Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich wirksamen Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte darstellen würde, die auch unter Würdigung …

Ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung kann formwirksam durch den Austausch von E-Mails – auch konkludent – geschlossen werden, sofern die wesentlichen Vertragsbestandteile aus den in Textform abgegebenen Erklärungen bestimmbar sind. Ein Provisionsverlangen, das sich unterhalb der Unterschrift …

Der Erwerb einer Teileigentumseinheit durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ganz gewichtige, über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichende Gemeinschaftsinteressen für den Erwerb sprechen. Ein symbolischer Kaufpreis von 1,- Euro ändert daran nichts, solange eine konkrete Inanspruchnahme der Gemeinschaft …

Der Austausch defekter Holzfenster gegen moderne Kunststofffenster in einer WEG ist als modernisierende Instandsetzung einzustufen und erfordert kein Gesamtkonzept für sämtliche Fenster der Anlage. Für die erforderliche Bestandsaufnahme genügt bei technisch einfach gelagerten Instandsetzungsvorhaben der Sachverstand einschlägiger Handwerksbetriebe; die Einholung …

Stürzt ein Fußgänger auf einem vereisten, nicht geräumten Gehwegabschnitt, obwohl der gegenüberliegende Gehweg erkennbar von Eis und Schnee befreit ist und dessen Benutzung möglich sowie zumutbar wäre, trifft ihn ein 100%iges Mitverschulden gemäß § 254 BGB. Eine etwaige Verletzung der …

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der die Kosten für den Austausch von Dachflächenfenstern im Zuge einer Dachsanierung exklusiv den Dachgeschosseigentümern auferlegt, verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Fenstertausch nicht durch den Gebrauch der Fenster, sondern allein durch die Sanierung …

Geräusche, die von Kinderspielplätzen ausgehen, sind im bauplanungs- und immissionsschutzrechtlichen Kontext grundsätzlich hinzunehmen. Bereits vor der Einführung des § 22 Abs. 1a BImSchG galt, dass die von ordnungsgemäß genutzten Kinderspielplätzen verursachten Geräusche im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen darstellen. Sie überschreiten …

Die nachträgliche Herabsetzung des Mietzinses in einem langfristigen Mietvertrag bedarf nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sich deren jederzeitigen Widerruf – zumindest mit Wirkung für die Zukunft – vorbehalten hat. Ein solcher Widerrufsvorbehalt verhindert, dass die Änderungsvereinbarung als langfristige Bindung …

Die gerichtliche Bestellung eines Verwalters nach § 21 Abs. 8 WEG setzt voraus, dass die Eigentümergemeinschaft zuvor mit der Angelegenheit befasst wurde. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern selbst (§ 21 Abs. 1, 3 WEG). Dieses Selbstverwaltungsrecht darf nicht …

Im vorliegenden Fall fühlte sich eine Erdgeschossmieterin dadurch belästigt, dass die Müllcontainer von der Vermieterin am Vorabend der Leerung herausgestellt wurden – und fünf Meter vor dem Schlafzimmer der Mieterin landeten. Dies stelle besonders im Sommer eine erhebliche Geruchs- und …

Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung setzt voraus, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde. Eine Kündigung kann sowohl fristlos aus wichtigem Grund nach § 543 BGB als auch ordentlich gemäß § 573 BGB erklärt werden. Maßgeblich ist, ob …

Eine Doppeltätigkeit des Maklers für beide Seiten eines Immobiliengeschäfts ist grundsätzlich zulässig und führt nicht zur Verwirkung des Maklerlohns, sofern der Makler entweder für beide Seiten als Nachweismakler oder für eine Seite als Vermittlungs- und für die andere als Nachweismakler …

Liegen ein wirksamer schuldrechtlicher Erwerbsvertrag, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sowie die Besitzübergabe der Wohnung vor, entsteht eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, auf die die Vorschriften des WEG weitgehend entsprechend anzuwenden sind. Der werdende Wohnungseigentümer hat dabei bereits alle Rechte und Pflichten eines …

Das Abschleifen, Grundieren und Lasieren der Wand- und Deckenvertäfelung ist nicht als Schönheitsreparatur im Sinne von § 28 Abs.4 Satz 4 II. BV zu qualifizieren, weil es weit über das hinausgeht, was mit einem Streichen der Tapeten und Wände verbunden …

Ein Beschuss der Loggia mit einer Luftdruckwaffe berechtigt zur Mietminderung von 5 % der Bruttomiete, solange eine konkrete Wiederholungsgefahr besteht – diese entfällt jedoch, wenn über mehrere Monate kein weiterer Vorfall eingetreten ist. Mehrere gleichzeitig vorliegende Mängel, die denselben Teil …

Ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB in Verbindung mit den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes setzt voraus, dass durch die Maßnahme eine Beeinträchtigung im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG vorliegt. Maßgeblich ist, ob die übrigen Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung …

Die Rückgabe der Mietsache und die Entgegennahme der Schlüssel durch den Vermieter sind vom Renovierungszustand der Räumlichkeiten unabhängig; eine Verweigerung der Schlüsselannahme wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ist nicht zulässig. Rückgabe der Mietsache: Zustand ohne Belang Die Rückgabe eines Mietobjekts ist rechtlich …

Ist eine formularmietvertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam, entfällt damit nicht das Recht des Vermieters, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Ein solches Mieterhöhungsverlangen verstößt weder gegen den Sanktionscharakter noch gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, da es ausschließlich auf künftige Mietzeiträume …

Die WEG-Jahresabrechnung muss vollständig, übersichtlich und ohne Sachverständigen nachvollziehbar sein. Insbesondere bei der Instandhaltungsrücklage ist nicht nur der buchhalterische Stand auszuweisen, sondern auch, ob und in welchem Umfang Mittel der Rücklage für andere Zwecke – etwa zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen …

Wer eine Wohnung in unmittelbarer Nähe einer Kaimauer an einer stark befahrenen Wasserstraße anmietet, kann wegen Emissionen anlegender Schiffe keine Mietminderung geltend machen. Das Minderungsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den betreffenden Umstand bei Vertragsschluss kannte oder infolge grober Fahrlässigkeit …

Ist eine Mietvertragsklausel, die den Mieter zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet, nichtig, so gibt dies dem Vermieter einen Anspruch, die Miete zu erhöhen und hiermit seiner Mehrbelastung Rechnung zu tragen. ……

Die Nichtleistung von Mietzahlungen, die aufgrund einer gerichtlich bestätigten Mieterhöhung geschuldet werden, stellt eine erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Mit Rechtskraft eines Urteils im Mieterhöhungsverfahren entsteht eine unmittelbare Zahlungspflicht des …

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Auskunftsklage nach § 556g Abs. 3 BGB (Mietpreisbremse) kann nicht mit materiell-rechtlichen Erwägungen zur Relevanz der begehrten Auskünfte verneint werden; die Frage, ob die verlangten Informationen für den Mieter tatsächlich erheblich sind, ist eine solche der …

Der Zustand der Toilettenbrille, auf Lichtbildern dokumentiert, war schlecht. Auf der anderen Seite ist es allseits bekannt, dass Toilettenbrillen kein ewiges Leben haben; sie sind im täglichen Gebrauch naturgemäß Angriffen ausgesetzt, die das Material auch bei guter Pflege schädigen können. …

Wurde eine unwirksame Staffelmietvereinbarung getroffenen, und hat der Mieter die vereinbarten Erhöhungsbeträge durch vorbehaltlose Zahlung jeweils bestätigt, so können entsprechende Mietzahlungen nicht zurückgefordert werden. ……

Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung berechtigt den Mieter nicht automatisch zur Rückforderung bereits geleisteter Zahlungen. Wer die vereinbarten Erhöhungsbeträge über Jahre hinweg vorbehaltlos zahlt, bestätigt die jeweilige Mietzinsvereinbarung für den betreffenden Monat konkludent – und zwar auch dann, wenn ihm dabei kein …

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit, die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme entgegen der bisherigen Vereinbarung nach dem Objektprinzip (d. h. gleichmäßig je Einheit) statt nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht dies bei unterschiedlich großen Einheiten regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung. Die richterliche Kontrolle …

Ein Mietvertrag kommt nicht konkludent dadurch zustande, dass ein Untermieter nach Kündigung des Hauptmieters die Mietsache weiterhin nutzt. Das Untermietverhältnis ist nicht durch Mitteilung des Vermieters oder Hausverwalters, dass das (Haupt-)Mietverhältnis gekündigt sei, beendet, da das Besitzrecht des Untermieters aus …

Eine mietvertragliche Klausel, die Betriebskosten als „monatlichen Festbetrag“ ausweist, obwohl der Mietvertrag im Übrigen von abzurechnenden Vorauszahlungen spricht, verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und ist unwirksam. Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 …

Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die lediglich die Vorbereitung energetischer Sanierungsmaßnahmen durch Angebotseinholung zum Gegenstand haben, stellen keine beschlusspflichtigen baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG dar – auf die für solche Maßnahmen geltenden Anforderungen (Bestimmtheitsgrundsatz, Amortisationsprüfung, qualifizierte Mehrheit) kommt es …

Das mietvertragliche Nutzungsrecht erstreckt sich auf die gesamten Gemeinschaftsflächen des Hauses und umfasst grundsätzlich auch das Recht, einen Kinderwagen im Hausflur abzustellen. Ein Unterlassungsanspruch des Vermieters setzt eine konkrete, nachweisbare Beeinträchtigung anderer Hausbewohner voraus – abstrakte oder hypothetische Störungsszenarien genügen …

Die Vergrößerung eines Badezimmers unter teilweiser Versetzung einer tragenden Wand sowie der Einbau einer bodentiefen Duschtasse können privilegierte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG darstellen, wenn sie der Nutzung durch Menschen mit Behinderungen auch …

Der Bundesgerichtshofs hatte zu entscheiden, ob der Schaden, der durch das Abschießen einer Feuerwerksrakete auf einem Wohngrundstück an einem Nachbargrundstück entsteht, unter dem Gesichtspunkt eines verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs zu ersetzen ist. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte …

Die Errichtung einer sichtbaren Photovoltaikanlage mit schwarzen Aufdach-Modulen kann im Bereich eines denkmalgeschützten Ensembles aus überwiegenden Gründen des Denkmalschutzes versagt werden, wenn das Ensemble eine außergewöhnlich hohe Schutzwürdigkeit aufweist und der Eingriff in die Dachlandschaft erheblich ist – selbst wenn …

Der akute Befall eines zu Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit einem oder mehreren Mardern stellt einen Sachmangel im Sinne des §§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB dar, über den der Verkäufer eines Hausgrundstücks oder Eigentumswohnung den Kaufinteressenten aufzuklären …

Die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs des Mieters bezüglich einer Mietsicherheit hängt von zwei kumulativ zu erfüllenden Voraussetzungen ab: Zum einen muss eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen sein, innerhalb derer der Vermieter prüfen kann, ob und in welcher Höhe Forderungen aus dem Mietverhältnis …

Eine formularmäßige Klausel, die den Mieter bei Auszug zur Entfernung sämtlicher Tapeten verpflichtet, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam – ebenso wie eine Schönheitsreparaturklausel, die starre, nicht an den tatsächlichen Renovierungsbedarf geknüpfte Fristen vorschreibt.
Unwirksamkeit einer Tapezierentfernungsklausel im Mietvertrag
Formularmäßige Mietvertragsklauseln, …

Unterschreiten vermietete Wohnräume die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene lichte Höhe, begründet dies allein weder ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses noch ein Minderungsrecht des Mieters, solange die zuständige Behörde nicht konkret zu erkennen gibt, dass sie gegen die …

Zahlen Mieter anfallende Abfallbeseitigungsgebühren nicht, kann die zuständige Behörde die ausstehenden Gebühren nachträglich vom Grundstückseigentümer einfordern. Eine Pflicht der Behörde, den Eigentümer zeitnah über Zahlungsrückstände zu informieren, besteht nicht. Gebührenschuldnerschaft des Eigentümers Zahlen Mieter die auf ihr Mietverhältnis entfallenden Abfallbeseitigungsgebühren …

Die Umlagefähigkeit von Betriebskosten setzt voraus, dass die entsprechenden Kosten vertraglich wirksam vereinbart und – soweit es sich um sonstige Betriebskosten handelt – sachlich gerechtfertigt sind. Für Concierge- und Pförtnerkosten gilt dabei ein besonderer Maßstab, der sich aus ihrer fehlenden …

Über die Wirksamkeit eines vor einem anderen Gericht geschlossenen Vergleichs kann nicht vorab durch Zwischenurteil entschieden werden. Der Rücktritt von einem gerichtlichen Vergleich hat keine ex-tunc-Wirkung, weshalb nach erfolgreichem Rücktritt der damals anhängige Prozess nicht fortzusetzen ist. Die Geschäftsgrundlage für …

Ein Mieter, der über mehr als ein Jahr duldet, dass sein Briefkasten keine funktionsfähige Klappe aufweist, und trotz Kenntnis des Mangels keine Abhilfe schafft, kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, ein Mieterhöhungsverlangen habe ihn wegen dieses Defekts nicht wirksam …

Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für …

Nach § 546a BGB schuldet der Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses für die fortgesetzte Nutzung der Wohnung eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete. Diese Nutzungsentschädigung kann grundsätzlich gemindert sein, wenn die Mietsache erhebliche Mängel aufweist, die ihre Gebrauchstauglichkeit …

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie eine Darlegung des Interesses dieser Person an der Erlangung der Wohnung. Eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § …

Fällt der Eigenbedarfsgrund nach einer Kündigung weg, ist der Vermieter lediglich verpflichtet, den Mieter hierüber zu informieren. Eine darüber hinausgehende Pflicht, dem Mieter ausdrücklich die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten, besteht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. Stützt ein Vermieter eine …

Auch ein eher geringer Befall von Papierfischchen ist nicht als vom vertragsgemäßen Zustand gedeckt anzusehen. Der Vermieter muss ihn fachgerecht beseitigen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Minderung an der Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB scheitern …

Fehlt in einem Mieterhöhungsverlangen der nach § 558a Abs. 3 BGB erforderliche Hinweis auf einen qualifizierten Mietspiegel, ist das Verlangen formell unwirksam. Wird der Mangel erst im laufenden Prozess durch Nachholung der fehlenden Angaben geheilt, beginnt die Zustimmungsfrist des Mieters …

Aus § 13 Abs. 3 Nachbarschaftsgesetz LSA ergibt sich die Verpflichtung, dass Nachbarn, die an eine bestehende Grenzwand anbauen, die Unterhaltungskosten der Wand zu gleichen Teilen tragen. Ein Anspruch auf einen Vorschuss hinsichtlich der zu erwartenden Kosten lässt sich aus …

Eine mietvertragliche Individualabrede, die bekannte Baumängel bei Einzug vom Gewährleistungsrecht ausnimmt, erfasst keine nachträglichen Mängel, die erst Jahre nach Mietbeginn auftreten. Stellt der Vermieter als Ersatz einen Ofen mit unzureichender Heizleistung bereit und lässt er eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung …