Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Der Zwangsverwalter eines Wohnungs- oder Teileigentums hat die sogenannte Abrechnungsspitze aus der während seiner Verwaltung von den Wohnungseigentümern beschlossenen Jahreseinzelabrechnung vorab zu bezahlen. Dabei ist unerheblich, ob er bereits im abzurechnenden Wirtschaftsjahr als Zwangsverwalter bestellt war; entscheidend ist allein, dass …

Schadenersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur zu, wenn er dem Mieter zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat; dazu muss er die Dekorationsmängel im Einzelnen aufzeigen. …

Eine Mietsache ist mangelfrei, wenn sie dem zum Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden Stand der Technik entspricht; später in Kraft getretene DIN-Normen sind für die Mangelbeurteilung grundsätzlich unbeachtlich. Wurden neue Fenster bereits vor Abschluss des Mietvertrags eingebaut, trifft den Vermieter zudem …

Sonnt sich ein Mieter oder eine Mieterin nackt im eigenen Garten, stellt dies keine Störung des Hausfriedens dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte. Der Hausfrieden schützt allein das Verhältnis der im selben Gebäude wohnenden Personen zueinander – die Reaktion …

Hat ein Mieter Anlass zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gegeben, so ist er zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet – den Vermieter trifft jedoch eine Schadensminderungspflicht. Wurde ein Ersatzmieter gefunden, der sich jedoch später als zahlungsunfähig herausstellt, so haftet der …

Lässt ein Mieter die Wohnung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel grundlos renovieren, steht ihm gegen den Vermieter zwar ein bereicherungsrechtlicher Wertersatzanspruch zu. Dieser Anspruch unterliegt jedoch der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist, sodass er nach Rückgabe der Mietsache zügig geltend gemacht werden muss. …

Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bleibt auch bei unrenoviert übernommener Wohnung wirksam, wenn die vereinbarte Renovierungsfrist erst mit der Wohnungsüberlassung zu laufen beginnt und bei Beendigung des Mietverhältnisses bereits abgelaufen ist. Abwälzung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag In …

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt auch dann wirksam, wenn der Mieter die Miete unter Berufung auf einen Schimmelbefall gemindert hat – der Vermieter muss die Berechtigung der Minderung vor Erhebung der Räumungsklage nicht gesondert klären. Kündigung wegen Zahlungsverzugs trotz …

Der Eigentümer eines Grundstücks ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen untergeordneten, nicht als Hauptzugang gewidmeten Zuweg gegen sämtliche denkbaren Sturzgefahren abzusichern. Kann der Nutzer erkennbare Risiken des Weges – etwa Unebenheiten, Bewuchs oder Nässe – durch angepasste Sorgfalt selbst abwenden, scheidet …

Eine Miete darf bis zur Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete vereinbart werden, selbst wenn diese die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteigt. Stimmt der Vormieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, entsteht dadurch grundsätzlich ein wirksamer Rechtsgrund für …

Eine Miete darf bis zur Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete vereinbart werden, selbst wenn diese die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteigt. Stimmt der Vormieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, entsteht dadurch grundsätzlich ein wirksamer Rechtsgrund für …

Für die Untersagung der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung genügt bereits das Fehlen einer erforderlichen Nutzungsänderungsgenehmigung (formelle Illegalität); auf die materielle Rechtmäßigkeit kommt es nur an, wenn die Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist. Die Anordnung des Sofortvollzugs muss dabei einzelfallbezogen begründet …

Ein erheblicher Mäusebefall in einer Mietwohnung berechtigt den Mieter zur Minderung der Miete um mindestens 20 % sowie zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Die malermäßige Behandlung des Balkons gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Bei einem Sprung in der Fensterscheibe trägt …

Die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters beginnt bereits mit der Übergabe der Mietsache an einen vom Vermieter benannten Dritten, sobald dieser dem Vermieter eine ungestörte Untersuchungsmöglichkeit verschafft – unabhängig davon, ob die Rückgabepflicht tatsächlich ordnungsgemäß erfüllt wurde. Eine Hemmung …

Feuchte, mit Schimmel bedeckte Wände sowie ein verdreckter, von Ratten befallener Hof rechtfertigen eine Mietminderung. Gleiches gilt für eine nicht funktionierende Gegensprechanlage und einen fehlenden Anschluss an die Gemeinschaftsantenne. Mietminderung bei mehreren Wohnungsmängeln Nach § 536 BGB ist der Mieter …

Ein bereits vor Einzug bestehender Kakerlakenbefall berechtigt Mieter mit Kleinkind auch dann zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Fristsetzung – auch dann, wenn der Vermieter bereits eine Desinfektion veranlasst hat, das Risiko eines Wiederauftretens sowie gesundheitliche Gefahren durch Insektizide jedoch fortbestehen. …

Eine Mäuseplage stellt einen Mangel der Mietsache dar und berechtigt zur Mietminderung; deren Höhe richtet sich jedoch nach der Lage des Mietobjekts, da das Vorkommen von Mäusen in ländlicher Umgebung mit Tierhaltung in der Nachbarschaft anders zu bewerten ist als …

Das Kündigungsrecht des Mieters wegen einer gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Mietsache kann nicht verwirkt werden, da es dem Vermieter gesetzlich verwehrt ist, sich einen entsprechenden Verzicht des Mieters im Voraus vertraglich zusichern zu lassen. Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde? …

Wird einem Besitzer durch verbotene Eigenmacht der Zugang zu einer von ihm errichteten Anlage entzogen, kann er im Wege der einstweiligen Verfügung ungehinderten Zugang verlangen, ohne dass es auf die materielle Berechtigung zum Besitz ankommt. Materiellrechtliche Einwände gegen den zugrundeliegenden …

Ein Mieter darf einen mangelhaften, weit von der Wohnung entfernten Briefkasten eigenmächtig durch einen an der Wohnungstür angebrachten Briefkasten ersetzen, wenn der ursprüngliche Briefkasten witterungsbedingt nicht ausreichend geschützt und nur über einen unbeleuchteten, nicht befestigten Weg erreichbar ist. Ein Anspruch …

Eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen, die sprachlich eng an § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angelehnt ist, ist auch dann nicht unklar, wenn sich die Formulierung „von innen“ nicht durch ein „und“ oder „sowie“, sondern durch ein Komma an …

Wird einem Besitzer durch verbotene Eigenmacht der Zugang zu einer von ihm errichteten Anlage entzogen, kann er im Wege der einstweiligen Verfügung ungehinderten Zugang verlangen, ohne dass es auf die materielle Berechtigung zum Besitz ankommt. Materiellrechtliche Einwände gegen den zugrundeliegenden …

Eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen, die sprachlich eng an § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angelehnt ist, ist auch dann nicht unklar, wenn sich die Formulierung „von innen“ nicht durch ein „und“ oder „sowie“, sondern durch ein Komma an …

Bewahrt ein Mieter illegale Betäubungsmittel in der Wohnung auf, überschreitet er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs und verletzt seine mietvertragliche Obhutspflicht gegenüber dem Vermieter. Für einen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen einer bei einer polizeilichen Durchsuchung beschädigten Wohnungstür genügt dies jedoch …

Ist ein Wasserschaden zwischen Wohnungseigentümern durch die gemeinsame Gebäudeversicherung gedeckt und scheidet ein Regress des Versicherers gegen den Schädiger aus, darf der geschädigte Miteigentümer den Schädiger grundsätzlich nicht auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Ausgestaltung des rechtlichen Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern Zwischen …

Bewahrt ein Mieter illegale Betäubungsmittel in der Wohnung auf, überschreitet er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs und verletzt seine mietvertragliche Obhutspflicht gegenüber dem Vermieter. Für einen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen einer bei einer polizeilichen Durchsuchung beschädigten Wohnungstür genügt dies jedoch …

Ist ein Wasserschaden zwischen Wohnungseigentümern durch die gemeinsame Gebäudeversicherung gedeckt und scheidet ein Regress des Versicherers gegen den Schädiger aus, darf der geschädigte Miteigentümer den Schädiger grundsätzlich nicht auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Ausgestaltung des rechtlichen Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern Zwischen …

Stellt ein Vermieter die Heizungsanlage nicht entsprechend den gesetzlichen Vorgaben ein und ist die Anlage dadurch überdimensioniert, verstößt dies gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und begründet einen Sorgfaltspflichtverstoß. Dem Mieter steht in diesem Fall ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu, mit dem …

Wird ein Mietverhältnis von beiden Parteien jeweils fristlos gekündigt, bemisst sich der Streitwert einer Feststellungsklage nicht nach der gesamten vertraglich vereinbarten Restlaufzeit, sondern nur nach dem Zeitraum bis zur zeitlich früher wirkenden Kündigung der Gegenseite. Wie berechnet sich der Streitwert …

Auch wenn Vermieter und Mieter ursprünglich einen schriftlichen Mietvertrag beabsichtigt hatten, kann ein wirksamer Mietvertrag bereits durch die tatsächliche Durchführung der mündlich vereinbarten Vertragsbedingungen zustande kommen. Überlässt der Vermieter die Mieträume und zahlt der Mieter die Mietkaution sowie die erste …

Ein Mieterhöhungsverlangen, das sich auf Vergleichswohnungen stützt, ist nur wirksam begründet, wenn die benannten Wohnungen der betroffenen Wohnung auch in ihrer Größe ungefähr entsprechen. Weichen benannte Vergleichswohnungen erheblich von der Wohnfläche der Wohnung ab, fehlt es an der erforderlichen Vergleichbarkeit, …

Wohnungseigentümer können die Anbringung einer Parabolantenne am Gemeinschaftseigentum verlangen, wenn ein berechtigtes Informationsinteresse besteht, das über die vorhandene Breitbandversorgung nicht befriedigt werden kann – auf die Staatsangehörigkeit des Miteigentümers kommt es dabei nicht an. Die konkrete Ausführung unterliegt jedoch der …

Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB muss den Modernisierungserfolg durch Gegenüberstellung des alten und des neuen Zustands konkret darlegen; fehlt diese Angabe, kann sie im Klageverfahren nachgeholt werden. Eine Duldungspflicht besteht jedoch nicht, wenn die Baumaßnahme zwar objektiv eine Wohnwertverbesserung …

Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern stellen keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Es handelt sich dabei um Kosten, die der Anschaffung technischer Einrichtungen zuzuordnen sind, nicht um laufende Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Eine Umlagefähigkeit ergibt sich auch nicht im Wege …

Ein Vermieter kann Mängel, die durch von ihm beauftragte Handwerker verursacht wurden, nicht wirksam mit Nichtwissen bestreiten. Möchte er die Mietsache zur Mängelprüfung besichtigen, muss er dem Mieter konkrete Terminvorschläge unterbreiten; eine bloße Aufforderung zur Kontaktaufnahme genügt nicht. Der Instandsetzungsanspruch …

Gestattet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Einbau von Monoblock-Klimageräten mit Kernbohrung, folgt daraus kein Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Genehmigung technisch und baulich abweichender Klimasplitgeräte. Die Vor- und Nachteile beider Gerätearten sind nicht gegeneinander abzuwägen, da es sich um unterschiedliche bauliche …

Wird eine bauliche Veränderung auf Antrag einzelner Wohnungseigentümer beschlossen und sollen die Kosten hierfür sämtlichen Wohnungseigentümern auferlegt werden, so setzt dies entweder eine Amortisation der Kosten in angemessener Zeit oder eine doppelt qualifizierte Mehrheit voraus. Fehlt es an beidem, ist …

Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Ein Rückgriff auf den Mietspiegel einer anderen, nicht vergleichbaren Gemeinde genügt hierfür auch dann nicht, wenn ein pauschaler prozentualer Abschlag vorgenommen wird. Wirksames Mieterhöhungsverlangen …

Zahlt ein Mieter die Miete über Jahre hinweg wiederholt unpünktlich, kann dies eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen – auch wenn der Zugang einer vorangegangenen Abmahnung nicht nachweisbar ist. …

Ein Mieter hat gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Genehmigung der Haltung zweier ausgewachsener Schäferhunde in einer Ein-Zimmer-Wohnung. Sowohl die geringe Wohnungsgröße als auch die Lage in einem Mehrfamilienhaus sprechen gegen einen solchen Anspruch, da erhebliche Schäden an der Wohnung …

Die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache beginnt mit der Rückgabe der Mietsache – unabhängig davon, ob und wann der Vermieter den Schaden tatsächlich erkennt oder bei sorgfältiger Prüfung hätte erkennen können. Verjährungsbeginn nach § 558 …

Der bloße verschattungsbedingte Minderertrag einer bereits errichteten und wirtschaftlich betriebenen Photovoltaikanlage begründet grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Fällgenehmigung für einen geschützten Baum. Die gesetzliche Wertung des überragenden öffentlichen Interesses an erneuerbaren Energien nach § 2 EEG führt nicht zu …

Nimmt ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters wesentliche bauliche Veränderungen an der Mietsache vor, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen – auch dann, wenn dem Mieter im Übrigen wegen eines Mietmangels ein Minderungsrecht zusteht. Welche Pflichten treffen den Mieter im …

Kommt es in einer Mietwohnung wiederholt zu Feuchtigkeit oder Schimmel, die auf bauliche Ursachen zurückgehen, berechtigt dies den Mieter zur fristlosen Kündigung. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Kleinkind in der betroffenen Wohnung lebt. Behauptet der Vermieter, der Mieter habe …

Eine Formularklausel, die dem Mieter kürzere als die üblichen Renovierungsintervalle vorschreibt, ist unwirksam. Die Folge ist nicht die Anwendung der üblichen Fristen, sondern der vollständige Wegfall der Renovierungspflicht des Mieters. Die Schönheitsreparaturen obliegen dann nach der gesetzlichen Regelung dem Vermieter. …

Eine im gemeinschaftlich genutzten Hausflur installierte, funktionsfähige Videokamera verletzt das allgemeine Persönlichkeitsrecht der davon erfassten Bewohner, wenn sie nicht durch überwiegende Schutzinteressen gerechtfertigt ist; eine bloß abstrakte Einbruchsgefahr oder nachbarschaftliche Streitigkeiten von geringem Gewicht genügen hierfür nicht. Der Betroffene kann …

Für die Auslegung eines Telekommunikationsnetzes in Gebäuden nach Art. 11 Abs. 4 der Gigabit-Infrastrukturverordnung ist stets auch die Zustimmung des Gebäudeeigentümers erforderlich; eine bloße Zustimmung des Endkunden genügt nicht. Unabhängig davon kann sich eine Duldungspflicht des Eigentümers ergeben, die aber …

Ob Geräuschimmissionen einer Wärmepumpe – insbesondere tieffrequente Brummtöne – als wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 BGB zu werten sind, bestimmt sich nach objektiven Messverfahren und den einschlägigen Grenzwerten der TA Lärm sowie der DIN 45680, nicht nach dem …

Verliert ein Mieter seine Wohnungsschlüssel, haftet er grundsätzlich für den daraus entstehenden Schaden, jedoch nicht automatisch für die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage. Ist die Schließanlage erweiterbar, beschränkt sich der ersatzfähige Schaden regelmäßig auf den Austausch des betroffenen Wohnungstürschlosses …

Der besondere Kündigungsschutz des § 9 Abs. 1 BKleingG gilt nicht nur für einzelne Kleingärten, sondern auch für innerhalb einer Kleingartenanlage gelegene, an Endpächter verpachtete Grundstücke, auf denen sich lediglich gemeinschaftliche Einrichtungen wie ein Vereinsheim oder Gerätehaus befinden. Andernfalls könnte …