Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Der Anspruch aus enteignendem Eingriff ist auf eine angemessene Entschädigung nach Enteignungsgrundsätzen gerichtet, er umfasst hingegen nicht einen vollen Schadensersatz. Grundlage der Entschädigung ist allein der erlittene Substanzverlust; zur Berechnung der Entschädigung kann auch nicht auf die Differenzhypothese des allgemeinen …

Ein faktischer Verwalter, der ohne wirksame Bestellung oder gültigen Verwaltervertrag handelt, unterliegt denselben Pflichten wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter und haftet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bei Pflichtverletzungen nach § 280 Abs. 1 BGB. Tritt jemand gegenüber einer GdWE und …

Eine in einem Wohnungsmietvertrag aus der Zeit des DDR-Zivilgesetzbuchs (ZGB) enthaltene Kündigungsklausel, die dem Mieter eine Kündigungsfrist von zwei Wochen einräumt, gilt als eigenständige und wirksame vertragliche Vereinbarung nach dem 3. Oktober 1990 fort. Sie verdrängt als vorrangiges Vertragsrecht die …

Wer als Wohnungsvermittler gegen Zahlung eines erfolgsunabhängigen Entgelts Mietangebote nach Kundenprofil nebst Kontaktdaten übermittelt, erbringt eine Nachweisleistung im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Vorauszahlung ist in diesem Fall unzulässig. Der Betrieb einer Wohnungsdatenbank, über die Mietinteressenten gegen Entgelt …

Eine Modernisierungsankündigung des Vermieters wird hinfällig, wenn die angekündigten Arbeiten sich erheblich verzögern und kein zeitlicher Zusammenhang zur ursprünglichen Ankündigung mehr besteht. Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 554 BGB (jetzt …

Wer einem Nachbarn wiederholt in den Abend- und Nachtstunden vor der Hauseingangstür auflauert und dabei Beleidigungen äußert, erfüllt den Tatbestand der unzumutbaren Belästigung durch Nachstellen gemäß § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 b GewSchG. Sechs solcher Vorfälle innerhalb …

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn einzelne Positionen nicht hinreichend klar bezeichnet sind oder – bei Heizkosten – der verwendete Preis je Einheit nicht nachvollziehbar ermittelt werden kann. Eine Betriebskostenabrechnung muss so gestaltet sein, dass der Mieter auf einfache Weise …

Eine bei der Wohnungsabnahme in den Räumlichkeiten des Mieters getroffene Vereinbarung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten kann nicht als Haustürgeschäft (nach §§ 312, 355 BGB) widerrufen werden. Es fehlt an der typischen Überrumpelungssituation, weil lediglich bestehende mietvertragliche Pflichten konkretisiert werden und …

Gemäß § 48 Abs. 5 WEG nF sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes in ihrer bis zum 1.12.2020 geltenden Fassung für die bereits vor diesem Stichtag bei Gericht anhängigen Verfahren weiterhin anwendbar. Dies betrifft die Verfahrensvorschriften der §§ …

Es kann ein sechsmonatiges Annäherungsverbot nach Drohung eines Nachbarn anlässlich eines vorangegangen Streits wegen Cannabiskonsums ausgesprochen werden. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Das Gericht sah es als erwiesen an, dass der Antragsteller, der in seiner Wohnung eines Abends …

Ist das Wohnzimmer einer Wohnung unbenutzbar, so ist eine Minderung des Mietzinses um 30 % gerechtfertigt. Im zu entscheidenden Fall war es in der Wohnung über der des Mieters zu einem Wasserschaden gekommen. Die Decke des Mieters war komplett durchgefeuchtet, …

Verwendet eine Teilungserklärung den Begriff „Wohnungseigentümer“, ist dieser – sofern die Gemeinschaft auch Teileigentümer umfasst – als Synonym für „Sondereigentümer“ auszulegen. Ein genereller Stimmrechtsausschluss von Garagenstell- oder Gewerberaumeigentümern hält einer Inhaltskontrolle nicht stand und ist unwirksam. Teilungserklärungen sind Bestandteil des …

Ein WEG-Verwalter, der die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ohne wichtigen Grund im Sinne des § 12 Abs. 2 WEG verweigert, handelt pflichtwidrig und schuldhaft – selbst wenn er sich auf einen Rechtsanwalt verlassen hat. Er haftet für sämtliche aus …

Der nachträgliche Einbau eines Heizkörpers in einen Wintergarten stellt einen Eingriff in das gemeinschaftseigene Zentralheizungssystem dar und ist daher als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG zu qualifizieren. Als solche bedarf sie grundsätzlich der …

Ein Mieter, dem seine Vermieterin vorwirft, ihren Hund mit einer gesundheitsschädlichen Substanz verletzt zu haben, kann keinen Schadensersatz für die daraufhin ausgesprochene (unberechtigte) fristlose Kündigung verlangen, wenn er nicht gegen diese vorgegangen ist, sondern freiwillig ausgezogen ist. Ein Vermieter muss …

Aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt die staatliche Pflicht zum Schutz der menschlichen Gesundheit. Diese Schutzpflicht entfaltet jedoch keine uneingeschränkte Handlungspflicht für den Verordnungsgeber in jeder Situation möglicher Gefährdung. Dem Verordnungsgeber kommt bei ihrer Erfüllung ein weiter …

Eine Ausnahme von dem Regelfall, bei der Gefahrenabwehr Mieter vor dem Eigentümer in Anspruch zu nehmen, liegt auch vor, wenn der unmittelbare Nutzer schwer zu fassen ist. Dies kann bei vermieteten Eigentumsflächen der Eigentümerin der Fall sein, wenn sich trotz …

Elektromagnetische Felder können die körperliche Unversehrtheit im Sinne des Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG beeinträchtigen, da biologisch-physiologische Wirkungen grundsätzlich feststellbar sind. Ob der Schutzbereich des Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG darüber hinaus auch auf den geistig-seelischen …

Wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt, ergeben sich die Pflicht und das Recht des Verwalters im Passivprozess in Ausübung seines gesetzlichen Vertretungsrechts der Klage entgegenzutreten, aus seiner Organstellung. Seine sich aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG ergebende Befugnis …

Allein die Größe eines Hundes (hier: Berner-Sennenhund) kann dazu führen, dass dieser im Gemeinschaftsgarten einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unangeleint und ohne ausreichende Aufsicht gehalten werden darf. Dem berechtigten Interesse der übrigen Eigentümer – insbesondere dem Schutz von Kindern sowie der Vermeidung …

Eine im Rahmen einer Räumungsklage ausgesprochene Kündigung des Mietvertrags genügt den Anforderungen des § 130e ZPO nur dann, wenn sie klar erkennbar – das heißt durch Fettdruck, besondere Überschrift oder eigenen Gliederungsabschnitt hervorgehoben – im Schriftsatz enthalten ist. Die bloße …

Macht ein Vermieter gegen den Mieter einen Schadensersatzanspruch geltend, trägt er grundsätzlich die Beweislast dafür, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Nutzungsberechtigten durch Mietgebrauch entstanden ist und die Schadensursache nicht auch aus dem Verhalten eines Dritten herrühren kann, …

Ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen oder einem unbefristeten Mietvertrag lösen möchte, kann seine Entlassung aus dem Mietverhältnis grundsätzlich nur dann verlangen, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter nachweist. Diese Pflicht ergibt …

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Aushang eigener Anzeigen in den Infokästen einer WEG, wenn diese Tafeln durch die Hausverwaltung ausschließlich für eigene Informationsaushänge im Interesse der Bewohner vorgesehen sind. Aus vereinzelten unautorisierten Fremdaushängen folgt weder eine Duldungspflicht noch ein …

Zahlt der Mieter in Kenntnis eines Mangels den vollen Mietzins, weil der Vermieter die baldige Mängelbeseitigung zugesagt hat, verwirkt er sein Minderungsrecht nicht. Voraussetzung für den Ausschluss der Verwirkung gemäß § 539 BGB a.F. analog ist, dass die Zahlung nicht …

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter mitteilen. Erfolgt die Mitteilung fristgerecht, entfaltet die Abrechnung Fälligkeit für etwaige Nachforderungen. Der Zugang …

Die bloße Angabe der Wohnanschrift im Impressum einer Internetpräsenz sowie geringfügige digitale Tätigkeiten wie Mails, Rechnungen oder gelegentliche Videocalls begründen keine nach außen in Erscheinung tretende gewerbliche Nutzung einer Wohnung und fallen damit unter den Mietzweck „Wohnen“. Eine Kündigung aus …

Die Miete mindert sich von Gesetzes wegen aufgrund eines Mangels, der die Tauglichkeit der vermieteten Wohnung einschränkt (vgl. BGH, 27.02.1991 – Az: XII ZR 47/90). Für Mängel trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Er muss den Mangel konkret beschreiben …

Ein Grundstückseigentümer muss bauliche Anlagen so einrichten, dass Niederschlags- und Abwasser nicht auf Nachbargrundstücke gelangt – auch wenn ein vollständiger Schutz vor Überschwemmungen technisch unmöglich ist. Diese Pflicht besteht, soweit Maßnahmen möglich und zumutbar sind, die eine spürbare Verminderung der …

Eine mietvertragliche Klausel, die dem Mieter „die Kosten der Schönheitsreparaturen“ auferlegt, ist nicht als bloße Kostenübernahmeregelung zu verstehen, sondern begründet zugleich eine Pflicht zur tatsächlichen Ausführung der Renovierungsarbeiten. Bleibt der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung schuldig, haftet er …

Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau nach einer Insolvenz des Bauträgers auch die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale …

Da eine Schönheitsreparaturklausel nicht geteilt werden kann, führt die Unwirksamkeit eines Teils der Klausel immer zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Eine Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag, die den Mieter auch zum Streichen von Fenstern und Türen von außen verpflichtet, ist daher insgesamt …

Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an …

Nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Individualanspruch auf Gestattung des Einbaus eines Treppenlifts als privilegierte Maßnahme der Barrierereduzierung – und zwar auch ohne eigene körperliche Einschränkung. Typische Nachteile wie Platzverlust oder optische Veränderungen begründen …

Werden mehrere Wohngebäude eines Vermieters von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine gemeinsame Heizanlage – insbesondere einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss – versorgt, ist der Vermieter berechtigt, diese Gebäude für Zwecke der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer einheitlichen Abrechnungseinheit (Wirtschaftseinheit) zusammenzufassen. Dies …

Formularmäßige Tierhaltungsverbote in Mietverträgen erfassen keine Bartagame, von denen keine störenden Außenwirkungen ausgehen. Die Haltung von Bartagamen in einem Terrarium stellt auch keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, solange keine konkreten Beeinträchtigungen der Mietsubstanz oder des Hausfriedens nachgewiesen werden. Formularmäßige …

Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der bestimmten Miteigentümern für einen begrenzten Zeitraum die Aufstellung einer Kinderwagen-Garage auf dem Gemeinschaftseigentum erlaubt, verstößt nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß §§ 18, 19 WEG. Denn es handelt es sich nicht um eine bauliche …

Ist der Garten mitvermietet oder darf der Mieter den Garten nutzen, dürfen die Kinder des Mieters und ihre Freunde dort spielen. Fehlt eine ausdrückliche vertragliche Regelung zur Gartennutzung, kann ein entsprechendes Nutzungsrecht durch gewohnheitsrechtliche Übung entstehen, wenn der Vermieter die …

Eine Eigenbedarfskündigung durch einen Untervermieter ist zwar grundsätzlich möglich, unterliegt aber einer strengen Interessenabwägung. Da Untervermieter und Untermieter rechtlich gleichrangige Besitzpositionen innehaben, genügt der bloße Wunsch, die Wohnung einem Angehörigen zu überlassen, nicht – der Nutzungsbedarf muss auf vernünftigen und …

Bei einem hochwertigen Einfamilienhaus im Luxussegment steht ein bestehendes Mietverhältnis der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung entgegen, weil solche Objekte typischerweise ausschließlich zur Eigennutzung und nicht als Kapitalanlage erworben werden. Dies kann eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB …

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht oder übersteigt. Eine unberechtigte Mietminderung schützt nicht …

Aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB i.V.m. § 259 Abs. 1 BGB analog folgt kein Recht auf Einsicht in Belege, durch welche Arbeitgeberanteile und Gemeinkosten nachgewiesen werden sowie die Gewinnabführungs- Gewinnverteilungsverträge beauftragter und beherrschter dienstleistungsausführender Tochterfirmen und die …

Nächtliche Ruhestörungen durch Passanten, die sich auf dem Heimweg von Gaststätten, Restaurantschiffen oder Veranstaltungshallen befinden, stellen in einer innerstädtischen Wohnlage einer deutschen Großstadt keinen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB dar. Voraussetzung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels ist eine …

Erlaubt ein Mietvertrag die Haltung von Ziervögeln und Zierfischen ohne gesonderte Genehmigung, stellt selbst eine größere Anzahl solcher Tiere keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, solange hierdurch keine konkreten Beeinträchtigungen der Vermieterinteressen eintreten. Eine auf diesen Vorwurf gestützte Kündigung ist …

Wird Mietern die Nutzung eines Kellerraums als Trockenraum entzogen, der ihnen nicht vertraglich mitvermietet, sondern lediglich gestattet worden war, ist eine Mietminderung grundsätzlich zulässig. Die Minderungsquote ist jedoch auf 2 % der Miete begrenzt, wenn die Beeinträchtigung nur saisonal wirkt …

Verändert sich die Verkehrssituation in der Umgebung einer Mietwohnung infolge einer geänderten Verkehrsführung nach einem Straßenumbau erheblich und entsteht dadurch eine wesentliche Lärmbelästigung, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Eine Mietwohnung …

Grundstückseigentümer sind verpflichtet, den Einbau eines elektronischen Wasserzählers mit Funkmodul durch den kommunalen Wasserversorger zu dulden und den Zutritt zum Anwesen zu gestatten. Datenschutzrechtliche Einwände und gesundheitliche Bedenken stehen dem nicht entgegen. Das Widerspruchsrecht nach Art. 21 DSGVO berührt lediglich …

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach nur ein polizeilich gemeldeter Bewohner einen Schlüssel für die Haustür erhält, ist unwirksam, da wesentliche Rechte zumindest eines einzelnen Mieters erheblich eingeschränkt werden. Der Mieter hat Anspruch auf Überlassung eines zweiten Haustürschlüssels. Derartige Klauseln …

Eine im Maklervertrag enthaltene Klausel, die den Makler zur Rückzahlung seiner Provision für den Fall der Rückabwicklung des Hauptvertrags verpflichtet, stellt eine Allgemeine Geschäftsbedingung dar, wenn ihr Kerngehalt auf einem vorformulierten Regelungsmodell beruht – auch wenn der konkrete Wortlaut im …

Eine fristlose Kündigung wegen unbefugter Stromentnahme setzt jedenfalls dann eine vorherige Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 BGB voraus, wenn der behauptete Stromverbrauch so geringfügig ist, dass er kaum messbar ist. Gleiches gilt für die ordentliche Kündigung, wenn die Pflichtverletzung …