Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss über die Betriebskosten innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Auf den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung darf er nicht warten. Nach Fristablauf kann er nur dann noch Nochforderungen gegen den Mieter …

Ansprüche eines Miteigentümers gegen Dritte aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis nach §§ 987 f. BGB können gemäß § 1011 BGB nur im Wege der gesetzlichen Prozessstandschaft mit dem Ziel der Leistung an alle Miteigentümer geltend gemacht werden. Ob der Anspruchsgegner „Dritter“ im …

Eine Schonfristzahlung lässt nur die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden. Eine auf denselben Rückstand gestützte ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt; sie kann allenfalls im Einzelfall wegen Treuwidrigkeit scheitern. Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde? Streitig war …

Eine Rückgabe der Mietsache durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters setzt jedenfalls dann keine Kenntnis des Vermieters vom Einwurf voraus, wenn dieser Einwurf zuvor angekündigt und vom Vermieter widerspruchslos hingenommen wurde. Abfindungsvereinbarungen in Mietaufhebungsverträgen Häufig wird in …

Mietet ein gerichtlich bestellter Sachverständiger seine Büroräume von einer Gesellschaft, die eine Prozesspartei mittelbar nach § 17 AktG beherrscht, kann aus Sicht einer vernünftigen Gegenpartei die Besorgnis der Befangenheit bestehen. Maßgeblich ist nicht die tatsächliche Befangenheit, sondern die objektiv nachvollziehbare …

Führt ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss durch, steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Beseitigungs- und Rückbauanspruch zu. Ein möglicher Anspruch auf nachträgliche Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG kann dem Beseitigungsanspruch nicht im Wege …

Ein Wohnraummieter darf die Zahlung der Mietkaution davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Kautionskonto benennt. Eine auf die unterbliebene Kautionszahlung gestützte Kündigung ist in diesem Fall unwirksam. Pflicht zur getrennten Anlage der Kaution Nach § 551 Abs. …

Wird die Miete wegen Mängeln berechtigt gemindert, fehlt es an einem kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand, sodass eine ordentliche Kündigung unwirksam ist. Als Mängel kommen der Wegfall eines Badfensters, der Entzug eines mitvermieteten Trockenraums sowie eine überdurchschnittliche Zahl auch nächtlicher Polizei- und Rettungsdiensteinsätze …

Wer Wohnungen gezielt an Personen vermietet, die dort der Prostitution nachgehen, kann als Betreiber einer Prostitutionsstätte gelten und benötigt dann eine Erlaubnis nach dem Prostituiertenschutzgesetz. Fehlt sie, ist eine sofort vollziehbare Schließung nach summarischer Prüfung rechtmäßig; auf einen ortsüblichen Mietzins …

Bei der Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung an mehrere Mieter ist zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete die Wohnfläche der gesamten Wohnung maßgeblich, nicht nur die des angemieteten Zimmers. Die gemeinschaftliche Nutzung von Bad und Küche durch mehrere Mieter führt für …

Wachsen Wurzeln von Straßenbäumen in das Entwässerungsrohr eines Grundstücks und verstopfen es, kann der Grundstückseigentümer die Kosten der Beseitigung vom Eigentümer des Baumes ersetzt verlangen. Die straßenrechtliche Duldungspflicht erfasst nur unvermeidbare, vegetationstypische Einwirkungen wie Laubfall oder Schatten, nicht aber einen …

Rauschen und Knacken der Zentralheizung, das Unterhaltungen in der Wohnung erheblich stört, ist ein Mietmangel und rechtfertigt eine Mietminderung von 10 % während der Heizperiode. Lässt der Mieter den Mangel selbst beseitigen, kann er die Kosten nur ersetzt verlangen, wenn …

Der Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung darf bei der Einsichtnahme in die Belege zur Betriebskostenabrechnung auf eigene Kosten und mit eigenen Geräten Kopien oder Fotografien der Unterlagen anfertigen. Der Vermieter muss dies dulden, wobei der Anspruch nicht auf Belege öffentlich-rechtlichen …

Der Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung darf bei der Einsichtnahme in die Belege zur Betriebskostenabrechnung auf eigene Kosten und mit eigenen Geräten Kopien oder Fotografien der Unterlagen anfertigen. Der Vermieter muss dies dulden, wobei der Anspruch nicht auf Belege öffentlich-rechtlichen …

Rauschen und Knacken der Zentralheizung, das Unterhaltungen in der Wohnung erheblich stört, ist ein Mietmangel und rechtfertigt eine Mietminderung von 10 % während der Heizperiode. Lässt der Mieter den Mangel selbst beseitigen, kann er die Kosten nur ersetzt verlangen, wenn …

Bei Wohnungsmängeln darf der Mieter die Miete mindern und zusätzlich einen weiteren Betrag zurückbehalten, den das Gericht grundsätzlich auf das Zweifache des Minderungsbetrags begrenzt. Übersteigt ein Mietrückstand zwei Monatsmieten nur deshalb, weil der Mieter in Anlehnung an die bisherige, großzügigere …

Mieter eines Hauses mit Garten dürfen bei der Gartengestaltung grundsätzlich auch Obstbäume pflanzen, ohne den Vermieter vorher fragen zu müssen. Droht aber konkret ein Marderbefall des Daches, kann der Vermieter zur Gefahrenabwehr die Entfernung hausnaher Bäume, den Rückschnitt weiter entfernter …

Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung von Tiefgaragenstellplätzen über das Abstellen von Kraftfahrzeugen hinaus auf Fahrräder, Kajaks und SUP-Bretter erweitern, ohne dass hierfür eine Öffnungsklausel oder eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist. Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde? Gegenstand der …

Erreicht ein Wohnraum regelmäßig nur etwa 19 °C statt der vertragsgemäßen 20 °C, liegt ein Mietmangel vor, der zu einer Mietminderung von 5 % berechtigt. Ein Anspruch auf Instandsetzung der Heizung besteht hingegen nur, solange die Beheizbarkeit der Räume tatsächlich …

Erhebliche Schimmelpilzbelastung im größten Raum einer Wohnung rechtfertigt eine Mietminderung von 50 %. Daneben kann der Mieter die verbleibende Miete nach § 320 BGB nur Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung zahlen. Wann mindert sich die Miete bei Schimmelpilzbefall? Ist die …

Eine Räumung von Wohnraum im Wege der einstweiligen Verfügung setzt eine konkrete, vom Mieter ausgehende Gefahr für Leib oder Leben voraus, die substantiiert dargelegt und glaubhaft gemacht werden muss. Bloße Mutmaßungen darüber, dass nur der Mieter als Verursacher eines gefährdenden …

Die Haltung großwüchsiger Warane, die sich frei im Haus bewegen, sowie die Nachzucht von Chamäleons gehen über den normalen Wohngebrauch hinaus. Setzt der Mieter diese nicht genehmigte Tierhaltung trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Wann ist …

Der Versicherungsnehmer ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Kostenvoranschlag beizubringen. Lässt er sich jedoch auf einen entsprechenden Regulierungsvorschlag des Versicherers ein und meldet sich dann über Jahre nicht mehr, verletzt er seine allgemeine Mitwirkungsobliegenheit und der Versicherer kann leistungsfrei werden. Besteht …

Eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Erwerberklausel, nach der der Erwerber gesamtschuldnerisch für Rückstände seines Rechtsvorgängers haftet, bleibt auch ohne ausdrückliche Grundbucheintragung wirksam, wenn die Sondernachfolge bis zum 31.12.2025 eingetreten ist. Die Haftung umfasst Verzugszinsen und Mahnkosten, nicht aber Rücklastschriftgebühren. Erwerberhaftung …

Ein Grundstückseigentümer kann von seinem Nachbarn die Unterlassung unzumutbarer Geräuschimmissionen aus §§ 1004 Abs. 1, 906 BGB verlangen, wenn regelmäßige nächtliche Feiern und organisierte Sportübungen (hier: Fechttraining einer Studentenverbindung) das ortsübliche Lärmschutzniveau in einem reinen Wohngebiet überschreiten. Dabei muss der …

Ein Grundsteuererlass wegen Ertragsminderung setzt voraus, dass der erzielte Ertrag den normalen Rohertrag um mehr als 50 % unterschreitet. Ist ein Wohngebäude wegen unzureichender Beheizbarkeit unvermietbar, beträgt die übliche Miete null, sodass sich rechnerisch keine Minderung ergibt; wird dagegen eine …

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten für Teile des Gemeinschaftseigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums oder innerhalb der Räume des Sondereigentums befinden oder diese abgrenzen und damit überwiegend allein dem Zugriff des jeweiligen Sondereigentümers unterliegen, können durch Vereinbarung auf diesen …

Eine Vermieterin, die nach Mietende Schadensersatz für beschädigte Einrichtungsgegenstände verlangt, muss darlegen und beweisen, dass die Schäden durch vertragswidrigen Gebrauch des Mieters entstanden sind – der bloße Vergleich des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug genügt hierfür nicht. Kein Schadensersatzanspruch ohne …

Eine Versorgungspflicht des Vermieters mit Heizenergie besteht ohne ausdrückliche Vereinbarung nur dann, wenn die Versorgung aus technischen oder rechtlichen Gründen allein durch ihn erfolgen kann. Ist auch eine Versorgung durch Dritte oder den Mieter selbst möglich, bedarf eine Verpflichtung des …

Die Haltung eines einzelnen Schweins in einer Etagenwohnung ohne frei zugänglichen Auslauf sowie ohne Wühl- und Suhlmöglichkeiten verstößt gegen das Tierschutzgesetz. Die Behörde darf in diesem Fall anordnen, das Tier in geeigneten Räumlichkeiten außerhalb einer Wohnung zu halten. Dabei gelten …

Legt der Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch ein, begründet dies regelmäßig die für eine Klage auf künftige Räumung und Herausgabe erforderliche Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung. Gleiches gilt, wenn der Mieter zwar den Eigenbedarf nicht bestreitet, sich aber auf sonstige materiellrechtliche …

Die Vorschriften der Mietpreisbremse finden keine Anwendung auf die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung. Eine solche liegt vor, wenn der Modernisierungsaufwand mindestens etwa ein Drittel der Neubaukosten erreicht (Kostenkriterium) und die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen – z.B. Sanitär, Heizung, Elektrik, …

Das in einer Gemeinschaftsordnung vorgesehene Zustimmungserfordernis des Verwalters zu baulichen Veränderungen ersetzt nicht die erforderliche Zustimmung aller von der Veränderung nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer. Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde? Gegenstand des Verfahrens war die Anfechtung zweier Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung. …

Geht von einer Eigentumswohnung ein erheblicher Schädlingsbefall aus, der die Gesundheit der Bewohner sowie Gemeinschafts- und Sondereigentum akut gefährdet, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der einstweiligen Verfügung Zugang zur Wohnung und die Duldung der Bekämpfungs-, Desinfektions- und Reinigungsmaßnahmen verlangen. Durchsetzung …

Geht von einer Eigentumswohnung ein erheblicher Schädlingsbefall aus, der die Gesundheit der Bewohner sowie Gemeinschafts- und Sondereigentum akut gefährdet, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der einstweiligen Verfügung Zugang zur Wohnung und die Duldung der Bekämpfungs-, Desinfektions- und Reinigungsmaßnahmen verlangen. Durchsetzung …

Das in einer Gemeinschaftsordnung vorgesehene Zustimmungserfordernis des Verwalters zu baulichen Veränderungen ersetzt nicht die erforderliche Zustimmung aller von der Veränderung nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer. Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde? Gegenstand des Verfahrens war die Anfechtung zweier Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung. …

Ein gegen den Hauptmieter ergangenes Anerkenntnisurteil zur Räumung entfaltet keine unmittelbare Bindungswirkung gegenüber Dritten, die ohne eigenen Mietvertrag in der Wohnung verbleiben; gegen diese ist ein eigener Herausgabetitel erforderlich. Die bloße Weiterzahlung von Nutzungsentschädigung nach Erlass des Anerkenntnisurteils begründet keine …

Ist Schimmelpilzbefall in einer Mietwohnung vorhanden und lässt sich nicht klären, ob der Mieter oder bauseitige Schwachstellen die Ursache sind, geht dies zu Lasten des Vermieters, sodass eine Mietminderung nicht ausgeschlossen ist. Schimmelpilzbefall als Mangel der Mietsache Schimmelpilzbefall an den …

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, kann dies auch dann zur Mietminderung berechtigen, wenn der Vertrag eine Klausel enthält, wonach sich der Mietgegenstand nicht nach der Quadratmeterzahl, sondern nach den …

Wer einen anderen zunächst bedrängt und dann schlägt, muss dessen abwehrende Schubser hinnehmen. Ist die Gegenwehr durch Notwehr gerechtfertigt, scheiden Schmerzensgeld und Schadensersatz für dadurch entstandene Verletzungen aus. Wann ist eine körperliche Abwehr zivilrechtlich gerechtfertigt? Ansprüche auf Schadensersatz und Schmerzensgeld …

Die erstmalige Anschaffung einer Photovoltaikanlage ist keine Erhaltungsmaßnahme, sodass sie nicht aus der zweckgebundenen Erhaltungsrücklage bezahlt werden darf. Eine Teilauflösung der Rücklage per Mehrheitsbeschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn mehr als die Hälfte der Mittel entnommen wird und eine Wiederauffüllung ungeklärt …

Ist eine Mietsache bereits bei Vertragsschluss mit einem Baumangel behaftet, der zu Feuchtigkeitseintritt und Schimmelbildung führt, haftet der Vermieter verschuldensunabhängig für die daraus entstehenden Schäden. Der Schadensersatzanspruch umfasst dabei nicht nur beschädigte Einrichtungsgegenstände, sondern auch Umzugs- und Ersatzunterkunftskosten sowie den …

Eine innerhalb der Abrechnungsfrist übermittelte, formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter nach Fristablauf nicht mehr zu Lasten des Mieters korrigieren; ein sich daraus ergebendes Guthaben bleibt bestehen. Wird in einer Vereinbarung über die Verrechnung der Kaution von „Monatsmieten“ gesprochen, können …

Die Auslegung eines qualifizierten Mietspiegels unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung, da er innerhalb seines Geltungsbereichs wie eine revisible Rechtsnorm behandelt wird. Sieht ein Mietspiegel eine Spannbreite um die errechnete durchschnittliche Vergleichsmiete vor, darf ein Zu- oder Abschlag hierauf nur mit …

Bei der Vergabe von Instandsetzungsaufträgen mit einem höheren Auftragswert widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft nur ein einziges Angebot als Entscheidungsgrundlage erhält. Auch eine über mehrere Jahre gewachsene und beanstandungsfreie Zusammenarbeit mit einem Handwerksunternehmen befreit die Verwaltung nicht von …

Wird ein Einfamilienhaus unter Angabe von Ort, Straße und Hausnummer vermietet, ist nach der Verkehrsanschauung im Zweifel das gesamte unter dieser Anschrift liegende Grundstück mitvermietet – nicht nur der unmittelbar am Haus gelegene Ziergarten. Die grundbuchrechtliche Aufteilung in mehrere Flurstücke …

Verzögert eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die ordnungsmäßige Beschlussfassung über eine zwingend erforderliche Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum, etwa indem sie die Auftragsvergabe von einer Sicherheitsleistung des betroffenen Eigentümers abhängig macht, haftet sie diesem auf Ersatz des durch die Verzögerung verursachten Schadens. Der Ersatzanspruch …

Der unerlaubte Anbau von Cannabispflanzen in nicht geringer Menge auf dem Balkon einer Mietwohnung stellt eine so schwere Verletzung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter dar, dass diesem die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist und er zur fristlosen Kündigung …

Ein großformatiges Streetart-Gemälde auf der Fassade eines Wohnhauses kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage liegt dabei regelmäßig nicht bereits deshalb vor, weil sich der …

Acht dokumentierte Verstöße gegen die vertraglich vereinbarte Pflicht zur Mülltrennung rechtfertigen weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, wenn erhebliche negative Auswirkungen auf die Mietsache, andere Mieter oder den Vermieter nicht dargelegt sind. Maßgeblich ist stets eine Abwägung …