Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Ein Mieterhöhungsverlangen, das sich auf Vergleichswohnungen stützt, ist nur wirksam begründet, wenn die benannten Wohnungen der betroffenen Wohnung auch in ihrer Größe ungefähr entsprechen. Weichen benannte Vergleichswohnungen erheblich von der Wohnfläche der Wohnung ab, fehlt es an der erforderlichen Vergleichbarkeit, …

Wohnungseigentümer können die Anbringung einer Parabolantenne am Gemeinschaftseigentum verlangen, wenn ein berechtigtes Informationsinteresse besteht, das über die vorhandene Breitbandversorgung nicht befriedigt werden kann – auf die Staatsangehörigkeit des Miteigentümers kommt es dabei nicht an. Die konkrete Ausführung unterliegt jedoch der …

Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB muss den Modernisierungserfolg durch Gegenüberstellung des alten und des neuen Zustands konkret darlegen; fehlt diese Angabe, kann sie im Klageverfahren nachgeholt werden. Eine Duldungspflicht besteht jedoch nicht, wenn die Baumaßnahme zwar objektiv eine Wohnwertverbesserung …

Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern stellen keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Es handelt sich dabei um Kosten, die der Anschaffung technischer Einrichtungen zuzuordnen sind, nicht um laufende Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Eine Umlagefähigkeit ergibt sich auch nicht im Wege …

Ein Vermieter kann Mängel, die durch von ihm beauftragte Handwerker verursacht wurden, nicht wirksam mit Nichtwissen bestreiten. Möchte er die Mietsache zur Mängelprüfung besichtigen, muss er dem Mieter konkrete Terminvorschläge unterbreiten; eine bloße Aufforderung zur Kontaktaufnahme genügt nicht. Der Instandsetzungsanspruch …

Gestattet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Einbau von Monoblock-Klimageräten mit Kernbohrung, folgt daraus kein Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Genehmigung technisch und baulich abweichender Klimasplitgeräte. Die Vor- und Nachteile beider Gerätearten sind nicht gegeneinander abzuwägen, da es sich um unterschiedliche bauliche …

Wird eine bauliche Veränderung auf Antrag einzelner Wohnungseigentümer beschlossen und sollen die Kosten hierfür sämtlichen Wohnungseigentümern auferlegt werden, so setzt dies entweder eine Amortisation der Kosten in angemessener Zeit oder eine doppelt qualifizierte Mehrheit voraus. Fehlt es an beidem, ist …

Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Ein Rückgriff auf den Mietspiegel einer anderen, nicht vergleichbaren Gemeinde genügt hierfür auch dann nicht, wenn ein pauschaler prozentualer Abschlag vorgenommen wird. Wirksames Mieterhöhungsverlangen …

Zahlt ein Mieter die Miete über Jahre hinweg wiederholt unpünktlich, kann dies eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen – auch wenn der Zugang einer vorangegangenen Abmahnung nicht nachweisbar ist. …

Ein Mieter hat gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Genehmigung der Haltung zweier ausgewachsener Schäferhunde in einer Ein-Zimmer-Wohnung. Sowohl die geringe Wohnungsgröße als auch die Lage in einem Mehrfamilienhaus sprechen gegen einen solchen Anspruch, da erhebliche Schäden an der Wohnung …

Die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache beginnt mit der Rückgabe der Mietsache – unabhängig davon, ob und wann der Vermieter den Schaden tatsächlich erkennt oder bei sorgfältiger Prüfung hätte erkennen können. Verjährungsbeginn nach § 558 …

Der bloße verschattungsbedingte Minderertrag einer bereits errichteten und wirtschaftlich betriebenen Photovoltaikanlage begründet grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Fällgenehmigung für einen geschützten Baum. Die gesetzliche Wertung des überragenden öffentlichen Interesses an erneuerbaren Energien nach § 2 EEG führt nicht zu …

Nimmt ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters wesentliche bauliche Veränderungen an der Mietsache vor, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen – auch dann, wenn dem Mieter im Übrigen wegen eines Mietmangels ein Minderungsrecht zusteht. Welche Pflichten treffen den Mieter im …

Kommt es in einer Mietwohnung wiederholt zu Feuchtigkeit oder Schimmel, die auf bauliche Ursachen zurückgehen, berechtigt dies den Mieter zur fristlosen Kündigung. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Kleinkind in der betroffenen Wohnung lebt. Behauptet der Vermieter, der Mieter habe …

Eine Formularklausel, die dem Mieter kürzere als die üblichen Renovierungsintervalle vorschreibt, ist unwirksam. Die Folge ist nicht die Anwendung der üblichen Fristen, sondern der vollständige Wegfall der Renovierungspflicht des Mieters. Die Schönheitsreparaturen obliegen dann nach der gesetzlichen Regelung dem Vermieter. …

Eine im gemeinschaftlich genutzten Hausflur installierte, funktionsfähige Videokamera verletzt das allgemeine Persönlichkeitsrecht der davon erfassten Bewohner, wenn sie nicht durch überwiegende Schutzinteressen gerechtfertigt ist; eine bloß abstrakte Einbruchsgefahr oder nachbarschaftliche Streitigkeiten von geringem Gewicht genügen hierfür nicht. Der Betroffene kann …

Für die Auslegung eines Telekommunikationsnetzes in Gebäuden nach Art. 11 Abs. 4 der Gigabit-Infrastrukturverordnung ist stets auch die Zustimmung des Gebäudeeigentümers erforderlich; eine bloße Zustimmung des Endkunden genügt nicht. Unabhängig davon kann sich eine Duldungspflicht des Eigentümers ergeben, die aber …

Ob Geräuschimmissionen einer Wärmepumpe – insbesondere tieffrequente Brummtöne – als wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 BGB zu werten sind, bestimmt sich nach objektiven Messverfahren und den einschlägigen Grenzwerten der TA Lärm sowie der DIN 45680, nicht nach dem …

Verliert ein Mieter seine Wohnungsschlüssel, haftet er grundsätzlich für den daraus entstehenden Schaden, jedoch nicht automatisch für die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage. Ist die Schließanlage erweiterbar, beschränkt sich der ersatzfähige Schaden regelmäßig auf den Austausch des betroffenen Wohnungstürschlosses …

Der besondere Kündigungsschutz des § 9 Abs. 1 BKleingG gilt nicht nur für einzelne Kleingärten, sondern auch für innerhalb einer Kleingartenanlage gelegene, an Endpächter verpachtete Grundstücke, auf denen sich lediglich gemeinschaftliche Einrichtungen wie ein Vereinsheim oder Gerätehaus befinden. Andernfalls könnte …

Ein separat von einem Wohnraummietvertrag abgeschlossener Stellplatzmietvertrag ist rechtlich eigenständig, wenn unterschiedliche Vertragsurkunden, eine Unabhängigkeitsklausel und abweichende Kündigungsregelungen vorliegen. Die Kündigung eines solchen Stellplatzmietvertrages ist jedoch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, wenn sie erkennbar der Disziplinierung des Mieters wegen der Ausübung …

Beauftragt ein Wohnungseigentümer den Verwalter, bei einem Feuchtigkeitsschaden „das Erforderliche zu veranlassen“, liegt darin regelmäßig eine Einwilligung, die eine damit verbundene Substanzverletzung am Sondereigentum rechtfertigt. Zudem trifft den Eigentümer eine Duldungspflicht, wenn die Maßnahme der Ursachenerforschung und -behebung eines möglicherweise …

Ein Vermieter kann vom Mieter die Entfernung von im Treppenhaus abgestellten Gegenständen wie einem Schuhregal oder einer Waschmaschine verlangen, da die Mietsache dem Mieter nur die Nutzung der eigentlichen Mieträume gewährt und das gemeinschaftliche Treppenhaus davon nicht umfasst ist. Ein …

Bei der Prüfung wohnwertmindernder Merkmale kommt es innerhalb der Merkmalgruppe „Gebäude“ des (Berliner) Mietspiegels allein auf den Zustand der Bausubstanz an; eine bloße Vermüllung des Treppenhauses ist hierfür ohne Bedeutung. Für das Merkmal der nicht abschließbaren Hauseingangstür ist ausschließlich der …

Führt der Mieter mit Zustimmung des Vermieters freiwillig Umbaumaßnahmen in der Mietwohnung durch, trifft ihn – mangels anderweitiger Vereinbarung – auch die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung dieser Einbauten. Die bloße Zustimmung des Vermieters zur Modernisierung begründet keine Übernahme der …

Unterschreibt ein Mieter an seiner Wohnungstür einen neuen Mietvertrag mit höherer Miete, weil ihn der Vermieter dort unvorbereitet aufsucht, kann er diese Unterschrift als Haustürgeschäft widerrufen. Das Amtsgericht Kassel wertete den Vertragsschluss „zwischen Tür und Angel“ als Haustürgeschäft im Sinne …

Investiert ein Mieter in die Mietsache, richtet sich ein Bereicherungsausgleich nicht nach den tatsächlichen Investitionskosten, sondern danach, in welchem Umfang der Vermieter durch einen tatsächlich erzielbaren höheren Ertragswert profitiert. Ob eine höhere Miete am Markt tatsächlich erzielbar ist, muss – …

Ein Mietverhältnis zwischen Ehegatten wird steuerlich nur anerkannt, wenn es tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird. Daran fehlt es, wenn die gezahlte Miete nach Eingang beim Vermieter alsbald wieder an den Mieter zurückfließt, ohne dass hierfür ein eigenständiger Rechtsgrund besteht – …

Eine auf dem Balkon einer Mietwohnung angebrachte Parabolantenne muss nicht entfernt werden, wenn sie von außen nicht oder kaum sichtbar ist und keine nennenswerte optische Beeinträchtigung des Gebäudes verursacht. Das Vorhandensein eines Breitbandkabelanschlusses ändert daran nichts, da es für die …

Ein fahrlässig durch eine Untermieterin verursachter Wasserschaden berechtigt den Vermieter grundsätzlich weder zur fristlosen noch zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Erforderlich ist zudem regelmäßig eine vorherige Abmahnung, und eine Wiederholungsgefahr entfällt, wenn die verantwortliche Person die Wohnung bereits verlassen hat. …

Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist auch dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Bedarf bereits kurze Zeit nach Vertragsschluss entsteht – vorausgesetzt, er war beim Abschluss des Mietvertrages für den Vermieter noch nicht absehbar. Entscheidend ist allein, …

Die isolierte Kündigung des Mietverhältnisses über einen zusammen mit der Wohnung angemieteten Garagenstellplatz ist grundsätzlich unzulässig. Ausnahmsweise kann sie jedoch wirksam sein, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatzstellplatz anbietet und dessen Weigerung, diesen anzunehmen, sich als treuwidrige Schikane …

Die Übergabe der Mietkaution an den Makler bei Beendigung des Mietverhältnisses stellt keine ordnungsgemäße Rückzahlung an den Mieter dar, wenn der Makler hierzu nicht ausdrücklich bevollmächtigt wurde. Der Vermieter trägt in diesem Fall das Risiko, dass der Makler das Geld …

Der Eigentümer eines Grundstücks wird nicht Abfallbesitzer, wenn das Grundstück kraft allgemeiner Betretungsrechte frei zugänglich ist und ihm deshalb kein Mindestmaß an tatsächlicher Sachherrschaft über dort abgelagerte Abfälle zukommt. Die Beseitigungspflicht trifft in diesem Fall den öffentlich-rechtlichen Entsorgungsträger, unabhängig davon, …

Bringt eine Person, die nicht Partei des Mietvertrags ist, ein eigenes Namensschild am Briefkasten der Mieträume an, begründet dies nach außen den Anschein eigenen Mitbesitzes an der Wohnung. Dies kann zur Folge haben, dass diese Person als Mitbesitzerin an einer …

Weist eine Wohnungseigentümerabrechnung anstelle der geschuldeten Soll-Vorschüsse die tatsächlich geleisteten Ist-Zahlungen aus, führt dies nicht zur Ungültigkeit des Genehmigungsbeschlusses, wenn Soll- und Ist-Beträge identisch sind. Denn ein Abrechnungsfehler ist nur dann anfechtungsrelevant, wenn er sich auf die Höhe der Abrechnungsspitze …

Verwendet ein Bauunternehmer eigenmächtig einen neuen, in der Praxis noch nicht erprobten Baustoff, ohne den Bauherrn über die damit verbundenen Risiken aufzuklären, handelt er arglistig. Die Folge: Statt der kurzen fünfjährigen Gewährleistungsfrist gilt die 30-jährige Verjährungsfrist und der Bauherr kann …

Eine Ladung zur Eigentümerversammlung ausschließlich über ein digitales Verwalterportal reicht nicht aus, wenn einzelne Eigentümer diesen Kommunikationsweg nicht eröffnet haben. In diesem Fall muss der Verwalter die Ladung auf einem anderen zumutbaren Weg, etwa per Post, zustellen – andernfalls sind …

Eine wirksame Eigenbedarfskündigung kann trotzdem nicht zur Räumung führen, wenn beim Mieter infolge einer schwerwiegenden, chronifizierten psychischen Erkrankung eine ernsthafte Suizidgefahr besteht. In einem solchen Fall überwiegt im Rahmen der Interessenabwägung regelmäßig das Bestandsinteresse des Mieters, sodass das Mietverhältnis – …

Bei konkreten Einwendungen gegen die Datengrundlage eines Mietspiegels – etwa veraltete Verkehrslärmdaten – ist dem im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachzugehen, insbesondere durch Einholung aktueller Werte bei der zuständigen Behörde. Bestätigen die aktuellen Daten aber, dass die maßgeblichen …

Undichte Fliesenfugen an der Dusche, die zu Feuchtigkeitsschäden an einer angrenzenden Wand führen, rechtfertigen eine Mietminderung von 10 %. Steht dem Mieter während einer mehrtägigen Bad-Sanierung keine Ganzkörperwaschmöglichkeit zur Verfügung, hat er zudem Anspruch auf eine Ersatzunterkunft, deren Kosten der …

Bei einer Zwangsräumung, an der mehrere Vollstreckungsschuldner beteiligt sind, müssen die Vollstreckungsgerichte auch prüfen, ob die Räumung eines Schuldners zu einer Gesundheitsgefährdung eines verbleibenden, in seiner gesundheitlichen Situation besonders schutzbedürftigen Schuldners führt. Unterbleibt diese Prüfung, kann dies im Wege einer …

Wer als Fahrzeugeigentümer Schadensersatz wegen eines herabgefallenen Astes verlangt, muss nicht nur eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht darlegen, sondern auch beweisen, dass gerade diese Pflichtverletzung – etwa eine unterlassene Sichtkontrolle – den Schaden verursacht hat. Fehlt es an diesem Nachweis der …

Fordert ein Ehepartner ein Exposé an, ohne unmissverständlich klarzustellen, dass ausschließlich der andere Ehepartner als Käufer auftreten soll, kann hierdurch konkludent ein Maklervertrag mit dem anfragenden Ehepartner zustande kommen. Kommt ein Maklervertrag auch durch schlüssiges Verhalten zustande? Gegenstand des Verfahrens …

Die zweckwidrige Nutzung einer als Kellerraum ausgewiesenen Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken kann von jedem Wohnungseigentümer – auch einer anderen Untergemeinschaft einer Mehrhausanlage – unterbunden werden, da die Wohnnutzung eines Kellers bei typisierender Betrachtung stets stärker stört als die vereinbarte Nutzung. Eine …

Stören mehrere Mieter sich gegenseitig den Hausfrieden, darf der Vermieter nicht willkürlich nur einer Partei kündigen. Er muss zuvor niedrigschwellige Bemühungen unternehmen, den Hauptverantwortlichen der Störungen zu ermitteln; unterlässt er dies, ist die außerordentliche Kündigung unwirksam. Außerordentliche Kündigung wegen Störung …

Eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens oder mutmaßlicher Wohnungsprostitution setzt voraus, dass die zugrunde liegenden Pflichtverletzungen nach Zeit, Ort und Art konkret dargelegt werden; pauschale Behauptungen über „ständig wechselnde“ Besucher oder unsubstantiierte Vorwürfe genügen weder den formellen Begründungsanforderungen …

Grundstückseigentümer sind als Zustandsstörer im Sinne des allgemeinen Ordnungsrechts verpflichtet, einem massiven Rattenbefall auf ihrem Grundstück durch professionelle Schädlingsbekämpfung sowie durch Beseitigung von Nahrungsquellen und Unterschlupfmöglichkeiten entgegenzuwirken, sofern hiervon eine konkrete seuchenrechtliche Gefahr ausgeht. Finanzielle Leistungsunfähigkeit befreit nicht von dieser …

Ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist, hat weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter einen Anspruch auf Vermittlungsprovision. Der Provisionsausschluss nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG erfasst nach dieser Entscheidung …

Die Installation einer Mobilfunkantenne auf dem Dach des Gebäudes einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf. Die nicht auszuschließende Möglichkeit gesundheitlicher Beeinträchtigungen durch elektromagnetische Strahlung begründet bereits einen über das zumutbare Maß hinausgehenden Nachteil, …