleibenden, in seiner gesundheitlichen Situation besonders schutzbedürftigen Schuldners führt. Unterbleibt diese Prüfung, kann dies im Wege einer …

Wer als Fahrzeugeigentümer Schadensersatz wegen eines herabgefallenen Astes verlangt, muss nicht nur eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht darlegen, sondern auch beweisen, dass gerade diese Pflichtverletzung – etwa eine unterlassene Sichtkontrolle – den Schaden verursacht hat. Fehlt es an diesem Nachweis der …

Fordert ein Ehepartner ein Exposé an, ohne unmissverständlich klarzustellen, dass ausschließlich der andere Ehepartner als Käufer auftreten soll, kann hierdurch konkludent ein Maklervertrag mit dem anfragenden Ehepartner zustande kommen. Kommt ein Maklervertrag auch durch schlüssiges Verhalten zustande? Gegenstand des Verfahrens …

Die zweckwidrige Nutzung einer als Kellerraum ausgewiesenen Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken kann von jedem Wohnungseigentümer – auch einer anderen Untergemeinschaft einer Mehrhausanlage – unterbunden werden, da die Wohnnutzung eines Kellers bei typisierender Betrachtung stets stärker stört als die vereinbarte Nutzung. Eine …

Stören mehrere Mieter sich gegenseitig den Hausfrieden, darf der Vermieter nicht willkürlich nur einer Partei kündigen. Er muss zuvor niedrigschwellige Bemühungen unternehmen, den Hauptverantwortlichen der Störungen zu ermitteln; unterlässt er dies, ist die außerordentliche Kündigung unwirksam. Außerordentliche Kündigung wegen Störung …

Eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens oder mutmaßlicher Wohnungsprostitution setzt voraus, dass die zugrunde liegenden Pflichtverletzungen nach Zeit, Ort und Art konkret dargelegt werden; pauschale Behauptungen über „ständig wechselnde“ Besucher oder unsubstantiierte Vorwürfe genügen weder den formellen Begründungsanforderungen …

Grundstückseigentümer sind als Zustandsstörer im Sinne des allgemeinen Ordnungsrechts verpflichtet, einem massiven Rattenbefall auf ihrem Grundstück durch professionelle Schädlingsbekämpfung sowie durch Beseitigung von Nahrungsquellen und Unterschlupfmöglichkeiten entgegenzuwirken, sofern hiervon eine konkrete seuchenrechtliche Gefahr ausgeht. Finanzielle Leistungsunfähigkeit befreit nicht von dieser …

Ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist, hat weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter einen Anspruch auf Vermittlungsprovision. Der Provisionsausschluss nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG erfasst nach dieser Entscheidung …

Die Installation einer Mobilfunkantenne auf dem Dach des Gebäudes einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf. Die nicht auszuschließende Möglichkeit gesundheitlicher Beeinträchtigungen durch elektromagnetische Strahlung begründet bereits einen über das zumutbare Maß hinausgehenden Nachteil, …

Eine formularmäßige Mietvertragsklausel, die dem Mieter das Halten, den unmittelbaren Besitz und die Nutzung von Kraftfahrzeugen ausnahmslos und ohne Rechtsanspruch auf Ausnahmegenehmigung untersagt, benachteiligt den Mieter unangemessen und unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn die Klausel der Umsetzung eines städtebaulich …

Eine im Mietvertrag enthaltene Klausel, die dem Mieter das Halten, Besitzen oder Nutzen eines Kraftfahrzeuges verbietet, stellt eine unangemessene Benachteiligung dar und ist unwirksam. Das Interesse des Vermieters an der Verwirklichung eines autofreien Wohnkonzepts rechtfertigt keinen derart weitreichenden Eingriff in …

Leistet ein zur Räumung verurteilter Mieter gemäß § 711 S. 1 ZPO eine Sicherheit, um die Zwangsvollstreckung abzuwenden, dient diese nicht nur der Sicherung des Räumungsanspruchs als solchem. Sie steht dem Vermieter darüber hinaus auch zur Befriedigung von Ansprüchen auf …

Die Ausübung der Prostitution stellt eine gewerbliche Nutzung dar, die mit dem städtebaulichen Leitbild eines allgemeinen Wohngebiets unvereinbar ist. Sie ist dort auch nicht ausnahmsweise als „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“ zulässig, da von ihr typischerweise Beeinträchtigungen der Wohnruhe ausgehen, die …

Verweigert ein Mieter über einen längeren Zeitraum beharrlich und trotz mehrfacher Aufforderung sowie qualifizierter Abmahnung den Zutritt zur Mietwohnung, kann dies auch bei einem langjährigen Mietverhältnis und hohem Alter des Mieters eine ordentliche, unter Umständen sogar eine fristlose Kündigung des …

Verweigert ein Mieter über einen längeren Zeitraum beharrlich und trotz mehrfacher Aufforderung sowie qualifizierter Abmahnung den Zutritt zur Mietwohnung, kann dies auch bei einem langjährigen Mietverhältnis und hohem Alter des Mieters eine ordentliche, unter Umständen sogar eine fristlose Kündigung des …

Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger berufen. Verletzt der Vermieter dabei seine Pflicht, dem Mieter eine im selben Haus verfügbare Alternativwohnung anzubieten, …

Es besteht ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf Wiederinbetriebnahme eines stillgelegten Aufzugs, den das Gericht im Wege der Beschlussersetzung durchsetzen kann, wenn die Gemeinschaft untätig bleibt. Wann ist die Anfechtung eines Negativbeschlusses erfolgversprechend? Ein Negativbeschluss, mit dem die Wohnungseigentümerversammlung die Durchführung …

Die Zustimmungsklage zur Mieterhöhung kann nicht wirksam per Telefax erhoben werden, da diesem die Qualität eines Schriftsatzes im Sinne des § 253 ZPO fehlt. Für die Wahrung der Klagefrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG ist der fristgerechte …

Ein im Mietvertrag formularmäßig vereinbartes Tierhaltungsverbot ist grundsätzlich wirksam, kann sich jedoch im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich erweisen, wenn keine schutzwürdigen Vermieterinteressen mehr bestehen. Stimmen sämtliche Mietparteien des Hauses der Haltung eines kleinen Hundes zu und geht von diesem keine Störung …

Eine entgeltliche „Nutzungsvereinbarung“ ist als Mietverhältnis im Sinne des § 546a BGB zu qualifizieren, wenn sie sämtliche essentialia negotii („wesentliche Geschäftseigenschaften“) eines Mietvertrags – insbesondere eine konkrete Gebrauchsüberlassungspflicht gegen Entgelt – enthält, auch wenn sie befristet ist und zusätzliche Verhandlungspflichten …

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Auskunftsklage nach § 556g Abs. 3 BGB entfällt nicht deshalb, weil sich der Vermieter wegen einer unterlassenen vorvertraglichen Information (§ 556g Abs. 1a BGB) ohnehin nicht auf Ausnahmetatbestände nach §§ 556e, 556f BGB berufen kann. Auskunftsanspruch …

Ein nach Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs versandtes Mieterhöhungsverlangen kann nach Treu und Glauben als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auszulegen sein, wenn kein sonstiger nachvollziehbarer Grund für dessen Versendung ersichtlich ist. Nimmt der Mieter dieses Angebot fristgerecht an, …

Erteilt der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht und gerät dadurch in Verzug, kann er sich nach Erteilung der Abrechnung nicht darauf berufen, mit der Auszahlung eines sich ergebenden Guthabens noch nicht in Verzug gewesen zu sein. Der Mieter ist vielmehr …

Unterlässt der Vermieter pflichtwidrig die ab dem 31.12.2013 vorgeschriebene Messung des auf die zentrale Warmwasserversorgung entfallenden Wärmeanteils mittels Wärmemengenzähler, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zu. Die Kürzung ist jedoch nicht pauschal mit …

Verletzt der Vermieter gegenüber dem Vormieter seine vorvertragliche Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB, führt dies nicht dazu, dass bei der Bestimmung der nach § 556e Abs. 1 BGB geschuldeten Vormiete ein Ausnahmetatbestand nach §§ 556e, 556f …

Gerät ein Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, ohne den Mieter zuvor gerichtlich auf Zahlung der Erhöhungsbeträge in Anspruch genommen und eine rechtskräftige Verurteilung erwirkt zu …

Eine Verlängerung der Räumungsfrist setzt voraus, dass der Mieter sich nachweislich intensiv um Ersatzwohnraum bemüht hat. Die entsprechende Handlungsobliegenheit beginnt bei eindeutiger Sach- und Rechtslage bereits mit Zugang der Kündigung, spätestens jedoch mit erstinstanzlicher Stattgabe der Räumungsklage oder einem entsprechenden …

Ein Sondernutzungsrecht kann auch einem Miteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden und muss nicht zwingend allen Miteigentümern gemeinsam zustehen. Der Zuordnung stehen weder der Wortlaut des § 10 Abs. 3 WEG noch grundbuchtechnische Besonderheiten entgegen. Was ist ein …

Eine Nebenkostenabrechnung für öffentlich geförderten Wohnraum genügt der gesetzlichen Schriftform auch dann, wenn sie maschinell erstellt und lediglich mit einer nicht eigenhändigen Unterschrift versehen wurde. Voraussetzung ist, dass die Abrechnung so weit wie technisch möglich mit Hilfe einer automatischen Einrichtung …