Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Zur ordnungsgemäßen Beschaffenheit einer vermieteten Wohnung gehört nach §§ 535, 536 BGB auch, dass dem Mieter eine funktionstüchtige und normgerechte Briefkastenanlage zur Verfügung steht. Maßgeblich ist insoweit die DIN-Vorschrift 32617, die für den Einwurfschlitz eines Briefkastens eine Mindestbreite von 325 …

Laubfall und Verschmutzungen durch Nachbarsbäume begründen keinen Entschädigungsanspruch, wenn es sich um jahreszeitlich bedingte, zumutbare Einwirkungen handelt und die Bäume zudem unter dem Schutz einer kommunalen Baumschutzsatzung stehen. Laubabfall, Bucheckern, Blüten und ähnliche pflanzliche Immissionen von Bäumen eines Nachbargrundstücks gehören …

Gerät ein Mieter mit der Mietzahlung in Rückstand, weil eine behördlich zugesagte Direktüberweisung des Jobcenters an den Vermieter ausbleibt, stellt sich die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Zahlungsverzug im Sinne des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. …

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Hierzu führte …

Ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümer wegen der Verweigerung von Instandsetzungsmaßnahmen kommt nicht in Betracht, wenn diese nicht über den Instandsetzungsbedarf in Kenntnis gesetzt worden sind; eine Zurechnung des Verwalterhandelns findet ihnen gegenüber nicht statt. Eine Beschlussersetzungsklage, mit dem die Naturalrestitution …

Ein Mieters darf die Außenseite der Wohnungseingangstür nicht eigenmächtig streichen. Ein Verstoß kann einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen. Das Gestaltungsrecht des Mieters im Rahmen eines Mietverhältnisses über Wohnraum umfasst ausschließlich die Innenräume der gemieteten Wohnung. Die Außenseite der Wohnungseingangstür gehört …

Liegt im Schlafzimmer einer Mietwohnung ein Schimmelbefall in einem relevanten Umfang vor, kann dies eine Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen. Voraussetzung ist, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch die Feuchtigkeit und den Schimmel tatsächlich eingeschränkt …

Ein formularmäßiger, einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ist unwirksam, wenn die gleichzeitig vereinbarte Staffelmietklausel intransparent formuliert ist und dem Mieter keine gesicherte Kalkulierbarkeit künftiger Mietbelastungen verschafft. Die mit dem Kündigungsverzicht verknüpfte Staffelmietvereinbarung kann ihre ausgleichende Funktion nur dann erfüllen, wenn der …

Ein formularmäßiger, einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ist unwirksam, wenn er den Mieter unangemessen benachteiligt – und zwar auch dann, wenn im selben Vertrag eine Staffelmiete vereinbart wurde. Zudem beginnt der Lauf eines zeitlich befristeten Kündigungsverzichts mit dem vereinbarten Mietbeginn, nicht …

Eine vom Vermieter nur „vorübergehend“ erteilte Untermieterlaubnis erlischt nach angemessener Frist (hier: ein Jahr) automatisch – auch wenn der Untermieter noch keine eigene Wohnung gefunden hat. Setzt der Mieter die Untervermietung danach fort, liegt eine erhebliche Pflichtverletzung vor, die nach …

Die 2. Kammer des Ersten Senats hat eine Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen, die die Verlängerung der sogenannten Mietpreisbremse aus dem Jahr 2020 betrifft. Die Beschwerdeführerin, eine Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung, wendet sich mittelbar gegen die …

Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis „nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, wird dem Mieter ein gegenüber den …

Ein Unterlassungsanspruch wegen Videoüberwachung setzt nach §§ 1004, 823 BGB einen rechtswidrigen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht voraus. Das Recht am eigenen Bild als Ausprägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts schützt vor tatsächlich erfolgten missbräuchlichen Bildaufzeichnungen. Die bloße Möglichkeit, unzulässige Abbildungen anzufertigen, …

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht für einen Schaden, der einem Fahrzeug auf der Ausfahrt ihres Parkplatzes durch Glätte entsteht, wenn für diesen Bereich keine Verkehrssicherungspflicht besteht. Auch bei frei zugänglichen Parkplätzen begründet die Nutzung durch Fahrzeuge nicht automatisch eine grundsätzliche Räum- …

Ist der Instandsetzungsanspruch des Mieters wegen Erreichens der Opfergrenze beim Vermieter entfallen, so ist bei Ausfall des Fahrstuhls aufgrund altersbedingten Verschleißes zwar eine fristlose Kündigung wegen des Mangels möglich; eine Vermieterhaftung wegen Verzugs mit der Mängelbeseitigung scheidet jedoch aus. ……

Das Auslegen eines handelsüblichen Putzlappens als Schmutzabstreifbehelf in Hausfluren und Treppenhäusern ist trotz der Üblichkeit und Erkennbarkeit dieser Handhabung ein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht, weil von diesen Tüchern eine hohe Rutschgefahr ausgeht. Kommt es zum Sturz eines Besuchers wegen eines …

Der im Mietvertrag genannte Mieter lebte mit seiner Ehefrau in Scheidung. Er bat den Vermieter, ihn aus dem Mietverhältnis zu entlassen und das Mietverhältnis auf seine Ehefrau „umzuschreiben“, um eine Klage auf Zuweisung der Ehewohnung durch das Familiengericht zu vermeiden. …

Leistungsklagen, mit denen fällige Ansprüche verfolgt werden, sind grundsätzlich ohne Darlegung eines besonderen Interesses an einem Urteil zulässig. Nur wenn das Rechtsschutzbedürfnis ausnahmsweise aus besonderen Gründen fehlt, ist eine solche Klage als unzulässig abzuweisen. Dies kann etwa der Fall sein, …

Im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes kann nicht geprüft werden, ob eine Minderung der Miete durch den Mieter zu Recht erfolgte und die Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsrückstandes deshalb unwirksam ist. Dies ist im Hauptsacheverfahren zu prüfen. Der Entscheidung lag …

Hinsichtlich der Nutzbarkeit von Nebenräumen kommt es nicht auf die Bezeichnung im Makler-Exposé an, sondern nur auf die Bezeichnung in der Teilungserklärung. Der Erwerber kann sich nicht auf die Zusicherung des Maklers verlassen. Der Verkäufer kann ebenfalls nicht zur Haftung …

Bei preisfreiem Wohnraum besteht grundsätzlich kein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Das berechtigte Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird im Regelfall bereits dadurch hinreichend gewahrt, dass der Mieter …

Die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch eine formularmäßige Klausel ist unwirksam, wenn der Mieter zugleich die Verpflichtung übernimmt, „alle je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen“ und ihm bei Vertragsbeginn die Wohnung in …

Bei preisfreiem Wohnraum besteht grundsätzlich kein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (vgl. BGH, 08.03.2006 – Az: VIII ZR 78/05). Dieser Grundsatz ergibt sich aus der Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen …

Wohnungseigentümer müssen den Betrieb von Prostitution in einer Eigentumswohnung grundsätzlich nicht dulden. Für einen Unterlassungsanspruch genügt eine typisierende Betrachtung der mit Prostitution verbundenen Belastungen – insbesondere durch ständig wechselnde Freier. Der konkrete Nachweis einzelner Beeinträchtigungen ist nicht erforderlich. Übt ein …

Zwar muss ein Mieter, auch wenn er in Kenntnis einer vorhandenen Gaststätte im Haus eine Wohnung anmietet, nicht jede erdenkliche Lärmbelästigung hinnehmen, insbesondere Betriebsänderungen können eine ursprünglich zu duldende Beeinträchtigung nunmehr als unzumutbar erscheinen lassen. Entscheidend ist jeweils, ob der …

Eine Wohnung muss sich während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befinden. Dazu gehört, dass Türen dicht schließen, Bodenbeläge fest und einheitlich verlegt sind und keine unzumutbaren Geräuschbelästigungen durch technische Einrichtungen wie Fahrstühle auftreten. Ist dies nicht …

Grundsätzlich gilt, dass, auch wenn der Verkehrssicherungspflichtige bei Schnee- und Eisglätte zum Räumen und Streuen verpflichtet ist, das Bestehen dieser Pflicht den Benutzer der Verkehrsfläche nicht von jeder eigenen Aufmerksamkeit und Vorsicht entbindet. Gerade dann, wenn zu erkennen war, dass …

Auch in dem Fall, dass dem Veräußerer die Hellhörigkeit einer von ihm zu verkaufenden Doppelhaushälfte bekannt ist, ist nicht ausgeschlossen, dass sich auf einen zwischen Veräußerer und Käufer vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen werden kann, wenn die Hellhörigkeit nicht auf einem dem …

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann bei erheblichen Zahlungsrückständen eines Eigentümers (ab sechs Monatsraten) dessen Versorgung mit Wasser und Heizenergie unterbrechen, sofern ein vollstreckbarer Titel vorliegt und mindestens ein erfolgloser Vollstreckungsversuch unternommen wurde. Die Maßnahme stützt sich auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 …

Wird eine konkrete gesetzliche Regelung zu Kündigungsfristen in den Vertragstext eines Formularmietvertrages aufgenommen, wird die gesetzliche Regelung zum Vertragsgegenstand. Für vor dem 1.9.2001 abgeschlossene Mietverträge bleiben die vereinbarten Kündigungsfristen nach § 565 BGB a.F. anwendbar, auch wenn diese den Mieter …

Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden, sofern der Vermieter die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann. § 592 Satz 1 ZPO eröffnet den Urkundenprozess unterschiedslos für alle Ansprüche, welche die Zahlung …

Vorliegend stritten Mieter und Vermieter um außen am Balkon befestigte Blumenkästen und Rankgitter. Der Mieter sollte seine Balkonpflanzen und ein Rankgitter entfernen, weil beim Gießen fast immer Wasser nach außen laufe und dann nach unten tropfe. Zudem würden die außen …

Der Einbau elektrischer Rollladenheber in einer Wohnungseigentumsanlage ist auch ohne vorherige Zustimmung rechtmäßig, wenn keine erhebliche Beeinträchtigung anderer Eigentümer vorliegt. Kurzzeitige Betriebsgeräusche (20-40 Sekunden) beim Hoch- und Herunterfahren stellen keine über § 14 Nr. 1 WEG hinausgehende Lärmbelästigung dar, zumal …

Das Fotografieren eines offen einsehbaren Balkons ist weder eine Besitzstörung noch verletzt es die Persönlichkeitsrechte des Besitzers. Somit besteht auch kein Unterlassungsanspruch seitens des betroffenen Mieters. ……

Wird gegenüber dem Mieter einer formell und materiell baurechtswidrigen Wohnung eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen, so ist eine Befolgungsfrist, die der gesetzlichen Kündigungsfrist des Mieters entspricht, regelmäßig angemessen. ……

Mieter haben Lärm durch übliche Belästigungen in einem Mehrfamilienhaus hinzunehmen. Dieser Lärm berechtigt nicht zu einer Mietminderung. Übliche Belästigungen sind z.B. unvermeidbarer Lärm wie Kindergeschrei, Musikausübung, Radioübertragungen, Begehen der Wohnung mit Straßenschuhen, Kinder- und Babygeschrei, gelegentliches Kindergetrampel oder gelegentliches Fallenlassen …

Der Urkundenprozess zur Geltendmachung von Mietforderungen ist auch dann statthaft, wenn der Mieter sich auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages wegen angeblich nachträglich eingetretener Mängel beruft. Wurde die Wohnung unstreitig mangelfrei übergeben, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast …

Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen. Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den …

Es ist daran festzuhalten, dass infolge einer Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB jede Kündigung unwirksam wird, die auf den Kündigungsgrund des dann fristgerecht und vollständig ausgeglichenen Mietrückstandes gestützt war. Neben der fristlos gemäß § 543 BGB …

Die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beginnt bereits mit der tatsächlichen Rückerhaltung der Mietsache – also mit der Besitzverschaffung durch Schlüsselübergabe -, auch wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet ist. …

Die Antragsgegnerin, ein Bauunternehmen, war beauftragt, das Dach eines Gebäudes in München für eine energetische Sanierung zu vermessen. Das Bauunternehmen plante hierzu eine Drohne einzusetzen. Am 04.01.2026 wies die Baufirma per Aushang im Hausflur auf den am 13.01.2026 geplanten Drohnenflug …

Ein Mieter, der trotz bekannter Mängel an der Mietsache den vereinbarten Mietzins über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos und ungekürzt zahlt, verliert sein Recht zur Mietminderung nach § 536 BGB. Der Ausschluss ergibt sich aus der entsprechenden Anwendung des § …

Eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung setzt gemäß §§ 543, 573 BGB voraus, dass ein zur Kündigung berechtigender Grund vorliegt. Eine Kündigung kann nicht allein aufgrund von Verteidigungsäußerungen des Mieters im Räumungsrechtsstreit oder der Darstellung privater Interaktionen erfolgen, wenn daraus keine …

Eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Eigenbedarf muss auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruhen, wobei das Prüfungsrecht des Gerichts …

Eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB setzt einen wichtigen Grund voraus. Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB liegt ein solcher insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte …

Beeinträchtigungen durch den Abriss eines Bunkers stellen keine wesentliche Beeinträchtigung der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar, wenn aufgrund einer bestehenden Abrissgenehmigung für den Bunker bei Abschluss des Mietvertrags für beide Vertragsparteien erkennbar war, dass es …

Die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 3 BGB setzt voraus, dass das Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses hinreichend angibt. Diese Angabe dient dem Zweck, dem Mieter frühzeitig Klarheit über …

Die formularmäßige Übertragung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter stellt grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung dar. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre sowie der Innentüren und der …

Die Einbringung einer vermieteten Wohnung in eine aus Familienangehörigen bestehende GbR stellt eine Veräußerung im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB dar. Die Kündigungssperrfrist greift auch dann, wenn vor der Übertragung Wohnungseigentum begründet wurde – eine Privilegierung von Familiengesellschaften …

Eine Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen erfolgt nicht automatisch von Gesetzes wegen (eben so wenig wie eine Erhöhung der Nettomiete), sondern setzt entweder eine Erklärung gemäß § 560 Abs. 4 BGB oder eine entsprechende Vereinbarung der Mietvertragsparteien voraus. ……