Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter seine Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Einwendungen müssen zudem den …

Grundsätzlich ist lediglich der Verwalter berechtigt und auch verpflichtet, die Versammlung der Wohnungseigentümer mindestens einmal im Jahr einzuberufen, § 24 Abs. 1 WEG. Wenn der Verwalter entweder gänzlich fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, eine Versammlung einzuberufen, kann die Versammlung auch …

Die verschuldensunabhängige Haftung des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB ist im Verhältnis zu Mietern untereinander nicht anwendbar, wenn Wasser von einem Grundstücksteil in einen anderen eingedrungen ist und dadurch Schäden verursacht wurden. Auch Verschleißteile sind nicht per se …

Beleidigungen gegenüber dem Vermieter, der Hausverwaltung oder anderen Hausbewohnern können einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB darstellen. Während bloße Unhöflichkeiten und andere missliebige Verhaltensweisen ohne ehrverletzenden Charakter eine Kündigung nicht rechtfertigen, sind insbesondere Formalbeleidigungen grundsätzlich …

Entsorgt ein Mieter einer Dachgeschosswohnung über sein Fenster Essensreste in eine Dachrinne und führt dies zu einer Verstopfung und Beschädigung, so kann dies nach entsprechender Abmahnung die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Über sein …

Eine Vereinbarung, dass ein lebenslanges schuldrechtliches Wohnrecht an einem Grundstück gegen Zahlung eines festen Betrages begründet wird, stellt einen Mietvertrag dar. Es ist unerheblich, dass kein wiederkehrender Mietzinses für bestimmte Zeitabschnitte, sondern für ein lebenslanges Wohnrecht ein fester Betrag zu …

Das Landgericht Berlin II hat auf die Berufung des 85-jährigen Mieters eine Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Die wegen (vermeintlicher) Verletzung der Pflicht zur Duldung von Modernisierungsarbeiten zunächst angedrohte, dann ausgesprochene fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung sei unwirksam. Der Entscheidung lag der …

Stützt ein Vermieter sein Mieterhöhungsbegehren auf ein Sachverständigengutachten, so kann der Mieter unter Umständen verlangen, dass der Sachverständige offenlegt, aufgrund welcher konkreter Wohnungen er die Höhe der örtlichen Vergleichsmiete festgelegt hat. Legt der Gutachter dies nicht dar, ist das Gutachten …

Mit der Ausübung des Vorkaufrechts tritt der Vorkaufsberechtigte in den bereits abgeschlossenen Kaufvertrag unter Übernahme von dessen Bedingungen, zu denen auch eine Maklerklausel gehört, ein. In Fällen der Vereinbarung einer unüblich hohen Maklerprovision ist kein Raum für eine Anwendung des …

Besteht eine Hausratversicherung, so kann der Versicherungsnehmer im Fall eines Wasserschadens von dieser nicht verlangen, dass die Kosten für Hotel oder ähnliche Unterbringung übernommen werden, wenn zwar Gebäudebestandteile aber nicht das Wohnungsinventar beschädigt wurde. Ein vom Vertrag gedeckter Versicherungsfall ist …

Wird einem Wohnungsmieter fristgerecht gekündigt, weil dieser mit der Mietzahlung in Rückstand geraten ist, so lässt sich diese Kündigung nicht ohne Weiteres dadurch aus der Welt schaffen, dass der Mietrückstand nachträglich noch ausgeglichen wird. Das Gericht hat daher eine Mieterin …

Errichtet ein Grundstückseigentümer im Traufbereich zweier auf dem Nachbargrundstück vor 90 Jahren ohne Einhaltung des Grenzabstands gepflanzter Eichen einen offenen Pool, kann er keine Kostenbeteiligung des Nachbarn hinsichtlich des erhöhten Reinigungsaufwands verlangen. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat daher eine …

Bei einer Mieterhöhung ist ein monatlicher Zuschlag für vom Vermieter auszuführende Schönheitsreparaturen als Teil der Nettomiete anzusehen. Bei einer anderen Bewertung wäre keine Vergleichbarkeit mit der ortsüblichen Vergleichsmiete gegeben. Weiterhin wäre es dem Vermieter ansonsten möglich, die Ausgestaltung des Mietvertrages …

Da im Zuge der Klimaerwärmung zunehmend mit Stürmen auch in Deutschland in Orkanstärke zu rechnen sind, sind grundsätzlich gerade solche exponierten, besonders gefährdeten Gebäudeteile wie Kaminabdeckungen in besonderer Weise gegen auch starke Windböen von mehr als 11bft zu sichern. Dies …

Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten bereits dann, wenn er eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vornimmt, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters nach § 553 Abs. 1 BGB einzuholen. Das gilt nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch, wenn er letztlich …

Für die formelle Ordnungsgemäßheit muss die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, den Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters enthalten und muss gedanklich und rechnerisch verständlich sein. Will der Mieter Einwendungen geltend machen, so ist …

Nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 1. Dezember 2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Vertrag nur gegenüber der Gemeinschaft. Der zwischen der Gemeinschaft der …

Kommunale Wohnungsunternehmen unterliegen unmittelbarer Grundrechtsbindung und sind daher auch im Rahmen außerordentlicher Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen in besonderem Maße dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz verpflichtet. Beim Ausspruch einer Kündigung müssen kommunale Wohnungsunternehmen, insbesondere bei vulnerablen Mietern, die Ausstrahlungswirkung der Grundrechte und etwaige Grundrechtsbeeinträchtigungen für …

Ein Mieter muss die Zimmertüren nicht abbeizen und ölen, wenn er mietvertraglich dazu verpflichtet ist, die Innentüren zu streichen. In diesem Fall ist der Mieter lediglich zum streichen der Türen mit weißer Farbe verpflichtet, zumal dieser Anstrich in Altbauwohnungen auch …

Ein einzelner Wohnungseigentümer ist nicht befugt, einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch im eigenen Namen gegen den amtierenden oder ausgeschiedenen Verwalter geltend zu machen. Dies gilt auch unter dem Gesichtspunkt einer Notgeschäftsführung im Sinne des § 21 Abs. 2 …

Mieter sind nicht berechtigt, Getränkekisten auf dem gemieteten, offen zugänglichen Tiefgaragenstellplatz zu lagern. Dieser Platz ist nur für Fahrzeuge und Zubehör vorgesehen. Das Lagern anderer Gegenstände ist geschlossenen Räumen vorbehalten und wäre damit auf dem Stellplatz ein vertragswidriger Gebrauch der …

Eine Personengesellschaft ist nach Erwerb der Mietsache und Eintritt in ein bestehendes Mietverhältnis gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB wegen des Ausspruchs einer Eigenbedarfskündigung ausnahmsweise nicht von der gesetzlichen Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz …

Eine Aufrechnung des Vermieters mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters im Rahmen der Kautionsabrechnung regelmäßig ist auch dann möglich, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung …

Ein zivilrechtlicher Unterlassungsanspruch besteht gem. §§ 1004 Abs. 1 S. 1, 906 Abs. 1 BGB nur dann, wenn „wesentliche Beeinträchtigungen“ im Sinne von § 906 Abs. 1 BGB vorliegen, die über die Duldungspflicht im Sinne von § 906 Abs. 1 …

Nach § 23 a Abs.1 NachbG NRW hat der Eigentümer zwar die Überbauung seines Grundstücks aufgrund von Maßnahmen, die an bestehenden Gebäuden für Zwecke der Wärmedämmung vorgenommen werden, zu dulden, wenn diese über die Bauteileanforderungen in der Energiesparverordnung vom 24.7.2007, …

§ 906 BGB begründet Duldungspflichten des von der Zuführung von Gerüchen oder anderen unwägbaren Stoffen betroffenen Eigentümers in zwei Fällen. Nach § 906 Abs. 1 BGB hat dieser solche Einwirkungen zu dulden, die die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur …

Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des sogenannten Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt …

Die Bewertung einer Erklärung als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur gerechtfertigt, wenn dadurch mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck kommt, dass sich der Erklärende hierdurch binden will. An den Bindungswillen dürfen nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden. Ein Angebot …

Die notarielle Vereinbarung über den Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht der Kündigung wegen Eigenbedarfs entgegen. Hierzu führte das Gericht aus: Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist gem. § 3 Ziffer 3b 1. Spiegelstrich des notariellen Kaufvertrags vom 11.1.2012 ausgeschlossen. Demnach verpflichtet sich …

Beeinträchtigungen im Rahmen einer energetischen Gebäudesanierung u.a. durch Baulärm und abgehängte Fenster berechtigen betroffene Mieter je nach konkreter Beeinträchtigung zu einer Minderung des Mietzinses von 5 bis 10 %. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Beklagte begann im …

Ein Anspruch auf Verlängerung einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist kann gemäß § 721 Abs. 3 ZPO insbesondere dann bestehen, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum während der gewährten Räumungsfrist – trotz hinreichender Bemühungen des Mieters – erfolgslos war. Den Mieter trifft – …

Ist in einer unter Geltung der VGB 2000 genommenen Wohngebäudeversicherung die Terrasse des versicherten Gebäudes mitversichert, erstreckt sich der Versicherungsschutz nicht auf einen Sichtschutzzaun auf die Terrasse. Haben die Parteien des Versicherungsvertrages vereinbart, dass sich der Versicherungsschutz auch auf „Einfriedungen“ …

Steht im Mietvertrag, dass der Mieter Schönheitsreparaturen in der Wohnung „je nach Grad der Abnutzung“ durchführen muss, sagt das nichts darüber aus, wie oft Wände zu streichen und Böden zu reinigen sind. Die Klausel regelt den Umfang, nicht den Zeitpunkt …

Eine Zustimmung zur Veränderung der Mietsache (etwa durch Verlegung eines anderen Bodens) bezieht sich im Allgemeinen nur auf die Vertragszeit mit der Folge einer entsprechenden Rückbauverpflichtung zum Vertragsende. Etwas anderes gilt nur für Veränderungen der Mietsache, die nicht allein auf …

Im Verschuldensfalle besteht bei Beschädigung einer gemeinsamen Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB unter Verstoß gegen § 922 S. 3 BGB ein Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 1 bzw. § 823 Abs. 2, §§ 1004, 922 S. 3, § …

Der Bundesgerichtshof hat über die Voraussetzungen entschieden, unter denen die Wohnungseigentümer für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine von der bisherigen Kostenverteilung abweichende Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer beschließen können. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mitglied der beklagten …

Versorgungsverträge über die Wasserlieferung kommen ausschließlich mit dem Grundstückseigentümer zustande. Dieser kann nicht verlangen, dass Versorgungsverträge direkt mit den einzelnen Mietern abgeschlossen werden – auch dann nicht, wenn die technischen Voraussetzungen hierfür geschaffen wurden. Die fälligen Abschlagszahlungen muß somit der …

Eine provisionspflichtige Nachweismaklerleistung liegt auch dann vor, wenn der Makler den Namen des Vertragspartners seinem Auftraggeber noch nicht mitgeteilt hat. Der Auftraggeber muss zwar grundsätzlich durch den Nachweis in die Lage versetzt werden, in konkrete Verhandlungen über den Abschluss eines …

Im Falle des Auszugs eines von mehreren Mietern haben die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB, den bisher im Innenverhältnis auf den ausgezogenen Mitmieter entfallenden Anteil des Mietzinses durch die Aufnahme eines …

Der Bundesgerichtshof hat auf der Grundlage des im Jahr 2020 reformierten Wohnungseigentumsrechts in zwei Verfahren über die Voraussetzungen und Grenzen baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entschieden, die von einzelnen Wohnungseigentümern als Maßnahmen zur Barrierereduzierung (Errichtung eines Personenaufzugs bzw. Errichtung einer 65 …

Das Verwaltungsgericht Gießen hat die Klage eines Ehepaares abgewiesen, das sich gegen die Heranziehung zur Zweitwohnungssteuer wandte. Ein gemeinsames Pendeln zwischen Hauptwohnsitz und Arbeitswohnsitz befreie nicht von dieser Steuer. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Kläger bewohnen – …

Nimmt der Mieter einer Eigentumswohnung vor Abschluss des Mietvertrages selbst als Vertreter des Wohnungseigentümers an einer Eigentümerversammlung teil und ist er infolgedessen über Mängel der Mietsache und den Umstand informiert, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum ablehnt, …

Im fraglichen Fall ging es um eine Mieterhöhung für ein einheitlich vermietetes Dreifamilienhaus. Der Mieter hatte das gesamte Haus zu monatlich 2.250 Euro gemietet. Der Vermieter hatte sich im Mieterhöhungsverlangen auf den örtlichen Mietspiegel bezogen. Da jedoch für Wohnungen über …

Das Bundesverfassungsgericht hat in zwei Parallelverfahren die Anträge von zwei Telekommunikationsunternehmen auf Erlass einstweiliger Anordnungen abgelehnt. Die Beschwerdeführerinnen errichten und betreiben Breitbandnetze zur Versorgung von Haushalten mit Kabelfernsehen. Dazu haben sie mit Wohnungswirtschaftsunternehmen langfristige Bezugsverträge abgeschlossen. Mit ihren Verfassungsbeschwerden und …

Die Minderung von Miete für eine Wohnung, die nach dem Einzug der Mieterin von erheblichen Bauimmissionen auf einem Nachbargrundstück betroffen war, kann für die Dauer der Baumaßnahmen für gerechtfertigt sein. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Mieterin hatte …

Der Begriff des „Wohnens“ umfasste bereits in der BauNVO 1977 nicht die Vermietung von Wohnraum zur vorübergehenden Nutzung durch Feriengäste. Zwar kann das Wohnverständnis einzelner Genehmigungsbehörden in den 1980er Jahren von der damals in Rechtsprechung und Literatur herrschenden Auslegung der …

Die Eigentümerin eines Einfamilienwohnhauses im Geltungsbereich der Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs „Golzheimer Siedlung“ (Denkmalbereichssatzung) darf auf einer aus dem Straßenraum einsehbaren Dachfläche ihres Hauses eine Photovoltaikanlage errichten. Die Landeshauptstadt Düsseldorf ist verpflichtet, die hierzu nach dem Denkmalschutzgesetz NRW erforderliche …

Nach dem Wortlaut des § 14 Abs. 1 SchfHwG ist ausschließlich der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger zur Durchführung der Feuerstättenschau ermächtigt. Danach kann kein anderer Schornsteinfeger die Feuerstättenschau durchführen. Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger ist ausweislich des Wortlauts der Norm („spätestens“) nicht gehalten, bis …

Bei einer Befreiung von nicht nachbarschützenden Festsetzungen eines Bebauungsplans werden Nachbarrechte nicht schon verletzt, wenn die Befreiung aus irgendeinem Grund rechtswidrig ist, sondern nur dann, wenn der Nachbar durch das Vorhaben infolge der zu Unrecht erteilten Befreiung unzumutbar beeinträchtigt wird. …

Wird bei den im Mietspiegel befindlichen Werten davon ausgegangen, dass die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt worden sind, so enthalten die Mietspiegelwerte keine Anteile für Schönheitsreparaturen. Wurde mietvertraglich die Abwälzung unwirksam vereinbart, so kann der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverfahren auf …