Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Da eine Schönheitsreparaturklausel nicht geteilt werden kann, führt die Unwirksamkeit eines Teils der Klausel immer zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Eine Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag, die den Mieter auch zum Streichen von Fenstern und Türen von außen verpflichtet, ist daher insgesamt …

Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an …

Nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Individualanspruch auf Gestattung des Einbaus eines Treppenlifts als privilegierte Maßnahme der Barrierereduzierung – und zwar auch ohne eigene körperliche Einschränkung. Typische Nachteile wie Platzverlust oder optische Veränderungen begründen …

Werden mehrere Wohngebäude eines Vermieters von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine gemeinsame Heizanlage – insbesondere einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss – versorgt, ist der Vermieter berechtigt, diese Gebäude für Zwecke der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer einheitlichen Abrechnungseinheit (Wirtschaftseinheit) zusammenzufassen. Dies …

Formularmäßige Tierhaltungsverbote in Mietverträgen erfassen keine Bartagame, von denen keine störenden Außenwirkungen ausgehen. Die Haltung von Bartagamen in einem Terrarium stellt auch keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, solange keine konkreten Beeinträchtigungen der Mietsubstanz oder des Hausfriedens nachgewiesen werden. Formularmäßige …

Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der bestimmten Miteigentümern für einen begrenzten Zeitraum die Aufstellung einer Kinderwagen-Garage auf dem Gemeinschaftseigentum erlaubt, verstößt nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß §§ 18, 19 WEG. Denn es handelt es sich nicht um eine bauliche …

Ist der Garten mitvermietet oder darf der Mieter den Garten nutzen, dürfen die Kinder des Mieters und ihre Freunde dort spielen. Fehlt eine ausdrückliche vertragliche Regelung zur Gartennutzung, kann ein entsprechendes Nutzungsrecht durch gewohnheitsrechtliche Übung entstehen, wenn der Vermieter die …

Eine Eigenbedarfskündigung durch einen Untervermieter ist zwar grundsätzlich möglich, unterliegt aber einer strengen Interessenabwägung. Da Untervermieter und Untermieter rechtlich gleichrangige Besitzpositionen innehaben, genügt der bloße Wunsch, die Wohnung einem Angehörigen zu überlassen, nicht – der Nutzungsbedarf muss auf vernünftigen und …

Bei einem hochwertigen Einfamilienhaus im Luxussegment steht ein bestehendes Mietverhältnis der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung entgegen, weil solche Objekte typischerweise ausschließlich zur Eigennutzung und nicht als Kapitalanlage erworben werden. Dies kann eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB …

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht oder übersteigt. Eine unberechtigte Mietminderung schützt nicht …

Aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB i.V.m. § 259 Abs. 1 BGB analog folgt kein Recht auf Einsicht in Belege, durch welche Arbeitgeberanteile und Gemeinkosten nachgewiesen werden sowie die Gewinnabführungs- Gewinnverteilungsverträge beauftragter und beherrschter dienstleistungsausführender Tochterfirmen und die …

Nächtliche Ruhestörungen durch Passanten, die sich auf dem Heimweg von Gaststätten, Restaurantschiffen oder Veranstaltungshallen befinden, stellen in einer innerstädtischen Wohnlage einer deutschen Großstadt keinen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB dar. Voraussetzung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels ist eine …

Erlaubt ein Mietvertrag die Haltung von Ziervögeln und Zierfischen ohne gesonderte Genehmigung, stellt selbst eine größere Anzahl solcher Tiere keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, solange hierdurch keine konkreten Beeinträchtigungen der Vermieterinteressen eintreten. Eine auf diesen Vorwurf gestützte Kündigung ist …

Wird Mietern die Nutzung eines Kellerraums als Trockenraum entzogen, der ihnen nicht vertraglich mitvermietet, sondern lediglich gestattet worden war, ist eine Mietminderung grundsätzlich zulässig. Die Minderungsquote ist jedoch auf 2 % der Miete begrenzt, wenn die Beeinträchtigung nur saisonal wirkt …

Verändert sich die Verkehrssituation in der Umgebung einer Mietwohnung infolge einer geänderten Verkehrsführung nach einem Straßenumbau erheblich und entsteht dadurch eine wesentliche Lärmbelästigung, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Eine Mietwohnung …

Grundstückseigentümer sind verpflichtet, den Einbau eines elektronischen Wasserzählers mit Funkmodul durch den kommunalen Wasserversorger zu dulden und den Zutritt zum Anwesen zu gestatten. Datenschutzrechtliche Einwände und gesundheitliche Bedenken stehen dem nicht entgegen. Das Widerspruchsrecht nach Art. 21 DSGVO berührt lediglich …

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach nur ein polizeilich gemeldeter Bewohner einen Schlüssel für die Haustür erhält, ist unwirksam, da wesentliche Rechte zumindest eines einzelnen Mieters erheblich eingeschränkt werden. Der Mieter hat Anspruch auf Überlassung eines zweiten Haustürschlüssels. Derartige Klauseln …

Eine im Maklervertrag enthaltene Klausel, die den Makler zur Rückzahlung seiner Provision für den Fall der Rückabwicklung des Hauptvertrags verpflichtet, stellt eine Allgemeine Geschäftsbedingung dar, wenn ihr Kerngehalt auf einem vorformulierten Regelungsmodell beruht – auch wenn der konkrete Wortlaut im …

Eine fristlose Kündigung wegen unbefugter Stromentnahme setzt jedenfalls dann eine vorherige Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 BGB voraus, wenn der behauptete Stromverbrauch so geringfügig ist, dass er kaum messbar ist. Gleiches gilt für die ordentliche Kündigung, wenn die Pflichtverletzung …

Zur ordnungsgemäßen Beschaffenheit einer vermieteten Wohnung gehört nach §§ 535, 536 BGB auch, dass dem Mieter eine funktionstüchtige und normgerechte Briefkastenanlage zur Verfügung steht. Maßgeblich ist insoweit die DIN-Vorschrift 32617, die für den Einwurfschlitz eines Briefkastens eine Mindestbreite von 325 …

Laubfall und Verschmutzungen durch Nachbarsbäume begründen keinen Entschädigungsanspruch, wenn es sich um jahreszeitlich bedingte, zumutbare Einwirkungen handelt und die Bäume zudem unter dem Schutz einer kommunalen Baumschutzsatzung stehen. Laubabfall, Bucheckern, Blüten und ähnliche pflanzliche Immissionen von Bäumen eines Nachbargrundstücks gehören …

Gerät ein Mieter mit der Mietzahlung in Rückstand, weil eine behördlich zugesagte Direktüberweisung des Jobcenters an den Vermieter ausbleibt, stellt sich die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Zahlungsverzug im Sinne des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. …

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Hierzu führte …

Ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümer wegen der Verweigerung von Instandsetzungsmaßnahmen kommt nicht in Betracht, wenn diese nicht über den Instandsetzungsbedarf in Kenntnis gesetzt worden sind; eine Zurechnung des Verwalterhandelns findet ihnen gegenüber nicht statt. Eine Beschlussersetzungsklage, mit dem die Naturalrestitution …

Ein Mieters darf die Außenseite der Wohnungseingangstür nicht eigenmächtig streichen. Ein Verstoß kann einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen. Das Gestaltungsrecht des Mieters im Rahmen eines Mietverhältnisses über Wohnraum umfasst ausschließlich die Innenräume der gemieteten Wohnung. Die Außenseite der Wohnungseingangstür gehört …

Liegt im Schlafzimmer einer Mietwohnung ein Schimmelbefall in einem relevanten Umfang vor, kann dies eine Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen. Voraussetzung ist, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch die Feuchtigkeit und den Schimmel tatsächlich eingeschränkt …

Ein formularmäßiger, einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ist unwirksam, wenn die gleichzeitig vereinbarte Staffelmietklausel intransparent formuliert ist und dem Mieter keine gesicherte Kalkulierbarkeit künftiger Mietbelastungen verschafft. Die mit dem Kündigungsverzicht verknüpfte Staffelmietvereinbarung kann ihre ausgleichende Funktion nur dann erfüllen, wenn der …

Ein formularmäßiger, einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ist unwirksam, wenn er den Mieter unangemessen benachteiligt – und zwar auch dann, wenn im selben Vertrag eine Staffelmiete vereinbart wurde. Zudem beginnt der Lauf eines zeitlich befristeten Kündigungsverzichts mit dem vereinbarten Mietbeginn, nicht …

Eine vom Vermieter nur „vorübergehend“ erteilte Untermieterlaubnis erlischt nach angemessener Frist (hier: ein Jahr) automatisch – auch wenn der Untermieter noch keine eigene Wohnung gefunden hat. Setzt der Mieter die Untervermietung danach fort, liegt eine erhebliche Pflichtverletzung vor, die nach …

Die 2. Kammer des Ersten Senats hat eine Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen, die die Verlängerung der sogenannten Mietpreisbremse aus dem Jahr 2020 betrifft. Die Beschwerdeführerin, eine Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung, wendet sich mittelbar gegen die …

Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis „nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, wird dem Mieter ein gegenüber den …

Ein Unterlassungsanspruch wegen Videoüberwachung setzt nach §§ 1004, 823 BGB einen rechtswidrigen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht voraus. Das Recht am eigenen Bild als Ausprägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts schützt vor tatsächlich erfolgten missbräuchlichen Bildaufzeichnungen. Die bloße Möglichkeit, unzulässige Abbildungen anzufertigen, …

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht für einen Schaden, der einem Fahrzeug auf der Ausfahrt ihres Parkplatzes durch Glätte entsteht, wenn für diesen Bereich keine Verkehrssicherungspflicht besteht. Auch bei frei zugänglichen Parkplätzen begründet die Nutzung durch Fahrzeuge nicht automatisch eine grundsätzliche Räum- …

Ist der Instandsetzungsanspruch des Mieters wegen Erreichens der Opfergrenze beim Vermieter entfallen, so ist bei Ausfall des Fahrstuhls aufgrund altersbedingten Verschleißes zwar eine fristlose Kündigung wegen des Mangels möglich; eine Vermieterhaftung wegen Verzugs mit der Mängelbeseitigung scheidet jedoch aus. ……

Das Auslegen eines handelsüblichen Putzlappens als Schmutzabstreifbehelf in Hausfluren und Treppenhäusern ist trotz der Üblichkeit und Erkennbarkeit dieser Handhabung ein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht, weil von diesen Tüchern eine hohe Rutschgefahr ausgeht. Kommt es zum Sturz eines Besuchers wegen eines …

Der im Mietvertrag genannte Mieter lebte mit seiner Ehefrau in Scheidung. Er bat den Vermieter, ihn aus dem Mietverhältnis zu entlassen und das Mietverhältnis auf seine Ehefrau „umzuschreiben“, um eine Klage auf Zuweisung der Ehewohnung durch das Familiengericht zu vermeiden. …

Leistungsklagen, mit denen fällige Ansprüche verfolgt werden, sind grundsätzlich ohne Darlegung eines besonderen Interesses an einem Urteil zulässig. Nur wenn das Rechtsschutzbedürfnis ausnahmsweise aus besonderen Gründen fehlt, ist eine solche Klage als unzulässig abzuweisen. Dies kann etwa der Fall sein, …

Im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes kann nicht geprüft werden, ob eine Minderung der Miete durch den Mieter zu Recht erfolgte und die Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsrückstandes deshalb unwirksam ist. Dies ist im Hauptsacheverfahren zu prüfen. Der Entscheidung lag …

Hinsichtlich der Nutzbarkeit von Nebenräumen kommt es nicht auf die Bezeichnung im Makler-Exposé an, sondern nur auf die Bezeichnung in der Teilungserklärung. Der Erwerber kann sich nicht auf die Zusicherung des Maklers verlassen. Der Verkäufer kann ebenfalls nicht zur Haftung …

Bei preisfreiem Wohnraum besteht grundsätzlich kein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Das berechtigte Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird im Regelfall bereits dadurch hinreichend gewahrt, dass der Mieter …

Die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch eine formularmäßige Klausel ist unwirksam, wenn der Mieter zugleich die Verpflichtung übernimmt, „alle je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen“ und ihm bei Vertragsbeginn die Wohnung in …

Bei preisfreiem Wohnraum besteht grundsätzlich kein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (vgl. BGH, 08.03.2006 – Az: VIII ZR 78/05). Dieser Grundsatz ergibt sich aus der Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen …

Wohnungseigentümer müssen den Betrieb von Prostitution in einer Eigentumswohnung grundsätzlich nicht dulden. Für einen Unterlassungsanspruch genügt eine typisierende Betrachtung der mit Prostitution verbundenen Belastungen – insbesondere durch ständig wechselnde Freier. Der konkrete Nachweis einzelner Beeinträchtigungen ist nicht erforderlich. Übt ein …

Zwar muss ein Mieter, auch wenn er in Kenntnis einer vorhandenen Gaststätte im Haus eine Wohnung anmietet, nicht jede erdenkliche Lärmbelästigung hinnehmen, insbesondere Betriebsänderungen können eine ursprünglich zu duldende Beeinträchtigung nunmehr als unzumutbar erscheinen lassen. Entscheidend ist jeweils, ob der …

Eine Wohnung muss sich während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befinden. Dazu gehört, dass Türen dicht schließen, Bodenbeläge fest und einheitlich verlegt sind und keine unzumutbaren Geräuschbelästigungen durch technische Einrichtungen wie Fahrstühle auftreten. Ist dies nicht …

Grundsätzlich gilt, dass, auch wenn der Verkehrssicherungspflichtige bei Schnee- und Eisglätte zum Räumen und Streuen verpflichtet ist, das Bestehen dieser Pflicht den Benutzer der Verkehrsfläche nicht von jeder eigenen Aufmerksamkeit und Vorsicht entbindet. Gerade dann, wenn zu erkennen war, dass …

Auch in dem Fall, dass dem Veräußerer die Hellhörigkeit einer von ihm zu verkaufenden Doppelhaushälfte bekannt ist, ist nicht ausgeschlossen, dass sich auf einen zwischen Veräußerer und Käufer vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen werden kann, wenn die Hellhörigkeit nicht auf einem dem …

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann bei erheblichen Zahlungsrückständen eines Eigentümers (ab sechs Monatsraten) dessen Versorgung mit Wasser und Heizenergie unterbrechen, sofern ein vollstreckbarer Titel vorliegt und mindestens ein erfolgloser Vollstreckungsversuch unternommen wurde. Die Maßnahme stützt sich auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 …

Wird eine konkrete gesetzliche Regelung zu Kündigungsfristen in den Vertragstext eines Formularmietvertrages aufgenommen, wird die gesetzliche Regelung zum Vertragsgegenstand. Für vor dem 1.9.2001 abgeschlossene Mietverträge bleiben die vereinbarten Kündigungsfristen nach § 565 BGB a.F. anwendbar, auch wenn diese den Mieter …

Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden, sofern der Vermieter die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann. § 592 Satz 1 ZPO eröffnet den Urkundenprozess unterschiedslos für alle Ansprüche, welche die Zahlung …