Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Die Errichtung einer Parabolantenne stellt unabhängig von einem Eingriff in die Gebäudesubstanz eine bauliche Veränderung dar und bedarf daher grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Einem Wohnungseigentümer ausländischer Herkunft ist es regelmäßig zumutbar, statt einer Satellitenanlage die Kabelanlage zu nutzen, sofern …

Die Nichtzahlung einer rechtskräftig titulierten Schadensersatzforderung des Vermieters kann eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn der Mieter sein fehlendes Verschulden nicht darlegt und beweist. Ein zusätzlicher Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Mieter die bereits gerichtlich festgestellte Ursache für Feuchtigkeitsschäden weiterhin beharrlich …

Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge einer Modernisierungsmaßnahme erforderlich werden, können auf die Miete umgelegt werden – auch dann, wenn nicht der Vermieter einen Handwerker beauftragt, sondern der Mieter die Arbeiten selbst ausführt und sich seine Aufwendungen vom Vermieter erstatten lässt. …

Kosten aus einem Vollwartungsvertrag für einen Aufzug dürfen nicht in voller Höhe als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Vertrag neben Wartungsarbeiten auch Instandsetzungsleistungen umfasst. Lässt sich der Instandsetzungsanteil nicht konkret beziffern, ist er vom Gericht zu schätzen; …

Kosten aus einem Vollwartungsvertrag für einen Aufzug sind als Betriebskosten nur insoweit umlagefähig, als sie auf reine Wartungsleistungen entfallen; enthält die Vergütung – wie bei Vollwartungsverträgen üblich – auch einen Instandsetzungsanteil, ist dieser vorab herauszurechnen und mangels konkreter Angaben regelmäßig …

Ein islamisches Gebetshaus ist in einem allgemeinen Wohngebiet nicht genehmigungsfähig, wenn es aufgrund seiner typischen Nutzung – insbesondere durch die nach dem Kalender regelmäßig in die Nachtzeit fallenden Gebete – der gebotenen Nachtruhe des Gebiets entgegensteht. Dies gilt auch unter …

Eine landesrechtliche Verordnung zur Mietpreisbremse nach § 556 d BGB darf höchstens fünf Jahre gelten und muss bei jeder Verlängerung erneut mit aktuellem, nachvollziehbarem Tatsachenmaterial begründet werden. Stützt sich der Verordnungsgeber trotz vorliegender neuerer Erhebungen weiterhin auf veraltete Daten, ist …

Ein islamisches Gebetshaus ist in einem allgemeinen Wohngebiet nicht genehmigungsfähig, wenn es aufgrund seiner typischen Nutzung – insbesondere durch die nach dem Kalender regelmäßig in die Nachtzeit fallenden Gebete – der gebotenen Nachtruhe des Gebiets entgegensteht. Dies gilt auch unter …

Wurde ein im Mietvertragsformular als Lückentext vorgesehener Kündigungsverzicht von den Parteien nicht ausgefüllt, wird diese Regelung mangels Einigung nicht Vertragsbestandteil – auch dann nicht, wenn in zwei Vertragsexemplaren unterschiedliche Felder angekreuzt oder eingetragen wurden. Weicht zudem die zweite, auf Eigenbedarf …

Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaft die Nutzung eines mit der Wohnung durch eine Innentreppe verbundenen Hobbyraums zu Wohnzwecken genehmigt, ist nicht nichtig, wenn die Nutzung der Beschaffenheit des Raumes entspricht und keine erhebliche zusätzliche Belastung der Gemeinschaftsflächen zu erwarten …

Eine Indexmietklausel ist nicht allein deshalb unwirksam, weil sie keinen ausdrücklichen Hinweis darauf enthält, dass Mieterhöhungen nach § 559 BGB neben der Indexmiete nur unter den eingeschränkten Voraussetzungen des § 557b Abs. 2 S. 2 BGB verlangt werden können. Eine …

Wer als Mieter mehr als zwei Monatsmieten sowie die vereinbarte Mietkaution schuldet, gibt dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung – unabhängig davon, ob den Mieter an dem Rückstand ein Verschulden trifft. Zahlungen nach Rechtshängigkeit heilen die Kündigung nur dann, …

Eine abstrakte oder nicht konkret nachgewiesene Suizidgefahr rechtfertigt keinen Räumungsschutz nach § 765a ZPO. Die Gewährung eines weiteren Vollstreckungsaufschubs setzt voraus, dass die gesundheitliche Gefährdung des Schuldners konkret belegt ist und ihr nicht durch andere geeignete Maßnahmen – etwa Hinzuziehung …

Eine im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbarte Mietsenkung bleibt bei der Ermittlung der zulässigen Vormiete nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt – auch wenn der Wortlaut der Norm nur Mieterhöhungen und Mietminderungen nennt. Dies folgt …

Hat die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone wirksam auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen, fehlt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Beschlusskompetenz für Sanierungsmaßnahmen – und zwar unabhängig davon, ob Teile der Balkone im Gemeinschaftseigentum stehen. Die …

Unberechtigt vom Verwalter aus Mitteln der Wohnungseigentümergemeinschaft getätigte Ausgaben sind gleichwohl in die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen einzustellen, um Liquidität und Planungssicherheit der Gemeinschaft zu sichern. Eine von dem einschlägigen Verteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung wegen eines Ersatzanspruchs gegen einen Wohnungseigentümer kommt …

Hat die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone wirksam auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen, fehlt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Beschlusskompetenz für Sanierungsmaßnahmen – und zwar unabhängig davon, ob Teile der Balkone im Gemeinschaftseigentum stehen. Die …

Eine ordentliche Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen setzt eine vorausgehende Abmahnung voraus; lässt der Vermieter zwischen der letzten Abmahnung und der Kündigung zu viel Zeit verstreichen, kann er sich auf diese Abmahnung nicht mehr stützen. Im zu entscheidenden Fall lagen …

Wird die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwaltungsbeirat nur oberflächlich geprüft und dabei ein ungewöhnlicher, erheblicher Geldabgang übersehen, der bei sorgfältiger Belegkontrolle hätte auffallen müssen, begründet dies grob fahrlässige Unkenntnis. Die Verjährungsfrist für den bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch beginnt dann mit dem …

Unberechtigt vom Verwalter aus Mitteln der Wohnungseigentümergemeinschaft getätigte Ausgaben sind gleichwohl in die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen einzustellen, um Liquidität und Planungssicherheit der Gemeinschaft zu sichern. Eine von dem einschlägigen Verteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung wegen eines Ersatzanspruchs gegen einen Wohnungseigentümer kommt …

Eine ordentliche Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen setzt eine vorausgehende Abmahnung voraus; lässt der Vermieter zwischen der letzten Abmahnung und der Kündigung zu viel Zeit verstreichen, kann er sich auf diese Abmahnung nicht mehr stützen. Im zu entscheidenden Fall lagen …

Wird die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwaltungsbeirat nur oberflächlich geprüft und dabei ein ungewöhnlicher, erheblicher Geldabgang übersehen, der bei sorgfältiger Belegkontrolle hätte auffallen müssen, begründet dies grob fahrlässige Unkenntnis. Die Verjährungsfrist für den bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch beginnt dann mit dem …

Hausmeisterkosten sind als Betriebskosten nur umlagefähig, soweit sie ortsüblich und wirtschaftlich angemessen sind. Übersteigen sie diesen Rahmen deutlich, muss der Vermieter substantiiert darlegen, dass die Kosten gleichwohl notwendig und wirtschaftlich sind; gelingt dies nicht, ist die Betriebskostenabrechnung insoweit nicht fällig. …

Mieter haben bei der Umstellung von analogem auf digitales terrestrisches Fernsehen (DVB-T) weder einen Anspruch gegen den Vermieter auf Ausstattung der Wohnung mit einem Decoder noch auf Erstattung der hierfür entstehenden Kosten. Der Vermieter ist mietvertraglich nicht zur Aufrechterhaltung einer …

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ein außen angebrachtes Klimagerät vollständig zu entfernen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn von dessen Betrieb während der Nachtzeit (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) nicht unerhebliche Geräuschimmissionen ausgehen. Eine bloße Beschränkung des Betriebs auf die Tagstunden ist nicht …

Eine Beschlussanfechtungs- und Ersetzungsklage nach § 46 Abs. 1 S. 2 WEG ist zulässig, wenn ein Wohnungseigentümer durch einen Beschluss in seinen Rechten verletzt wird. Anfechtungsberechtigt ist auch ein Miteigentümer innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft oder einer Erbengemeinschaft, da er nach § …

Erwirbt der Mieter das Eigentum an der Mietsache, entfällt die Mietzahlungspflicht regelmäßig über den Bereicherungseinwand (dolo agit), ohne dass es einer analogen Anwendung des § 536 Abs. 3 BGB bedarf. Die bloße Behauptung eines (vermeintlichen) Eigentums- oder Nutzungsrechts gegenüber dem …

Im vorliegenden Fall wollte ein Vermieter seine Kündigung u.a. damit begründen, dass vom Kleinkind der Mieter Geräuschbelästigungen ausgingen. Hierzu merkte das Gericht an, dass Geräusche des Säuglings den Mietern nicht vorgeworfen werden können. Säuglings-„Lärm“ ist grundsätzlich von Nachbarn hinzunehmen. Im …

Erwirbt der Mieter das Eigentum an der Mietsache, entfällt die Mietzahlungspflicht regelmäßig über den Bereicherungseinwand (dolo agit), ohne dass es einer analogen Anwendung des § 536 Abs. 3 BGB bedarf. Die bloße Behauptung eines (vermeintlichen) Eigentums- oder Nutzungsrechts gegenüber dem …

Erhebt ein Mieter gegenüber Dritten unwahre, ehrverletzende Behauptungen über den Vermieter – hier: den Vorwurf der Geldgier oder sexueller Belästigung -, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen. Eine vorangegangene Auseinandersetzung über Nebenkosten oder frühere, unwirksame …

Ein Abwehrrecht gegen eine genehmigte Nutzung unmittelbar an der Grundstücksgrenze setzt voraus, dass der Nachbar selbst die bauordnungsrechtlich einzuhaltenden Abstandsflächen einhält. Wer den Grenzabstand nicht wahrt, kann sich nach § 242 BGB auf die Unterschreitung des Mindestabstands durch ein benachbartes …

Eine Klausel in der Teilungserklärung, nach der durch einen gestatteten Dachgeschossausbau entstehende Schäden zu ersetzen sind, begründet eine eigenständige, von § 14 Nr. 1 WEG unabhängige Anspruchsgrundlage, die auf die ordnungsgemäße Wiederherstellung des in Anspruch genommenen Gemeinschaftseigentums gerichtet ist. Die …

Ein Abwehrrecht gegen eine genehmigte Nutzung unmittelbar an der Grundstücksgrenze setzt voraus, dass der Nachbar selbst die bauordnungsrechtlich einzuhaltenden Abstandsflächen einhält. Wer den Grenzabstand nicht wahrt, kann sich nach § 242 BGB auf die Unterschreitung des Mindestabstands durch ein benachbartes …

Eine Klausel in der Teilungserklärung, nach der durch einen gestatteten Dachgeschossausbau entstehende Schäden zu ersetzen sind, begründet eine eigenständige, von § 14 Nr. 1 WEG unabhängige Anspruchsgrundlage, die auf die ordnungsgemäße Wiederherstellung des in Anspruch genommenen Gemeinschaftseigentums gerichtet ist. Die …

Übersteigt die Temperatur in einer Mietwohnung durch unzureichende Kühlung oder Lüftung an heißen Tagen die Außentemperatur erheblich und lassen sich zudem die Fenster nicht öffnen, liegt ein erheblicher Mietmangel vor, der eine Minderung der Miete von mindestens 30 % rechtfertigt. …

Auch nach Ablauf einer (angemessenen) Abrechnungsfrist – regelmäßig sechs Monate – kann der Vermieter die Kaution zurückhalten oder den Rückzahlungsanspruch des Mieters durch Aufrechnung mit einer eigenen Forderung ganz oder teilweise tilgen. Wurde mit der Geltendmachung einer Forderung aus Kulanz, …

Legt eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung vor, die auf einem der Teilungserklärung widersprechenden Verteilerschlüssel beruht, tritt keine Erfüllung ein. Erfüllung setzt einen ordnungsmäßigen Entwurf voraus, der zumindest weitgehend mangelfrei ist. Der Fehler der Jahresabrechnung wirkt sich auch auf den Vermögensbericht aus, …

Versäumt der Mieter die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB, kann er sich auch nicht mehr darauf berufen, dass für die abgerechneten Betriebskosten eigentlich eine Pauschale vereinbart war – die Nachforderung des Vermieters gilt dann als verbindlich. …

Erreicht die Innentemperatur einer Wohnung infolge unzureichenden sommerlichen Wärmeschutzes ein Ausmaß, das die Wohlbefindlichkeitsschwelle von 25-26 Grad Celsius deutlich übersteigt, liegt ein erheblicher Mangel der Mietsache vor, der zur Minderung der Miete um bis zu 20% für die betroffenen Sommermonate …

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Eine zuvor erteilte Stundung der Kautionszahlung kann vom Vermieter widerrufen werden, sodass die Fälligkeit erneut eintritt und …

Ein Vermieter kann mit einer Betriebskostennachforderung auch innerhalb der Verjährungsfrist ausgeschlossen sein, wenn er auf wiederholte, im Wesentlichen gleichlautende Beanstandungen des Mieters über mehrere Jahre hinweg nicht reagiert und dadurch ein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters begründet, nicht mehr in Anspruch …

Der Beschlusszwang für bauliche Veränderungen gilt grundsätzlich auch in einer nur aus zwei Mitgliedern bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, etwa bei Doppelhaushälften, sofern dies nicht in der Gemeinschaftsordnung abbedungen wurde. Eine durch die bauliche Veränderung verursachte optische Beeinträchtigung der Gesamtanlage entfällt …

Eine mietvertragliche Klausel, die das Anbringen einer Funkantenne von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist wirksam und nicht generell rechtsmissbräuchlich. Verweigert der Vermieter die Zustimmung aus sachbezogenen Gründen – etwa zum Schutz des äußeren Erscheinungsbildes oder zur Vermeidung eines …

Schimmelbildung in der Mietwohnung begründet grundsätzlich eine Mietminderung, wenn der Vermieter nicht beweisen kann, dass die Ursache allein im Verantwortungsbereich des Mieters liegt. Ist dem Mieter wegen unzumutbarer Lärmbelästigung durch Trocknungsgeräte ein Verbleib in der Wohnung nicht möglich, ist die …

Die Installation einer 10 Meter hohen CB-Funk-Antenne auf dem Balkon einer Mietwohnung ohne Zustimmung des Vermieters stellt keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar und begründet einen Beseitigungsanspruch des Vermieters. Anders als der Rundfunk- und Fernsehempfang ist der CB-Funk noch nicht …

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen ab, ist für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgebend. Das gilt auch dann, wenn die tatsächliche Wohnung größer ist als im Vertrag angegeben – solange …

Wer ein Grundstück oder einzelne Flächen ohne Mietvertrag nutzt, obwohl ihm eine entgeltliche Nutzung angeboten wurde, kann sich nicht auf ein Recht zum Besitz aus stillschweigend geschlossener Leihe berufen. Der Eigentümer kann in diesem Fall Nutzungsentschädigung nach den Vorschriften über …

Der Austausch eines Plattenherdes gegen einen Herd mit Cerankochfeld stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, da hierdurch der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird. Da es sich zugleich um eine Bagatellmodernisierung mit nur unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache handelt, entfallen die formalen …

Heizkosten dürfen nicht nach dem sogenannten Abflussprinzip abgerechnet werden, sondern nur auf der Grundlage des im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs. Eine derart fehlerhafte Abrechnung kann auch nicht durch eine pauschale Kürzung des Kostenanteils geheilt werden. Abrechnung von Betriebskosten: Abflussprinzip …

Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Heizungs- und Tankraum bilden, stehen zwingend ebenfalls im Gemeinschaftseigentum. Eine abweichende Regelung in der Teilungserklärung, die diese Zugangsräume als Sondereigentum ausweist und lediglich ein Betretungsrecht zugunsten der übrigen Eigentümer vorsieht, …