Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Wer sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) beruft, trägt die volle Beweislast für die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Beweislastverteilung gilt auch dann, wenn nicht der Mieter selbst, sondern ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht klagt: Als Zessionar tritt …

Eine Regelung in der Teilungserklärung, die dem Verwalter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum überträgt, ersetzt das gesetzliche Zustimmungserfordernis des individuell betroffenen Wohnungseigentümers nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich nicht. Die Installation eines Klimaaußengeräts an einer Wand im …

Der Abriss und Neubau eines Gebäudes fällt zwar grundsätzlich in den Anwendungsbereich der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, setzt aber voraus, dass dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil entsteht. Gemäß § 573 Abs. …

Die Anfechtungsklage setzt voraus, dass der Kläger Adressat des angefochtenen Verwaltungsakts ist oder durch diesen zumindest in eigenen Rechten verletzt wird. Ist ein Nutzungsuntersagungsbescheid ausschließlich an den Eigentümer und Vermieter einer Immobilie adressiert, fehlt dem Mieter die Klagebefugnis. Aus einem …

Bringt ein Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer eine Wallbox nebst Stromanschluss im Bereich seines Stellplatzes an, stellt dies eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes dar. Da hierbei in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird – etwa durch die Anbringung an …

Unfallverhütungsvorschriften können die mietrechtlichen Verkehrssicherungspflichten des Vermieters konkretisieren und dabei auch den Schutz des Mieters vor Sachschäden durch fehlerhafte Elektrogeräte umfassen. Den Vermieter trifft neben der Hauptpflicht zur Gewährung des ungestörten Gebrauchs der vermieteten Sache (§ 535 BGB) die vertragliche …

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) darf und ggf. muss eine Balkonsanierung auch dann beschließen, wenn nach der Teilungserklärung die einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone verpflichtet sind. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mitglied …

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn sie den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genügt. Danach muss das Kündigungsschreiben so gestaltet sein, dass der Mieter bereits zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über die Rechtslage erhält und seine Interessen sachgerecht wahren …

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann nicht mehr durch bloße Teilzahlungen oder eine nachträgliche Reduzierung des Rückstandes abgewendet werden – erforderlich ist der vollständige Ausgleich des Zahlungsverzugs vor Zugang der …

Seit Inkrafttreten der WEG-Reform ist nicht mehr der Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert, wenn ein Eigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen begehrt. Mit der WEG-Reform, die am 01.12.2020 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber die Anspruchsverpflichtung beim Einsichtsrecht …

Außergerichtliche Anwaltskosten, die einem Mieter bei der Rückforderung seiner Mietkaution entstehen, sind vom Vermieter nur dann zu erstatten, wenn dieser sich bereits vor Einschaltung des Anwalts in Verzug befand. Verlangt ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten …

Im zu entscheidenden Fall wurde der Eilantrag eines Eigentümers eines Grundstücks in Bad Vilbel abgelehnt, mit dem dieser sich gegen die Zuweisung eines grundstücksfernen Müllbehälterstellplatzes richtete. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Antragsteller ist Eigentümer eines Grundstücks, welches …

Eine reine Online-Eigentümerversammlung ist ohne vorherigen Gestattungsbeschluss unzulässig und begründet eine Schadensersatzpflicht des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Im Passivprozess – d.h. wenn die GdWE verklagt wird – ergibt sich die Befugnis und Pflicht des Verwalters, der Klage …

Gemäß § 554 Abs. 4 BGB ist der Vermieter verpflichtet, Aufwendungen, die dem Mieter infolge einer Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahme entstanden sind, in angemessenem Umfang zu ersetzen. Der Verweis auf die „Angemessenheit“ bedeutet, dass nur solche Kosten erstattungsfähig sind, die objektiv …

Eine Klausel in den Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen (hier: Teil B § 12 Nr. 1 VGB 2008), wonach der Versicherungsnehmer den Versicherungsvertrag zwar im eigenen Namen für das Interesse eines Dritten (Versicherten) schließen kann, die Ausübung der Rechte aus diesem Vertrag aber …

Die Rückgabe einer Mietsache im Sinne des § 546 BGB setzt nicht nur die Aufgabe des eigenen Besitzes durch den Mieter voraus, sondern erfordert in aller Regel die aktive Verschaffung des Besitzes zugunsten des Vermieters – regelmäßig durch Rückgabe sämtlicher …

Der Landesbetrieb Straßenbau hat einen Grundstückseigentümer aus dem Kreis Coesfeld zu Recht zur Zahlung der Kosten für den Rückschnitt einer an seiner Grundstücksgrenze verlaufenden Hecke in Höhe von 2.762,66 Euro herangezogen. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Das Grundstück …

Mieter haben einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Installation eines Steckersolargeräts am Balkon. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn ihm die bauliche Veränderung auch unter Würdigung der Mieterinteressen unzumutbar ist. Gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB …

Im zu entscheidenden Fall wurde Eilantrag überwiegend abgelehnt, der sich gegen eine angeordnete Rattenbekämpfung richtete. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Erstmals Ende des Jahres 2024 forderte die Stadt Bad Hersfeld die Antragstellerin auf, auf ihrem Grundstück Unrat zu …

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel vor. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückfordern. Entspricht die tatsächliche Wohnfläche …

Wer in seiner Wohnung Betäubungsmittel aufbewahrt und damit eine Wohnungsdurchsuchung veranlasst, ist polizeirechtlicher Handlungsstörer und haftet für die bei der gewaltsamen Türöffnung entstandenen Schäden – auch wenn die Maßnahme zugleich repressiven und präventiven Charakter hatte. Art. 89 Abs. 1 BayPAG …

Ein Hauseigentümer verlangte von einem Schornsteinfeger Schadensersatz, nachdem sein Wohnhaus vollständig abgebrannt war. Der Kläger führte den Brand auf einen sogenannten Glanzrußbrand im Kamin zurück und war der Ansicht, der Schornsteinfeger habe seine Kehrpflichten verletzt. Das Landgericht wies im zu …

Kurze, regelmäßige Besuche – vorliegend zwei bis drei Mal wöchentlich für je zwei bis drei Stunden – erfüllen den Tatbestand der Beherbergung selbst bei weiter Auslegung nicht. Gemäß § 890 Abs. 1 ZPO setzt die Verhängung eines Ordnungsgeldes gegen den …

Verschweigt ein Verkäufer beim Immobilienkauf arglistig das Ausmaß von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, ist ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss unwirksam. Der Käufer kann in diesem Fall die vollständige Rückabwicklung des Kaufvertrags sowie Ersatz sämtlicher Nebenkosten verlangen. Das Verhalten eines vom Verkäufer eingesetzten …

Ein Grundstückseigentümer kann von seinem Nachbarn die Beseitigung von Bäumen oder Sträuchern nur verlangen, wenn bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind. Maßgeblich sind vor allem die Regelungen des Nachbarrechtsgesetzes, die die Abstände von Anpflanzungen zur Grundstücksgrenze sowie die Wuchshöhe betreffen. Im …

Ist dem Mieter vertraglich nicht nur die Wohnnutzung, sondern auch eine teilgewerbliche Nutzung der Mieträume gestattet, kann die ortsübliche Vergleichsmiete nicht allein auf Grundlage des Mietspiegels bestimmt werden – es bedarf eines Sachverständigengutachtens. Die §§ 556d ff. BGB begrenzen in …

Gewährleistungsrechte des Mieters sind nicht bereits dann gemäß § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, wenn er eine Anzeige des Mangels an den Vermieter unterlässt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter wegen der unterlassenen Mangelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte. …

Verursachen Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück Schäden am eigenen Eigentum, kann ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bestehen – und zwar unabhängig davon, ob den Verursacher ein Verschulden trifft. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog besteht nach gefestigter …

Eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Angehörigen tatsächlich benötigt. Maßgeblich ist dabei ein ernsthafter Nutzungs- oder Überlassungswille. Fehlt es an dieser Ernsthaftigkeit, ist …

Steht für die Verwalterwahl in einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft nur ein Kandidat mit annehmbaren Konditionen zur Verfügung, reduziert sich das Ermessen der Eigentümer im Regelfall auf dessen Bestellung. In einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters, …

Verbleiben nach dem Auszug eines Mitmieters noch weitere Mieter in der Wohnung, haben diese ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung. Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums …

Ein Glasanbau an ein Wohnhaus ist nicht allein deshalb als Garage im Sinne der Landesbauordnung einzustufen, weil der Eigentümer dies behauptet oder dort Motorräder abstellt. Maßgeblich ist eine objektive Betrachtung des optischen und technischen Erscheinungsbilds sowie die theoretische Eignung des …

Ein bloßes Kaufinteresse an einem Grundstück begründet kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO, das zur Einsicht in das Grundbuch oder zur Herausgabe von Eigentümerdaten berechtigt. Gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO …

Ist auf einem Nachbargrundstück eine grenzständige Bebauung vorhanden, erlaubt § 8 Abs. 1 Satz 3 LBauO nicht nur die Errichtung von Gebäuden, sondern auch von Anbauten wie Balkonen ohne Grenzabstand – und zwar unabhängig davon, ob eine Deckungsgleichheit mit dem …

Ein Nachweismakler hat nur dann Anspruch auf Provision, wenn er seinem Auftraggeber einen konkreten, zum Vertragsschluss bereiten und verhandlungsbefugten Kaufinteressenten benennt – die bloße Angabe eines Firmennamens ohne Benennung einer verhandlungsfähigen Kontaktperson genügt nicht. Die Leistung eines Nachweismaklers im Sinne …

Der Provisionsanspruch eines Nachweismaklers bleibt auch dann bestehen, wenn der Kaufinteressent den Erwerb des nachgewiesenen Objekts letztlich nur über einen vom Verkäufer neu eingeschalteten zweiten Makler abwickeln kann, sofern der Kausalzusammenhang zwischen dem Nachweis des Erstmaklers und dem späteren Vertragsschluss …

Der Anspruch auf Maklerprovision setzt nach § 652 Abs. 1 BGB voraus, dass der Hauptvertrag infolge der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit zustande kommt. Die Kausalität wird vermutet, wenn zwischen Nachweis und Vertragsschluss ein angemessener zeitlicher Zusammenhang besteht. Beträgt der Zeitraum weniger …

Ein Makleranspruch auf Provision setzt voraus, dass der Makler dem Auftraggeber entweder einen konkreten Vertragspartner – einschließlich Name und Kontaktdaten – nachweist oder aktiv auf den Abschluss des Hauptvertrages einwirkt. Die bloße Mitteilung über das Bestehen eines Kaufangebotes ohne Nennung …

Das Verhalten eines Dritten, der auf dem Liegenschaftsgelände einen schweren Messerangriff begeht, berechtigt den Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn zwischen dem Täter und den Mietern kein besonderes Näheverhältnis besteht, das eine Zurechnung nach § 278 BGB rechtfertigen …

Nachbarn einer genehmigten Wohnbebauung können sich weder gegen die Bebauungstiefe noch gegen die Lärmbelastung durch Stellplatzzufahrten durchsetzen, wenn das Vorhaben die ortsübliche Bebauungsstruktur – einschließlich eines maßstabbildenden Altbestands – einhält. Ausgangspunkt des Rechtsstreits war die Erteilung einer Baugenehmigung für den …

Die bauordnungsrechtliche Sperrung eines Balkons wegen Baufälligkeit stellt einen erheblichen Sachmangel der Mietsache dar, der ein Minderungsrecht des Mieters begründet. Auch ein sehr kleiner Balkon (vorliegend ca. 1,25 m²) ist im Hinblick auf seinen objektiven Wohnwert kein unerheblicher Mangel. Wird …

Ein Mieter kann ein Mietverhältnis auch dann ordentlich kündigen, wenn der Vertrag einen einjährigen Kündigungsverzicht vorsieht, wenn diese Klausel nach ihrem Inhalt oder ihrer Platzierung im Formularvertrag überraschend oder intransparent ist und den Mieter unangemessen benachteiligt. Im vorliegenden Fall hatte …

Duldet der Vermieter, dass der Mieter nach Mietende noch Schönheitsreparaturen in den Mieträumen durchführt, liegt keine Vorenthaltung der Mietsache vor – ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung scheidet damit aus. Ein Schadensersatzanspruch wegen verspäteter Durchführung von Schönheitsreparaturen setzt zudem voraus, dass der …

Dass Lithium-Ionen-Akkus in Brand geraten könnten, dürfte den meisten Menschen bekannt sei. Aber handelt jemand im rechtlichen Sinne fahrlässig, wenn er ein E-Bike nach einem leichten Sturz nicht von einer Fachwerkstatt auf Beschädigungen überprüfen lässt, sondern einfach weiternutzt? Der Entscheidung …

Die Umlage der Kosten für die Feuerstättenbescheidekann als laufende öffentliche Lasten des Grundstücks erfolgen. Nach § 2 Ziff. 1. der Betriebskostenverordnung gehört hierzu namentlich die Grundsteuer. Aus der Formulierung ergibt sich, dass die Grundsteuer die laufenden öffentlichen Lasten nicht abschließend …

Die Ortskirchensteuer in Rheinland-Pfalz ist nicht als umlagefähige Betriebskosten auf Wohnraummieter umlegbar. Da sie von der Konfession des Vermieters abhängt, stellt sie eine Personensteuer dar und erfüllt damit nicht die Voraussetzungen des § 2 Nr. 1 BetrKV für laufende öffentliche …

Bei der Betriebskostenabrechnung ist neben dem Leistungsprinzip auch das Abflussprinzip grundsätzlich zulässig. Pauschale Abzüge bei Hauswartkosten genügen der Darlegungslast des Vermieters nicht; bei bloßem Bestreiten durch den Mieter muss der Vermieter die nicht umlagefähigen Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln. Gleiches gilt für …

In Wohnungseigentümergemeinschaften gilt grundsätzlich, dass Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums von allen Miteigentümern nach Miteigentumsanteilen zu tragen sind (§ 16 Abs. 2 WEG). Abweichungen von dieser gesetzlichen Regelung sind zwar möglich, müssen jedoch in der Teilungs- oder …

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie kann der Käufer Schadensersatz verlangen, wenn der Verkäufer ihm bekannte Mängel arglistig verschweigt (§§ 434, 437 Nr. 3, 280 ff., 444 BGB). Dabei muss der Käufer nachweisen, dass die Mängel tatsächlich vorlagen, dass der Verkäufer …

Kosten der Zwischenablesung und des Nutzerwechsels, die beim Auszug eines Mieters entstehen, dürfen ohne besondere vertragliche Vereinbarung weder gesondert in Rechnung gestellt noch in die allgemeine Heizkostenabrechnung einbezogen und anteilig auf alle Mieter umgelegt werden. Bei einem Mieterwechsel innerhalb eines …