Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Wird ein mitvermieteter Freisitz durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück beschädigt und ist infolgedessen nicht mehr nutzbar, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Maßgeblich ist dabei, ob die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts wesentlich beeinträchtigt ist. Im konkreten Fall führte die Substanzbeschädigung durch Abrissarbeiten …

Der Bundesgerichtshof hat über den Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Duldung der Anbringung einer Parabolantenne entschieden. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Kläger, ein russischer Staatsangehöriger, ist Mieter einer Wohnung in einem der Beklagten gehörenden Mehrparteienhaus …

Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der die gemeinschaftliche Anschaffung und Wartung von Rauchwarnmeldern für alle Einheiten anordnet, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn einzelne Eigentümer bereits normkonforme Geräte betreiben und dieser Umstand im Beschluss völlig unberücksichtigt bleibt. Die betroffenen Eigentümer dürfen in …

Ein Vermieter kann eine Mieterhöhung nach § 12 MHG weder auf eine vom Mieter selbst eingebaute Heizungsanlage noch auf eine ursprünglich vorhandene Kohleetagenheizung stützen. Nach § 12 MHG (Miethöhegesetz) ist eine Erhöhung der Nettokaltmiete um bis zu 15 % zulässig, …

Ein Grundstücksmakler hat keinen Anspruch auf Einsicht in die Grundakten zur Ermittlung des vereinbarten Kaufpreises, wenn keine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für das Bestehen eines Provisionsanspruchs dargelegt wird. Das bloße Behaupten eines Maklervertrags ohne schriftlichen Nachweis oder belastbare Indizien genügt nicht. Gemäß …

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich befugt, den Umlageschlüssel für gemeinschaftlich vereinbarte Kabelnutzungsentgelte durch Mehrheitsbeschluss festzulegen. Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kann jedoch nicht im Wege der Jahreseinzel- oder Jahresgesamtabrechnung herbeigeführt werden. Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Kabelnetzbetreiber einen gemeinschaftlichen Kabelnutzungsvertrag ab, begründet …

Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft über Renovierungsmaßnahmen entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die eingeholten Angebote inhaltlich vergleichbar sind, eine hinreichende Entscheidungsgrundlage vorliegt und der Beschlussinhalt aus dem Beschlusswortlaut selbst erkennbar ist. Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft muss klar und hinreichend bestimmt oder zumindest hinreichend …

Die Haltung von Bienenvölkern auf dem Balkon einer Eigentumswohnung berührt nicht nur das Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern wirkt sich unmittelbar auf das gemeinschaftliche Eigentum sowie auf die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus. Nach § 14 Abs. 1 Nr. …

Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums – hier durch das Unterlassen bauordnungsrechtlich gebotener Maßnahmen wie der Herstellung eines zweiten Rettungsweges – und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er …

Verursacht ein Kraftfahrzeug beim Betrieb einen Sachschaden an einem Zaun, genügt für den Nachweis der Verursachung das Zusammenspiel aus zeitlich-örtlicher Nähe, glaubhafter Zeugenaussage und sachverständig festgestellter Schadenskompatibilität. Wird ein Grundstückszaun oder eine ähnliche Anlage durch den Betrieb eines Kraftfahrzeugs beschädigt, …

Das Betreiben eines Bordells in einem Wohnhaus kann einen Mietmangel darstellen, der Mieter zur Minderung der Miete in Höhe von 10 % berechtigt. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Bordell nur über den gemeinsamen Hausflur erreichbar ist, die Hauseingangstür nachts …

Die Errichtung einer Solaranlage auf einem denkmalgeschützten Gebäude kann zulässig sein, wenn die Maßnahme das Erscheinungsbild des Denkmals nur geringfügig beeinträchtigt und die privaten sowie öffentlichen Interessen an erneuerbarer Energiegewinnung überwiegen. Maßgeblich ist stets eine Einzelfallprüfung, bei der sowohl der …

Eine Baugenehmigung für ein Minarett verletzt keine nachbarschützenden Vorschriften des Baurechts, wenn sich das Bauwerk nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügt, die erforderlichen Abstandsflächen einhält und eine Nutzung zum Gebetsaufruf durch Nebenbestimmungen ausdrücklich ausgeschlossen …

Ein Beschluss, durch den der Verwalter mit der Abmahnung eines Wohnungseigentümers wegen eines die Gemeinschaft schädigenden Verhaltens beauftragt wird, ist nicht anders zu behandeln als ein Abmahnungsbeschluss und deshalb selbständig anfechtbar. Dass der Verwalter die Abmahnung bereits ausgesprochen hat, lässt …

Verschweigt ein Immobilienverkäufer dem Käufer bekannte Feuchtigkeitsmängel im Untergeschoss und stellt eine durchgeführte, aber untaugliche Sanierungsmaßnahme als bloße Vorsichtsmaßnahme dar, handelt er arglistig. Ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss greift in diesem Fall nicht; der Käufer kann vollen Schadensersatz verlangen. Beim Verkauf …

Steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen zu, weil er das Mietverhältnis aufgrund einer Pflichtverletzung des Mieters fristlos gekündigt hat, so ist dieser Anspruch auf die Dauer beschränkt, binnen derer der Mieter das Mietverhältnis von sich aus …

Wohnungseigentümer sind vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Damit hat der Bundesgerichtshof der langjährigen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, eine Absage erteilt. Ob eine entsprechende Beschlussfassung hinsichtlich …

Eine Münchner Klägerin stellte in einem Beet im allgemein zugänglichen Hof des von ihr bewohnten Mehrfamilienhauses einen ca. 30cm großen, weiß-grauen, sitzenden Hasen mit aufrechtem Oberkörper und davorsitzendem Jungtier auf. Am 12.03.2024 soll es nach Angaben der Klägerin zu einer …

Ein Wohnungseigentümer kann die aus der Gemeinschaftsordnung folgenden konkreten Rechte und Pflichten – insbesondere zur Kostentragung – im Wege der Feststellungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gerichtlich klären lassen. Alternativ steht hierfür auch die Beschlussersetzungsklage zur Verfügung. Der Streit …

Ein Vermieter darf Modernisierungsmaßnahmen, die den Mieter beeinträchtigen, erst dann durchführen, wenn er diese ordnungsgemäß angekündigt hat. Ohne eine solche Ankündigung steht dem Mieter ein Unterlassungsanspruch zu, der im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden kann. Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters greifen …

Die Errichtung eines Gartenhäuschens auf einer Sondernutzungsgartenfläche stellt regelmäßig eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Nutzungsbeschränkung auf den Ziergarten, ist ein Gartenhäuschen damit generell unvereinbar – unabhängig davon, ob es sich um ein Kinder- …

Eine Kostenverteilungsregelung in der Gemeinschaftsordnung, die auf nicht ermittelbare Wohn- und Nutzflächen abstellt, ist wegen Unbestimmtheit und Undurchführbarkeit unwirksam. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Die Übertragung der Erhaltungslast für Gemeinschaftseigentum auf einzelne Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss ist …

Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum – insbesondere die Verpachtung von Dachflächen zur Installation einer Photovoltaikanlage durch einen Dritten – erfordern eine angemessene Informationsgrundlage für die abstimmenden Eigentümer. Ob Unterlagen bereits vor der Eigentümerversammlung übermittelt werden müssen, richtet …

Kinderlärm und die damit verbundene Geräuschkulisse eines Spielplatzes stellen keinen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB dar, da sie sozialadäquat und bei Vertragsschluss erkennbar sind. Wer eine Wohnung in Kenntnis eines benachbarten Spielplatzes anmietet, kann sich gegenüber dem Vermieter …

Ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gemäß § 823 Abs. 1 BGB besteht nicht, wenn ein Baum bei der letzten Kontrolle keine äußerlich erkennbaren Schäden aufweist und keine Anzeichen vorliegen, die auf eine besondere Gefahr hindeuten. Eine Haftung scheidet aus, …

Das Selbsthilferecht nach § 910 Abs. 1 S. 2 BGB setzt neben der Beeinträchtigung des Nachbargrundstückes eine angemessene Fristsetzung voraus. Hierfür ist der das Selbsthilferecht ausübende Nachbar darlegungs- und beweisbelastet. Von dem Überhang des Nachbargrundstückes muss nach § 910 Abs. …

Rückständige Hausgeldforderungen aus dem Wirtschaftsplan erlöschen nicht durch das Vorliegen der Jahresabrechnung. Der auf Grundlage eines Eigentümerbeschlusses über den Wirtschaftsplan entstehende Wohngeldanspruch bleibt auch nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung grundsätzlich bestehen und kann weiterhin auf den Wirtschaftsplanbeschluss gestützt werden. Das …

In einer Neubauwohnung gehört es grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, eine Waschmaschine und einen Wäschetrockner zu betreiben. Der Vermieter kann dies nicht verbieten. Etwas anders kann sich allenfalls bei konkreter anderslautender vertraglicher Vereinbarung ergeben. Betriebsgeräusche, die von den Geräten …

Wird eine Anfechtungsklage gegen einzelne Wohnungseigentümer anstatt gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhoben, ist sie unzulässig, wenn sich aus der Klageschrift nicht eindeutig ergibt, dass die Gemeinschaft gemeint war. Eine bloß versehentliche Falschbezeichnung kann nur dann berichtigt werden, wenn objektive Anhaltspunkte für …

Zwar ist es grundsätzlich möglich, ein Treppenhaus mit Pressspanplatten zu verschalen, um den darunter liegenden Naturstein für die Dauer von Bauarbeiten zu schützen. Finden aber über einen längeren Zeitraum keine nennenswerten Baumaßnahmen mehr statt, ist die Verschalung zu entfernen, sofern …

Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen. Nur in Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu …

Obwohl sie eine Photovoltaik-Anlage auf einem Hausdach verschattet, darf eine ca. 50 Jahre alte, geschützte Waldkiefer nicht gefällt werden. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, das mit einem Einfamilienhaus bebaut …

Ein Rollator fällt nicht unter ein in der Hausordnung vorgesehenes Abstellverbot für Fahrräder und vergleichbare Gegenstände im Hausflur. Vermieter sind verpflichtet, gehbehinderten Mietern das Abstellen von Rollatoren im Gebäude zu ermöglichen; sie dürfen jedoch verlangen, dass das Gerät platzsparend zusammengeklappt …

Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen untergebracht sind, verlieren dadurch nicht ihre Sondereigentumsfähigkeit. Der erforderliche Zugang der Gemeinschaft zu diesen Anlagen ist über die gesetzliche Duldungspflicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG …

Ein Kinderwagen darf im Hausflur abgestellt werden. Dies gilt jedenfalls immer dann, wenn der Flur groß genug dafür ist und deshalb die Mitbewohner nicht beeinträchtigt werden. Enthält die Hausordnung ein entsprechendes Verbot, so ist dieses wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Hat …

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung von Mietverhältnissen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum zulässig ist. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten haben Wohnungen in …

Ein Beseitigungsanspruch wegen Anpflanzungen auf gemeinschaftlichem Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nach § 15 Abs. 3 WEG i. V. m. § 1004 Abs. 1 BGB voraus, dass der in Anspruch genommene Eigentümer als Störer verantwortlich ist. Zu unterscheiden ist dabei zwischen …

Ein dingliches Wohnrecht muss hinreichend bestimmt bezeichnet sein und den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort entsprechen. Fehlt es hieran, lassen sich aus der Vereinbarung keine Rechte herleiten. Ein dingliches Wohnrecht an einer „abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“ bezieht sich aus diesem Grund …

Eine – durch den Mieter angefochtene – Nachtragsvereinbarung zwischen neuem Eigentümer und Mieter hat keinerlei Bedeutung für die zuvor kraft Gesetzes eingetretene Änderung der Vermieterstellung durch grundbuchlich vollzogenen Eigentümerwechsel. Wenn sich die Hausverwaltung des Eigentümers wie ein Vermieter geriert haben …

Gibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht alle Schlüssel zurück, ist die mietrechtliche Rückgabepflicht nicht automatisch dauerhaft unerfüllt. Unterlässt der Vermieter zumutbare Maßnahmen zur Beseitigung dieses Hindernisses, entfällt der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach Ablauf einer angemessenen Frist. Die Rückgabepflicht …

Der Vermieter von Wohnraum darf die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegen. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er hat mit seiner Klage die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen …

Wer auf seinem Grundstück einen Baum unterhält, an dem ein Spielgerät befestigt ist, muss die Tragfähigkeit des betroffenen Astes durch fachlich geschultes Personal prüfen lassen; die Beauftragung eines ungeschulten Laien genügt den Anforderungen der Verkehrssicherungspflicht nicht. Erkennbare Schädigungsmerkmale verpflichten zur …

Die Überlassung einer Mietwohnung an ein Kind der Mieter begründet keinen Kündigungsgrund, solange die Mieter die Wohnung weiterhin – auch als Zweitwohnung – nutzen und nicht vollständig aus dem Besitz ausgeschieden sind. Eine Gebrauchspflicht des Mieters besteht nicht; entscheidend ist …

Vermietet ein Insolvenzverwalter eine vom Schuldner angemietete Immobilie ohne die mietvertraglich erforderliche Erlaubnis des Vermieters an einen unzuverlässigen Untermieter und gefährdet er dadurch den Rückgabeanspruch des aussonderungsberechtigten Vermieters, kann dies seine persönliche Haftung begründen. Die Haftung ist dabei auf den …

Eine mietvertragliche Klausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn sie den gesetzlichen Rahmen des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV überschreitet, den Umfang der Renovierungspflicht unklar formuliert oder eine sogenannte Fachhandwerkerklausel enthält. Die Pflicht zur Durchführung von …

Das Wirtschaftlichkeitsgebot in der WEG schützt Eigentümer nicht vor jeder kostspieligen Sanierungsmaßnahme, sondern nur vor sinnlosen oder völlig überteuerten Maßnahmen – ist ein Sanierungsbedarf festgestellt, steht der Gemeinschaft ein Ermessensspielraum zu. Das Wirtschaftlichkeitsgebot gem. § 19 Abs. 1 WEG verpflichtet …

Ein feuchter Keller stellt auch bei einem Altbau einen Mietmangel dar, wenn die Nutzbarkeit zum Lagern von Gegenständen nicht gewährleistet ist. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung die geltenden Bauvorschriften eingehalten wurden. Treten bei …

Eine BGB-Gesellschaft ist nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin, eine …

Ein Makler, der seinen Auftraggeber nicht über die allgemein bekannte negative Reputation eines Wohngebiets aufklärt, verletzt seine maklervertraglichen Nebenpflichten. Im Rahmen eines Maklervertrags ist der Makler nicht allein zur Nachweis- oder Vermittlungsleistung verpflichtet. Aus dem besonderen Treueverhältnis zwischen Makler und …

Das Stimmrecht von Teileigentümern (vorliegend: Stellplatzeigentümern) kann in der Gemeinschaftsordnung objektbezogen beschränkt werden, jedoch nicht vollständig für Beschlüsse über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Verwalterbestellung – solche Klauseln sind nichtig. Gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG sind bei Beschlussfassungen in …