Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Unberechtigt vom Verwalter aus Mitteln der Wohnungseigentümergemeinschaft getätigte Ausgaben sind gleichwohl in die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen einzustellen, um Liquidität und Planungssicherheit der Gemeinschaft zu sichern. Eine von dem einschlägigen Verteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung wegen eines Ersatzanspruchs gegen einen Wohnungseigentümer kommt …

Eine ordentliche Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen setzt eine vorausgehende Abmahnung voraus; lässt der Vermieter zwischen der letzten Abmahnung und der Kündigung zu viel Zeit verstreichen, kann er sich auf diese Abmahnung nicht mehr stützen. Im zu entscheidenden Fall lagen …

Wird die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwaltungsbeirat nur oberflächlich geprüft und dabei ein ungewöhnlicher, erheblicher Geldabgang übersehen, der bei sorgfältiger Belegkontrolle hätte auffallen müssen, begründet dies grob fahrlässige Unkenntnis. Die Verjährungsfrist für den bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch beginnt dann mit dem …

Hausmeisterkosten sind als Betriebskosten nur umlagefähig, soweit sie ortsüblich und wirtschaftlich angemessen sind. Übersteigen sie diesen Rahmen deutlich, muss der Vermieter substantiiert darlegen, dass die Kosten gleichwohl notwendig und wirtschaftlich sind; gelingt dies nicht, ist die Betriebskostenabrechnung insoweit nicht fällig. …

Mieter haben bei der Umstellung von analogem auf digitales terrestrisches Fernsehen (DVB-T) weder einen Anspruch gegen den Vermieter auf Ausstattung der Wohnung mit einem Decoder noch auf Erstattung der hierfür entstehenden Kosten. Der Vermieter ist mietvertraglich nicht zur Aufrechterhaltung einer …

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ein außen angebrachtes Klimagerät vollständig zu entfernen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn von dessen Betrieb während der Nachtzeit (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) nicht unerhebliche Geräuschimmissionen ausgehen. Eine bloße Beschränkung des Betriebs auf die Tagstunden ist nicht …

Eine Beschlussanfechtungs- und Ersetzungsklage nach § 46 Abs. 1 S. 2 WEG ist zulässig, wenn ein Wohnungseigentümer durch einen Beschluss in seinen Rechten verletzt wird. Anfechtungsberechtigt ist auch ein Miteigentümer innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft oder einer Erbengemeinschaft, da er nach § …

Erwirbt der Mieter das Eigentum an der Mietsache, entfällt die Mietzahlungspflicht regelmäßig über den Bereicherungseinwand (dolo agit), ohne dass es einer analogen Anwendung des § 536 Abs. 3 BGB bedarf. Die bloße Behauptung eines (vermeintlichen) Eigentums- oder Nutzungsrechts gegenüber dem …

Im vorliegenden Fall wollte ein Vermieter seine Kündigung u.a. damit begründen, dass vom Kleinkind der Mieter Geräuschbelästigungen ausgingen. Hierzu merkte das Gericht an, dass Geräusche des Säuglings den Mietern nicht vorgeworfen werden können. Säuglings-„Lärm“ ist grundsätzlich von Nachbarn hinzunehmen. Im …

Erwirbt der Mieter das Eigentum an der Mietsache, entfällt die Mietzahlungspflicht regelmäßig über den Bereicherungseinwand (dolo agit), ohne dass es einer analogen Anwendung des § 536 Abs. 3 BGB bedarf. Die bloße Behauptung eines (vermeintlichen) Eigentums- oder Nutzungsrechts gegenüber dem …

Erhebt ein Mieter gegenüber Dritten unwahre, ehrverletzende Behauptungen über den Vermieter – hier: den Vorwurf der Geldgier oder sexueller Belästigung -, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen. Eine vorangegangene Auseinandersetzung über Nebenkosten oder frühere, unwirksame …

Ein Abwehrrecht gegen eine genehmigte Nutzung unmittelbar an der Grundstücksgrenze setzt voraus, dass der Nachbar selbst die bauordnungsrechtlich einzuhaltenden Abstandsflächen einhält. Wer den Grenzabstand nicht wahrt, kann sich nach § 242 BGB auf die Unterschreitung des Mindestabstands durch ein benachbartes …

Eine Klausel in der Teilungserklärung, nach der durch einen gestatteten Dachgeschossausbau entstehende Schäden zu ersetzen sind, begründet eine eigenständige, von § 14 Nr. 1 WEG unabhängige Anspruchsgrundlage, die auf die ordnungsgemäße Wiederherstellung des in Anspruch genommenen Gemeinschaftseigentums gerichtet ist. Die …

Ein Abwehrrecht gegen eine genehmigte Nutzung unmittelbar an der Grundstücksgrenze setzt voraus, dass der Nachbar selbst die bauordnungsrechtlich einzuhaltenden Abstandsflächen einhält. Wer den Grenzabstand nicht wahrt, kann sich nach § 242 BGB auf die Unterschreitung des Mindestabstands durch ein benachbartes …

Eine Klausel in der Teilungserklärung, nach der durch einen gestatteten Dachgeschossausbau entstehende Schäden zu ersetzen sind, begründet eine eigenständige, von § 14 Nr. 1 WEG unabhängige Anspruchsgrundlage, die auf die ordnungsgemäße Wiederherstellung des in Anspruch genommenen Gemeinschaftseigentums gerichtet ist. Die …

Übersteigt die Temperatur in einer Mietwohnung durch unzureichende Kühlung oder Lüftung an heißen Tagen die Außentemperatur erheblich und lassen sich zudem die Fenster nicht öffnen, liegt ein erheblicher Mietmangel vor, der eine Minderung der Miete von mindestens 30 % rechtfertigt. …

Auch nach Ablauf einer (angemessenen) Abrechnungsfrist – regelmäßig sechs Monate – kann der Vermieter die Kaution zurückhalten oder den Rückzahlungsanspruch des Mieters durch Aufrechnung mit einer eigenen Forderung ganz oder teilweise tilgen. Wurde mit der Geltendmachung einer Forderung aus Kulanz, …

Legt eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung vor, die auf einem der Teilungserklärung widersprechenden Verteilerschlüssel beruht, tritt keine Erfüllung ein. Erfüllung setzt einen ordnungsmäßigen Entwurf voraus, der zumindest weitgehend mangelfrei ist. Der Fehler der Jahresabrechnung wirkt sich auch auf den Vermögensbericht aus, …

Versäumt der Mieter die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB, kann er sich auch nicht mehr darauf berufen, dass für die abgerechneten Betriebskosten eigentlich eine Pauschale vereinbart war – die Nachforderung des Vermieters gilt dann als verbindlich. …

Erreicht die Innentemperatur einer Wohnung infolge unzureichenden sommerlichen Wärmeschutzes ein Ausmaß, das die Wohlbefindlichkeitsschwelle von 25-26 Grad Celsius deutlich übersteigt, liegt ein erheblicher Mangel der Mietsache vor, der zur Minderung der Miete um bis zu 20% für die betroffenen Sommermonate …

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Eine zuvor erteilte Stundung der Kautionszahlung kann vom Vermieter widerrufen werden, sodass die Fälligkeit erneut eintritt und …

Ein Vermieter kann mit einer Betriebskostennachforderung auch innerhalb der Verjährungsfrist ausgeschlossen sein, wenn er auf wiederholte, im Wesentlichen gleichlautende Beanstandungen des Mieters über mehrere Jahre hinweg nicht reagiert und dadurch ein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters begründet, nicht mehr in Anspruch …

Der Beschlusszwang für bauliche Veränderungen gilt grundsätzlich auch in einer nur aus zwei Mitgliedern bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, etwa bei Doppelhaushälften, sofern dies nicht in der Gemeinschaftsordnung abbedungen wurde. Eine durch die bauliche Veränderung verursachte optische Beeinträchtigung der Gesamtanlage entfällt …

Eine mietvertragliche Klausel, die das Anbringen einer Funkantenne von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist wirksam und nicht generell rechtsmissbräuchlich. Verweigert der Vermieter die Zustimmung aus sachbezogenen Gründen – etwa zum Schutz des äußeren Erscheinungsbildes oder zur Vermeidung eines …

Schimmelbildung in der Mietwohnung begründet grundsätzlich eine Mietminderung, wenn der Vermieter nicht beweisen kann, dass die Ursache allein im Verantwortungsbereich des Mieters liegt. Ist dem Mieter wegen unzumutbarer Lärmbelästigung durch Trocknungsgeräte ein Verbleib in der Wohnung nicht möglich, ist die …

Die Installation einer 10 Meter hohen CB-Funk-Antenne auf dem Balkon einer Mietwohnung ohne Zustimmung des Vermieters stellt keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar und begründet einen Beseitigungsanspruch des Vermieters. Anders als der Rundfunk- und Fernsehempfang ist der CB-Funk noch nicht …

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen ab, ist für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgebend. Das gilt auch dann, wenn die tatsächliche Wohnung größer ist als im Vertrag angegeben – solange …

Wer ein Grundstück oder einzelne Flächen ohne Mietvertrag nutzt, obwohl ihm eine entgeltliche Nutzung angeboten wurde, kann sich nicht auf ein Recht zum Besitz aus stillschweigend geschlossener Leihe berufen. Der Eigentümer kann in diesem Fall Nutzungsentschädigung nach den Vorschriften über …

Der Austausch eines Plattenherdes gegen einen Herd mit Cerankochfeld stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, da hierdurch der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird. Da es sich zugleich um eine Bagatellmodernisierung mit nur unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache handelt, entfallen die formalen …

Heizkosten dürfen nicht nach dem sogenannten Abflussprinzip abgerechnet werden, sondern nur auf der Grundlage des im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs. Eine derart fehlerhafte Abrechnung kann auch nicht durch eine pauschale Kürzung des Kostenanteils geheilt werden. Abrechnung von Betriebskosten: Abflussprinzip …

Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Heizungs- und Tankraum bilden, stehen zwingend ebenfalls im Gemeinschaftseigentum. Eine abweichende Regelung in der Teilungserklärung, die diese Zugangsräume als Sondereigentum ausweist und lediglich ein Betretungsrecht zugunsten der übrigen Eigentümer vorsieht, …

Lärmimmissionen, die von einem Kindergarten oder einem Pfarrheim ausgehen, müssen von Nachbarn als sozialadäquat hingenommen werden, wenn eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 862 Abs. 1 BGB nicht nachgewiesen werden kann. Auch das gelegentliche Werfen von Kleinspielzeug über einen …

Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB i. V. m. § 421 BGB, wenn ein Mietverhältnis durch eine wirksame außerordentliche fristlose Kündigung beendet worden ist. Maßgeblich ist § 543 Abs. 1 …

Ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB besteht nur dann, wenn das Mietverhältnis weiterhin von einem Hauptmieter mit Hauptwohnsitz in der Wohnung geführt wird. Zieht ein Teil der Mitmieter aus, kann der Vermieter …

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzverpflichtung des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Arbeiten erfordern (vgl. BGH, …

Eine Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche berechtigt grundsätzlich zur Mietminderung. Verwenden die Mietvertragsparteien jedoch nicht den Begriff „Wohnfläche“, sondern eine abweichende Bezeichnung wie „Mietraumfläche“, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, was die Parteien …

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzverpflichtung des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Arbeiten erfordern (vgl. BGH, …

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, die Haustür nachts durchgehend verschlossen zu halten, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dadurch die Fluchtmöglichkeit im Brand- oder Notfall ohne Schlüssel verhindert wird. Stehen alternative Schließsysteme zur Verfügung, die sowohl Einbruchschutz als auch eine schlüssellose Fluchtmöglichkeit …

Ein Mietvertrag kann auch dann ein Wohnraummietverhältnis im Sinne der §§ 549 ff. BGB begründen, wenn Mieterin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist. Maßgeblich ist nicht die Bezeichnung im Vertrag, sondern der tatsächliche Wille der Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. …

Ein Mieter hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz für die Kosten einer Ersatzwohnung nach § 555a Abs. 3 BGB, solange er dem Vermieter den tatsächlichen Zugang zur Wohnung für Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen verweigert oder durch sein Verhalten vereitelt. Der Anspruch scheidet …

Eine wirksam ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird nicht dadurch unwirksam, dass die rückständigen Mieten nachträglich mit dem Kautionsguthaben verrechnet werden. Der Rückforderungsanspruch auf die Mietkaution entsteht erst mit Beendigung des Mietverhältnisses und ist daher für die Heilungsvorschrift des § …

Vermieter dürfen Betriebskosten für eine Gemeinschaftssatellitenanlage nur dann auf Mieter umlegen, wenn dabei das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB gewahrt wird. Kosten von 780 Euro für lediglich sechs Monate Nutzung einer Satellitenanlage – bei gleichzeitig erwerbbaren Kaufpreisen zwischen …

Eine von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts vor dem Inkrafttreten des Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetzes (MoPeG) erklärte Eigenbedarfskündigung beurteilt sich ausschließlich nach dem zum Zeitpunkt ihres Zugangs geltenden Recht. Das MoPeG entfaltet keine Rückwirkung auf bereits zugegangene Kündigungserklärungen – auch dann nicht, wenn die …

Wird ein Beschluss über die Bestellung eines WEG-Verwalters wegen eines materiellen Mangels rechtskräftig für ungültig erklärt, besteht eine tatsächliche Vermutung, dass ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Weder die drohende Verwalterlosigkeit noch die nachträgliche Aufnahme zuvor verweigerter Tagesordnungspunkte …

Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge gestattet, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er wesentliche Regelungen zu Wartungspflichten, Qualifikationsanforderungen an den ausführenden Betrieb und Fragen des Versicherungsschutzes offenlässt. Fehlt es an einer erkennbaren Ermessensausübung der Eigentümer …

Enthält ein Mietvertrag Möbel nur beispielhaft und nur „sofern vorhanden“, begründet dies keine vertragliche Möblierungspflicht – mit der Folge, dass weder ein Möblierungszuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzusetzen ist noch ein von der Mietpreisbremse ausgenommener Teilmarkt für möblierten Wohnraum anerkannt …

Ein Mietverwaltungsvertrag ist rechtlich als Dienstvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter nach §§ 611, 675 Abs. 1 BGB einzuordnen. Der Verwalter schuldet dabei die ordnungsgemäße Wahrnehmung der vereinbarten Verwaltungsaufgaben. Wird er zusätzlich mit der Neuvermietung beauftragt, bestehen eigenständige Nebenpflichten. Die Verpflichtungen eines Verwalters …

Auch wenn ein Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch auf den Betrieb einer Parabolantenne haben kann, berechtigt dies nicht zur eigenmächtigen Installation. Die Eigentümergemeinschaft hat bei der Wahl des Standorts ein Mitbestimmungsrecht; eine ohne deren Beteiligung angebrachte Antenne kann unabhängig davon, ob …

§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG, der den Wohnungseigentümern die Kompetenz einräumt, den gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abzuändern, kann durch Vereinbarung in der Teilungserklärung wirksam abbedungen werden. Wurde eine solche Vereinbarung im Grundbuch eingetragen und sind seither …

Die wiederholte, kurzfristige Untervermietung einer Mietwohnung an Touristen – etwa über Plattformen wie Airbnb – stellt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte dar und berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer entsprechenden Untermieterlaubnis besteht nicht. …