Schlagwort Archiv: Mietrecht und WEG

Auch bei Kinderlärm gibt es Grenzen der Zumutbarkeit für Wohnungsnachbarn

Wieviel Lärm und welche Art von Lärm einer Familie mit Kindern müssen andere Mieter hinnehmen? Muss ein anderer Mieter, der wegen des Lärms eine Mietminderung geltend machen, ein Lärmprotokoll vorlegen, in dem die Beeinträchtigungen bis ins Einzelne „aufgedröselt“ sind? Mit diesen Fragen musste sich nun der Bundesgerichtshof beschäftigen. Der Bundesgerichtshof hat sich hierbei nicht nur […]

Ein Umblättern ist dem Mieter bei einer Betriebskostenabrechnung dann doch zumutbar

Die Betriebskostenabrechnung und ihre formelle Ordnungsgemäßheit – eine neverending story. Wir hatten hier bereits über eine Rechtsprechungsänderung des Bundesgerichtshofs berichtet, mit der die Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit gesenkt wurden. Nun hat der Bundesgerichtshof noch einmal betont, dass es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung allein entscheidend ist, ob es die darin gemachten Angaben dem […]

Betriebskosten: Sind Miete und Wartung von Rauchwarnmeldern umlagefähig?

Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist in Mietwohnungen Pflicht. Wer trägt aber die Kosten? In einem vom Amtsgericht Dortmund entschiedenen Fall war in einem Mietvertrag über eine Wohnung aufgeführt, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind. Eine gesonderte Regelung für Rauchmelder ist im Mietvertrag nicht enthalten. Der klagende Vermieter installierte in der Wohnung Rauchmelder, […]

Keine Wohnraumkündigung wegen der Einrichtung eines „Arbeits- und Lebensprojekts“

Das „berechtigte Interesse“ des Vermieters an einer Wohnraumkündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB – ein weites Feld und ein ständiger Streitpunkt vor Gerichten. Der Bundesgerichtshof hat sich daher auch erneut mit dieser Problematik befasst. In dem nun entschiedenen Fall ging es um die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den […]

Der Mops in der Mietwohnung und die AGBs – Pech für den Vermieter

Das Amtsgericht Nürnberg hat entschieden, dass eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach „Tierhaltung nicht gestattet ist“, eine Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters darstellt, wenn Parteien diese nicht individuell ausgehandelt haben, ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist((AG Nürnberg, Urteil vom 18.11.2016 – 30 C 5357/16)). Nach einem deutlichem Hinweis des Landgerichts […]

Grundlegendes zur Eigenbedarfskündigung von Wohnungen zur beruflichen Nutzung

Jeder kennt den Begriff des sogenannten „Eigenbedarfs“ des Vermieters, weswegen ein Mietverhältnis gekündigt werden kann. Zu einzelnen Problemen hatten wir bereits hier, hier und hier berichtet. Besonders problematisch ist aber natürlich die Kündigung wegen sogenannten Berufs- oder Geschäftsbedarf, der, wenn, dann nur nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB: „Der Vermieter kann nur kündigen, […]

Wohnungseigentümergemeinschaft vs. Barrierefreiheit des Einzelnen

Nur, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen, darf ein einzelner Wohnungseigentümer in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen, so der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung. Dies gilt auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen; die übrigen Wohnungseigentümer können […]

Auch der Vermieter einer Eigentumswohnung muss rechtzeitig über die Betriebskosten abrechnen

Auch Vermieter von Eigentumswohnungen müssen Betriebskostennachforderungen rechtzeitig gegenüber dem Mieter geltend machen – selbst wenn die WEG schläft. Konkret hat der Bundesgerichtshof darüber entschieden, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung, auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der […]

„Zusammenhalt stärken – Mietrecht reformieren“ – der lustige Titel eines Antrages der Verbotspartei

Unsere Verbotspartei Bündnis 90/Die Grünen hat im Bundestag wieder einen neuen Antrag eingebracht – dieses Mal Dies mit dem lustigen Titel „Zusammenhalt stärken – Mietrecht reformieren„. Wessen Zusammenhalt die Fraktion förden will, bleibt unklar. Es finden sich ausschliesslich Änderungsvorschläge zugunsten von Mietern, die die Eigentümer vehement in ihren Eigentumsrechten einschränken und auch im Übrigen benachteiligen. […]

Vertrag hin oder her – Die Miete muss nicht am dritten Werktag beim Vermieter eingehen

Das Gesetz (§ 556b Abs. 1 BGB) sieht für Mietzahlungen vor: „Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.„ In Wohnraummietverträgen findet sich in der Regel die Klausel, „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang […]

Einbau von Einbauküchen ist nicht mehr sofort absetzbar

In Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesfinanzhof nun entschieden, dass Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt nicht als Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Aufwendungen im Zusammenhang mit der Renovierung bzw. Instandsetzung einer zur Erzielung von […]

Fristlose Vermieter-Kündigung und schwerwiegende persönliche Härtegründe beim Mieter

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters im Einzelfall zur Folge haben können, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters nicht gegeben ist. In dem konkreten Fall hat die 97-jährige Beklagte zu 1 – […]

Betriebskosten: Allgemeinstrom vs. Betriebsstrom der Heizungsanlage

Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall, in dem es um die Kostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ging, entschieden, dass die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden müssen; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt, […]

Gemischt genutzte Gebäude und die Vorsteuer

Der Bundesfinanzhof hat aktuell mehrere Rechtsfragen zur Vorsteueraufteilung bei Eingangsleistungen für ein gemischt genutztes Gebäude sowie zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs entschieden. Vorsteuerabzug in 2004 Konkret ging es zum einen um die Höhe des Vorsteuerabzugs im Jahr 2004 aus Baukosten sowie aus laufenden Kosten für ein Wohn- und Geschäftshaus, mit dem die Klägerin sowohl steuerfreie als […]

Mietrecht: Rauchern kann nicht einfach gekündigt werden

Wie der Bundesgerichtshof grundsätzlich zu der Frage von rauchenden Mitbewohnern steht, hatten wir bereits hier berichtet. Mit Urteil vom 28.09.2016 hat das Landgericht Düsseldorf die Klage der Wohnungseigentümerin auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung eines Rauchers abgewiesen. Das Landgericht Düsseldorf ist nach der Vernehmung von dreizehn Zeugen nicht zu der Überzeugung gelangt, dass die Beeinträchtigungen […]

Eigenbedarfskündigung wegen Betreuung der Eltern – oder: substantiierter Vortrag wird angeraten

Ein Vermieter kann nach § 573 BGB ein Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Hierunter fällt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 unter anderem der sogenannte “Eigenbedarf”, wenn nämlich “der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Wie sieht es nun aus, wenn […]

Keine Umlagefähigkeit der Mietkosten für Rauchwarnmelder

Wir hatten bereits hier darüber berichtet, dass der Bundesgerichtshof eine Duldungspflicht des Mieters hinsichtlich der Anbringung von Rauchmeldern bejaht hat. Nun stellt sich natürlich die Frage der Kostenbeteiligung des Mieters. Das Landgericht Hagen hat ausgeurteilt, dass ein Mieter zwar die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu zahlen hat, jedoch nicht […]

Haltungsuntersagung für Hunde: Beschluss der WEG für Mieter irrelevant

Die Hundehaltung ist auch in Mietwohnungen (z.B. Parkettschäden oder ständigem Hundegebell) und bei Wohnungeigentümergemeinschaften (z.B. Hunde im Garten) immer wieder ein Thema. Wie sieht es nun rechtlich aus, wenn die Eigentümerversammlung die Haltung von Katzen und Hunden untersagt, aber der Mieter eines der Wohnungseigentümer einen Hund anschafft? Das Amtsgericht Hannover hat in einem solchen Fall […]

Müllgebühren: Umlage der Kosten einer verbrauchsunabhängigen Mindestmenge

Es ist ja nicht so, als wenn wir nicht oft genug zum Thema Betriebskosten berichtet hätten (z.B. hier und  hier  – um  nur einige aktuelle Beispiele zu nennen). Nun hat der Bundesgerichtshof unter ausdrücklicher Fortführung seiner Rechtsprechung im Urteil vom 06.10.2010 entschieden, dass § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB es […]

Die formelle Ordnungsgemäßheit von Betriebskostenabrechnungen

Die Ordnungsgemäßheit von Betriebskostenabrechnungen ist bekanntlich ein Dauerbrenner im Mietrecht. Spannend ist häufig bereits die Frage, ob eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist. Der Bundesgerichtshof hat nun die Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit gesenkt, indem er entschieden hat, dass es genügt, hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, […]

Bündnis 90 / Die Grünen fordern Reform des WEG

Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hat beim Bundestag einen Antrag eingebracht, nach dem das Wohnungseigentumsrecht reformiert und vereinfacht werden soll. Danach soll die Bundesregierung ein Wohnungseigentumsgesetz vorlegen, das die Verbraucherrechte von Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften festschreibt. Neuregelungen wollen die Grünen auch für die Verwaltung der Finanzen von Wohnungseigentümergemeinschaften. Forderungen beziehen sich darauf, Umbaumaßnahmen und Sanierungen zu […]

Vermieter kann Aufzug nicht einfach ausbauen

Befindet sich zu Beginn des Mietverhältnisses ein Personenaufzug in einem Anwesen, gehört dieser zum mietvertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache“. Dies musste nun das Amtsgericht München einem Vermieter erklären. In dem konkreten Fall lebt die Mieterin seit 30 Jahren in einem Mehrfamilienhaus. Seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1976 gab es dort einen Personenaufzug. Die 82-jährige […]

Berechnung der Heizkosten des Mieters bei unzutreffender Abrechnung

Nicht nur die Frage der ordnungsgemäßen Abrechnung der Betriebskosten ist ein Dauerbrenner, sondern auch die Abrechnung der Heizkosten. Der Bundesgerichtshof hat nun  entschieden, dass in der Regel auch dann der ermittelte Verbrauch der Heizkostenabrechnung zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen ist, wenn der der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen […]

Mieter hat „die Betriebskosten“ zu tragen

Die Betriebskostenumlagen sind im Mietrecht ein Dauerbrenner – sei es die Frage, welche Betriebskosten umlagefähig sind oder  wie der Umlageschlüssel lautet oder .. oder … oder … Für die Wohnraummiete hat der Bundesgerichtshof nun festgestellt, dass zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung genügt, dass dieser „die Betriebskosten“ zu […]

Fehlende Wasserversorgung und Heizung im Mietshaus: behördliche Unbewohnbarkeitserklärung

Im Rahmen eines einstweiligen Rechtsschutz-Verfahrens hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen eine Verfügung der Stadt Essen bestätigt, mit der die Eigentümer von vier Häusern im Rahmen der Wohnungsaufsicht dazu aufgefordert wurden, die Versorgung mit Leitungswasser und Heizenergie wiederherzustellen und, nachdem dies nicht erfolgte, die Häuser für unbewohnbar erklärte. Geschehen war folgendes: Im Oktober 2015 sperrten die Stadtwerke […]

Ein Tiefgaragenstellplatz dient dem Abstellen von PKW

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es immer wieder zum Streit über die Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Das Landgericht Hamburg-Wandsbek hatte nun als Berufungsinstanz über die Ordnungsgemäßheit von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung zu entscheiden,,durch die die Errichtung eines Fahrradständers auf einem konkreten Tiefgaragenstellplatz genehmigt und den entsprechenden Miteigentümern L. dort die Aufstellung zweier Elektrofahrräder gestattet, ferner die Entfernung […]

WEG: Kein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den früheren (Mit-) Eigentümer

Das Kammergericht Berlin hatte mal wieder über eine Streitigkeit aus dem Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaften zu entscheiden. Das Kammergericht hat entschieden, dass aus den §§ 18, 19 WEG auch dann kein eigener Räumungs- und Herausgabeanspruch der Miteigentümer gegen den nach Veräußerung ausgeschiedenen früheren Eigentümer folgt, wenn der Besitz des ursprünglichen Eigentümers die Ursache der Störung war […]

Die Baustelle in der Nähe eines Geschäfts und die Mietminderung

Baulärm und ähnliche Beeinträchtigungen durch eine Baustelle können zermürbend sein. Dies gilt aber nicht nur für Mieter, die neben einer solchen Baustelle wohnen. Auch für Mieter einer Gewerbeimmobilie in der Nachbarschaft kann dies zu erheblichen Beeinträchtigungen führen. Dementsprechend stellt sich die Frage, ob und inwieweit hier eine Mietminderung eingetreten sein kann (und wie die Entscheidung […]

Das Schriftformerfordernis im Mietrecht

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer aktuellen Entscheidung zum Mietrecht mit der Frage beschäftigt, welche Anforderungen an das Schriftformerfordernis zu stellen sind. Entspricht der Vertragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags […]

WEG darf spielende Hunde im Garten erlauben …

… und das ganz ohne Leine. Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss dahingehend fassen, dass Hunde (soweit dies nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstösst) auch unangeleint auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen dürfen? Mit dieser Frage hatte sich nun der Bundesgerichtshof auseinanderzusetzen und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass dies grundsätzlich möglich ist, aber nicht generell […]

Pflicht zur Duldung der Anbringung von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter

Rauchwarnmelder in Räumlichkeiten sind eine sinnvolle Einrichtung. Hat aber auch dann der Vermieter einen Anspruch auf Duldung der Anbringung von Rauchwarnmeldern gegen den Mieter, wenn dieser bereits selbst die Wohnung mit solchen ausgestattet hat? Mit dieser Frage hatten sich nun die Gerichte zu beschäftigen, nachdem eine Vermieterin beschlossen hatte, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern […]

Schäden durch Tierhaltung in der Mietwohnung – und die Haftpflichtversicherung

Viele Tierhalter unterhalten eine Privathaftpflichtversicherung, von der auch gewisse durch das Haustier angerichtete Schäden an der gemieteten Wohnung umfasst sind – aber eben nicht alle Schäden. Folge davon ist natürlich, dass zwischen Tierhalter und Versicherung unterschiedliche Auffassungen herrschen können, ob ein konkreter Schaden von der Versicherung zu regulieren ist. In einem vom Amtsgericht Offenbach nun […]

Streit in der WEG wegen zweckwidriger Nutzung

In WEGs gibt es unter den Eigentümern nicht selten Streit. Der Bundesgerichtshof musste sich nun mit der Thematik einer langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit befassen. Er ist dabei zu dem Ergebnis gekommen, dass, wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht verjährt, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, […]

Die Heizkostenabrechnung unter Verweis auf die anerkannten Regeln der Technik

Immer wieder gibt es Streit um die Frage, ob Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen bzw. Heizkostenabrechnungen seitens des Vermieters zu recht geltend gemacht werden. Zum Thema Heizkostenabrechnungen hat nun der Bundegerichtshof entschieden, dass § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV, wonach der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind […]

Der rauchende Mieter und seine Mitmieter

Zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu Ansprüchen von Nachbarn eines auf dem Balkon rauchenden Mieters wurde schon vieles aufgrund der Pressemitteilung geschrieben. Nun wurde die Entscheidung des Bundesgerichtshofs veröffentlicht. Der Bundesgerichtshof stellt dabei folgende Grundsätze auf: Die Störung eines Mieters in seinem Besitz durch den Tabakrauch eines anderen Mieters, der auf dem Balkon seiner Wohnung […]

Der überflutete Tiefgaragenstellplatz

Nach einer aktuellen Entscheidung des Oberlandesgerichts München müssen Mieträume im Bereich einer historisch gewachsenen Stadt, die wegen ihrer Lage grundsätzlich einer erhöhten Hochwassergefahr ausgesetzt ist, wenn sie bei Hochwasser nicht mehr geräumt werden können, so beschaffen sein, dass sie gegen solche Hochwasser geschützt sind, die voraussehbar sind und für deren Eintritt tatsächliche Anhaltspunkte bestehen. In […]

Hobelspäne als Streugut? – Besser nicht!

Da sich der Winter nun doch gebietsweise noch einmal mit Schneefall bemerkbar macht, machen wir auf eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm aufmerksam, bei dem es um Ansprüche gegen einen Hauseigentümer und einen Mieter wegen eines Sturzes auf einem Bürgersteig und die Frage des richtigen Streumittels geht. In dem entschiedenen Fall nahm die Klägerin die Beklagten […]

Räumungsklage als Widerspruch gegen stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass durch eine “demnächst” zugestellte Räumungsklage die Frist für den Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung Mietverhältnisses gewahrt werden kann. Der 63-jährige Beklagte ist der Sohn der ursprünglichen Klägerin, die nach der Berufungsverhandlung verstorben ist. Ihr stand ein Nießbrauchsrecht an einem Einfamilienhaus in K zu, in dem der Beklagte seit seiner Geburt […]

Der Hund und das Parkett – Mieter muss nun doch für Kratzspuren zahlen

Nach Auffassung des Amtsgerichts Koblenz (über diese Entscheidung hatten wir hier berichtet) handelt es sich bei Kratzspuren durch einen Hund auf dem Parkett der Mietwohnung jedenfalls bei erlaubter Hundehaltung um einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, so dass der Mieter hierfür nicht haftet. Das Landgericht Koblenz als Berufungsinstanz sieht dies anders und hat nun dem Vermieter […]