Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Eine Baugenehmigung für ein Minarett verletzt keine nachbarschützenden Vorschriften des Baurechts, wenn sich das Bauwerk nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügt, die erforderlichen Abstandsflächen einhält und eine Nutzung zum Gebetsaufruf durch Nebenbestimmungen ausdrücklich ausgeschlossen …

Ein Beschluss, durch den der Verwalter mit der Abmahnung eines Wohnungseigentümers wegen eines die Gemeinschaft schädigenden Verhaltens beauftragt wird, ist nicht anders zu behandeln als ein Abmahnungsbeschluss und deshalb selbständig anfechtbar. Dass der Verwalter die Abmahnung bereits ausgesprochen hat, lässt …

Verschweigt ein Immobilienverkäufer dem Käufer bekannte Feuchtigkeitsmängel im Untergeschoss und stellt eine durchgeführte, aber untaugliche Sanierungsmaßnahme als bloße Vorsichtsmaßnahme dar, handelt er arglistig. Ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss greift in diesem Fall nicht; der Käufer kann vollen Schadensersatz verlangen. Beim Verkauf …

Steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen zu, weil er das Mietverhältnis aufgrund einer Pflichtverletzung des Mieters fristlos gekündigt hat, so ist dieser Anspruch auf die Dauer beschränkt, binnen derer der Mieter das Mietverhältnis von sich aus …

Wohnungseigentümer sind vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Damit hat der Bundesgerichtshof der langjährigen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, eine Absage erteilt. Ob eine entsprechende Beschlussfassung hinsichtlich …

Eine Münchner Klägerin stellte in einem Beet im allgemein zugänglichen Hof des von ihr bewohnten Mehrfamilienhauses einen ca. 30cm großen, weiß-grauen, sitzenden Hasen mit aufrechtem Oberkörper und davorsitzendem Jungtier auf. Am 12.03.2024 soll es nach Angaben der Klägerin zu einer …

Ein Wohnungseigentümer kann die aus der Gemeinschaftsordnung folgenden konkreten Rechte und Pflichten – insbesondere zur Kostentragung – im Wege der Feststellungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gerichtlich klären lassen. Alternativ steht hierfür auch die Beschlussersetzungsklage zur Verfügung. Der Streit …

Ein Vermieter darf Modernisierungsmaßnahmen, die den Mieter beeinträchtigen, erst dann durchführen, wenn er diese ordnungsgemäß angekündigt hat. Ohne eine solche Ankündigung steht dem Mieter ein Unterlassungsanspruch zu, der im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden kann. Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters greifen …

Die Errichtung eines Gartenhäuschens auf einer Sondernutzungsgartenfläche stellt regelmäßig eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Nutzungsbeschränkung auf den Ziergarten, ist ein Gartenhäuschen damit generell unvereinbar – unabhängig davon, ob es sich um ein Kinder- …

Eine Kostenverteilungsregelung in der Gemeinschaftsordnung, die auf nicht ermittelbare Wohn- und Nutzflächen abstellt, ist wegen Unbestimmtheit und Undurchführbarkeit unwirksam. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Die Übertragung der Erhaltungslast für Gemeinschaftseigentum auf einzelne Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss ist …

Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum – insbesondere die Verpachtung von Dachflächen zur Installation einer Photovoltaikanlage durch einen Dritten – erfordern eine angemessene Informationsgrundlage für die abstimmenden Eigentümer. Ob Unterlagen bereits vor der Eigentümerversammlung übermittelt werden müssen, richtet …

Kinderlärm und die damit verbundene Geräuschkulisse eines Spielplatzes stellen keinen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB dar, da sie sozialadäquat und bei Vertragsschluss erkennbar sind. Wer eine Wohnung in Kenntnis eines benachbarten Spielplatzes anmietet, kann sich gegenüber dem Vermieter …

Ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gemäß § 823 Abs. 1 BGB besteht nicht, wenn ein Baum bei der letzten Kontrolle keine äußerlich erkennbaren Schäden aufweist und keine Anzeichen vorliegen, die auf eine besondere Gefahr hindeuten. Eine Haftung scheidet aus, …

Das Selbsthilferecht nach § 910 Abs. 1 S. 2 BGB setzt neben der Beeinträchtigung des Nachbargrundstückes eine angemessene Fristsetzung voraus. Hierfür ist der das Selbsthilferecht ausübende Nachbar darlegungs- und beweisbelastet. Von dem Überhang des Nachbargrundstückes muss nach § 910 Abs. …

Rückständige Hausgeldforderungen aus dem Wirtschaftsplan erlöschen nicht durch das Vorliegen der Jahresabrechnung. Der auf Grundlage eines Eigentümerbeschlusses über den Wirtschaftsplan entstehende Wohngeldanspruch bleibt auch nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung grundsätzlich bestehen und kann weiterhin auf den Wirtschaftsplanbeschluss gestützt werden. Das …

In einer Neubauwohnung gehört es grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, eine Waschmaschine und einen Wäschetrockner zu betreiben. Der Vermieter kann dies nicht verbieten. Etwas anders kann sich allenfalls bei konkreter anderslautender vertraglicher Vereinbarung ergeben. Betriebsgeräusche, die von den Geräten …

Wird eine Anfechtungsklage gegen einzelne Wohnungseigentümer anstatt gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhoben, ist sie unzulässig, wenn sich aus der Klageschrift nicht eindeutig ergibt, dass die Gemeinschaft gemeint war. Eine bloß versehentliche Falschbezeichnung kann nur dann berichtigt werden, wenn objektive Anhaltspunkte für …

Zwar ist es grundsätzlich möglich, ein Treppenhaus mit Pressspanplatten zu verschalen, um den darunter liegenden Naturstein für die Dauer von Bauarbeiten zu schützen. Finden aber über einen längeren Zeitraum keine nennenswerten Baumaßnahmen mehr statt, ist die Verschalung zu entfernen, sofern …

Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen. Nur in Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu …

Obwohl sie eine Photovoltaik-Anlage auf einem Hausdach verschattet, darf eine ca. 50 Jahre alte, geschützte Waldkiefer nicht gefällt werden. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, das mit einem Einfamilienhaus bebaut …

Ein Rollator fällt nicht unter ein in der Hausordnung vorgesehenes Abstellverbot für Fahrräder und vergleichbare Gegenstände im Hausflur. Vermieter sind verpflichtet, gehbehinderten Mietern das Abstellen von Rollatoren im Gebäude zu ermöglichen; sie dürfen jedoch verlangen, dass das Gerät platzsparend zusammengeklappt …

Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen untergebracht sind, verlieren dadurch nicht ihre Sondereigentumsfähigkeit. Der erforderliche Zugang der Gemeinschaft zu diesen Anlagen ist über die gesetzliche Duldungspflicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG …

Ein Kinderwagen darf im Hausflur abgestellt werden. Dies gilt jedenfalls immer dann, wenn der Flur groß genug dafür ist und deshalb die Mitbewohner nicht beeinträchtigt werden. Enthält die Hausordnung ein entsprechendes Verbot, so ist dieses wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Hat …

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung von Mietverhältnissen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum zulässig ist. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten haben Wohnungen in …

Ein Beseitigungsanspruch wegen Anpflanzungen auf gemeinschaftlichem Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nach § 15 Abs. 3 WEG i. V. m. § 1004 Abs. 1 BGB voraus, dass der in Anspruch genommene Eigentümer als Störer verantwortlich ist. Zu unterscheiden ist dabei zwischen …

Ein dingliches Wohnrecht muss hinreichend bestimmt bezeichnet sein und den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort entsprechen. Fehlt es hieran, lassen sich aus der Vereinbarung keine Rechte herleiten. Ein dingliches Wohnrecht an einer „abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“ bezieht sich aus diesem Grund …

Eine – durch den Mieter angefochtene – Nachtragsvereinbarung zwischen neuem Eigentümer und Mieter hat keinerlei Bedeutung für die zuvor kraft Gesetzes eingetretene Änderung der Vermieterstellung durch grundbuchlich vollzogenen Eigentümerwechsel. Wenn sich die Hausverwaltung des Eigentümers wie ein Vermieter geriert haben …

Gibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht alle Schlüssel zurück, ist die mietrechtliche Rückgabepflicht nicht automatisch dauerhaft unerfüllt. Unterlässt der Vermieter zumutbare Maßnahmen zur Beseitigung dieses Hindernisses, entfällt der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach Ablauf einer angemessenen Frist. Die Rückgabepflicht …

Der Vermieter von Wohnraum darf die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegen. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er hat mit seiner Klage die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen …

Wer auf seinem Grundstück einen Baum unterhält, an dem ein Spielgerät befestigt ist, muss die Tragfähigkeit des betroffenen Astes durch fachlich geschultes Personal prüfen lassen; die Beauftragung eines ungeschulten Laien genügt den Anforderungen der Verkehrssicherungspflicht nicht. Erkennbare Schädigungsmerkmale verpflichten zur …

Die Überlassung einer Mietwohnung an ein Kind der Mieter begründet keinen Kündigungsgrund, solange die Mieter die Wohnung weiterhin – auch als Zweitwohnung – nutzen und nicht vollständig aus dem Besitz ausgeschieden sind. Eine Gebrauchspflicht des Mieters besteht nicht; entscheidend ist …

Vermietet ein Insolvenzverwalter eine vom Schuldner angemietete Immobilie ohne die mietvertraglich erforderliche Erlaubnis des Vermieters an einen unzuverlässigen Untermieter und gefährdet er dadurch den Rückgabeanspruch des aussonderungsberechtigten Vermieters, kann dies seine persönliche Haftung begründen. Die Haftung ist dabei auf den …

Eine mietvertragliche Klausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn sie den gesetzlichen Rahmen des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV überschreitet, den Umfang der Renovierungspflicht unklar formuliert oder eine sogenannte Fachhandwerkerklausel enthält. Die Pflicht zur Durchführung von …

Das Wirtschaftlichkeitsgebot in der WEG schützt Eigentümer nicht vor jeder kostspieligen Sanierungsmaßnahme, sondern nur vor sinnlosen oder völlig überteuerten Maßnahmen – ist ein Sanierungsbedarf festgestellt, steht der Gemeinschaft ein Ermessensspielraum zu. Das Wirtschaftlichkeitsgebot gem. § 19 Abs. 1 WEG verpflichtet …

Ein feuchter Keller stellt auch bei einem Altbau einen Mietmangel dar, wenn die Nutzbarkeit zum Lagern von Gegenständen nicht gewährleistet ist. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung die geltenden Bauvorschriften eingehalten wurden. Treten bei …

Eine BGB-Gesellschaft ist nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin, eine …

Ein Makler, der seinen Auftraggeber nicht über die allgemein bekannte negative Reputation eines Wohngebiets aufklärt, verletzt seine maklervertraglichen Nebenpflichten. Im Rahmen eines Maklervertrags ist der Makler nicht allein zur Nachweis- oder Vermittlungsleistung verpflichtet. Aus dem besonderen Treueverhältnis zwischen Makler und …

Das Stimmrecht von Teileigentümern (vorliegend: Stellplatzeigentümern) kann in der Gemeinschaftsordnung objektbezogen beschränkt werden, jedoch nicht vollständig für Beschlüsse über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Verwalterbestellung – solche Klauseln sind nichtig. Gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG sind bei Beschlussfassungen in …

Der Anspruch aus enteignendem Eingriff ist auf eine angemessene Entschädigung nach Enteignungsgrundsätzen gerichtet, er umfasst hingegen nicht einen vollen Schadensersatz. Grundlage der Entschädigung ist allein der erlittene Substanzverlust; zur Berechnung der Entschädigung kann auch nicht auf die Differenzhypothese des allgemeinen …

Ein faktischer Verwalter, der ohne wirksame Bestellung oder gültigen Verwaltervertrag handelt, unterliegt denselben Pflichten wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter und haftet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bei Pflichtverletzungen nach § 280 Abs. 1 BGB. Tritt jemand gegenüber einer GdWE und …

Eine in einem Wohnungsmietvertrag aus der Zeit des DDR-Zivilgesetzbuchs (ZGB) enthaltene Kündigungsklausel, die dem Mieter eine Kündigungsfrist von zwei Wochen einräumt, gilt als eigenständige und wirksame vertragliche Vereinbarung nach dem 3. Oktober 1990 fort. Sie verdrängt als vorrangiges Vertragsrecht die …

Wer als Wohnungsvermittler gegen Zahlung eines erfolgsunabhängigen Entgelts Mietangebote nach Kundenprofil nebst Kontaktdaten übermittelt, erbringt eine Nachweisleistung im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Vorauszahlung ist in diesem Fall unzulässig. Der Betrieb einer Wohnungsdatenbank, über die Mietinteressenten gegen Entgelt …

Eine Modernisierungsankündigung des Vermieters wird hinfällig, wenn die angekündigten Arbeiten sich erheblich verzögern und kein zeitlicher Zusammenhang zur ursprünglichen Ankündigung mehr besteht. Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 554 BGB (jetzt …

Wer einem Nachbarn wiederholt in den Abend- und Nachtstunden vor der Hauseingangstür auflauert und dabei Beleidigungen äußert, erfüllt den Tatbestand der unzumutbaren Belästigung durch Nachstellen gemäß § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 b GewSchG. Sechs solcher Vorfälle innerhalb …

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn einzelne Positionen nicht hinreichend klar bezeichnet sind oder – bei Heizkosten – der verwendete Preis je Einheit nicht nachvollziehbar ermittelt werden kann. Eine Betriebskostenabrechnung muss so gestaltet sein, dass der Mieter auf einfache Weise …

Eine bei der Wohnungsabnahme in den Räumlichkeiten des Mieters getroffene Vereinbarung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten kann nicht als Haustürgeschäft (nach §§ 312, 355 BGB) widerrufen werden. Es fehlt an der typischen Überrumpelungssituation, weil lediglich bestehende mietvertragliche Pflichten konkretisiert werden und …

Gemäß § 48 Abs. 5 WEG nF sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes in ihrer bis zum 1.12.2020 geltenden Fassung für die bereits vor diesem Stichtag bei Gericht anhängigen Verfahren weiterhin anwendbar. Dies betrifft die Verfahrensvorschriften der §§ …

Es kann ein sechsmonatiges Annäherungsverbot nach Drohung eines Nachbarn anlässlich eines vorangegangen Streits wegen Cannabiskonsums ausgesprochen werden. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Das Gericht sah es als erwiesen an, dass der Antragsteller, der in seiner Wohnung eines Abends …

Ist das Wohnzimmer einer Wohnung unbenutzbar, so ist eine Minderung des Mietzinses um 30 % gerechtfertigt. Im zu entscheidenden Fall war es in der Wohnung über der des Mieters zu einem Wasserschaden gekommen. Die Decke des Mieters war komplett durchgefeuchtet, …

Verwendet eine Teilungserklärung den Begriff „Wohnungseigentümer“, ist dieser – sofern die Gemeinschaft auch Teileigentümer umfasst – als Synonym für „Sondereigentümer“ auszulegen. Ein genereller Stimmrechtsausschluss von Garagenstell- oder Gewerberaumeigentümern hält einer Inhaltskontrolle nicht stand und ist unwirksam. Teilungserklärungen sind Bestandteil des …