Alles aus der Welt des Rechts
Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel mit der erforderlichen Mehrheit gefasst werden, sind im Allgemeinen nur insoweit materiell überprüfbar, als das “Ob” und das “Wie” der Änderung nicht willkürlic…
Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Grundbucheintragung. Maßgebend für ihre Auslegung sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger d…
Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtlic…
Hat ein einzelner Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum erlitten, weil eine Beschlussfassung über eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet …
Bei einem Streit zwischen zwei Sondereigentümern zu der Frage, ob dem einen gegen den anderen ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB bzw. § 15 Abs. 3 WEG zusteht oder nicht zusteht, handelt es sich nicht von vorneherein um eine Angelegenheit…
Will eine Wohnungseigentümergemeinschaft die kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen verbieten, so ist dies nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich. Die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (z.B. an Feriengäste) kann mithin …
Verschenkt der zum Elternunterhalt Verpflichtete eine selbst genutzte, unterhaltsrechtlich als Vermögen nicht einsetzbare Eigentumswohnung und behält er sich daran einen lebenslangen Nießbrauch vor, so kann sich seine unterhaltsrechtliche Leistungsfähi…
Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der erreichen will, dass in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren der Erteilung des Zuschlags zugestimmt wird, ist in der Regel auf 20 % des Meistgebots zu schätzen1. In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren
Der Fiskus, der zum gesetzlichen Alleinerben eines Wohnungseigentümers berufen ist, haftet für die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründeten Wohngeldschulden in aller Regel nur mit dem Nachlass. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ist das klagende Land gesetzlicher Alleinerbe eines im Juni 2006 verstorbenen …
Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel dar1. Eine solche Wohnung weist einen Mangel i.S.v. § 435 Satz 1 BGB auf. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung einen Rechtsmangel dar, weil sie den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen …
Hat die zuständige Gemeindebehörde eine bindende Entscheidung über die von ihr nach § 7h Abs. 1 EStG zu prüfenden Voraussetzungen getroffen, hat das Finanzamt diese im Besteuerungsverfahren ohne weitere Rechtmäßigkeitsprüfung zugrunde zu legen, es sei denn, die Bescheinigung wird förmlich zurückgenommen, widerrufen oder ist nach § 44 VwVfG nichtig und …
Ein Miteigentümer kann sein Wohneigentum durch eine Zwangsversteigerung verlieren, wenn den übrigen Miteigentümern nach längerem Wohngeldrückstand eine Fortsetzung des Gemeinschaftsverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Miteigentümer betreiben Zwangsversteigerung zur Schuldentilgung Im vorliegenden Fall hatte ein Miteigentümer von Gemeinschaftseigentum mehrere Jahre seinen Wohngeldanteil nicht beglichen. Daraufhin strengten die übrigen Miteigentümer eine Entziehungsklage …
Der Bundesgerichtshof hatte aktuell über einen Rechtsstreit entschieden, in dem mehrere Teileigentümer von dem Eigentümer einer früher als Arztpraxis genutzten Teileigentumseinheit verlangten, es zu unterlassen, diese Teileigentumseinheit zu Wohnzwecke…
Ist vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden, so kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Ja…
Ist vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden, so kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Ja…
Der Bundesgerichtshof hatte aktuell über einen Rechtsstreit entschieden, in dem mehrere Teileigentümer von dem Eigentümer einer früher als Arztpraxis genutzten Teileigentumseinheit verlangten, es zu unterlassen, diese Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Parteien des Rechtsstreits sind Mitglieder einer Teileigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung von 1989/1990 dient das aus sieben Einheiten bestehende …
Ist vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden, so kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen, § 577a Abs. …
Wie steht es um die Rechte eines Mieters, wenn die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde? In § 577a BGB heißt es: „(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. […]
Die Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde ist materiell-rechtliche Abzugsvoraussetzung für die Begünstigung nach § 7h EStG und Grundlagenbescheid. Sie ist objektbezogen auszustellen. Die Bindungswirkung der Bescheinigung erstreckt sich auf die in § 7h Abs. 1 EStG genannten Tatbestandsmerkmale. Der Regelungsinhalt der Bescheinigung ist im Wege der Auslegung unter ergänzender Heranziehung der …
Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen – gegenseitig aus; jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen …
Der Bundesgerichtshof hatte aktuell über einen zwischen zwei Teileigentümerinnen geführten Rechtsstreit zu entscheiden, der die Zulässigkeit der Nutzung einer früher als Altenpflegeheim dienenden Teileigentumseinheit u.a. als Flüchtlingsunterkunft zum …
Der Bundesgerichtshof hatte aktuell über einen zwischen zwei Teileigentümerinnen geführten Rechtsstreit zu entscheiden, der die Zulässigkeit der Nutzung einer früher als Altenpflegeheim dienenden Teileigentumseinheit u.a. als Flüchtlingsunterkunft zum Gegenstand hatte. Anlass hierzu bot ein Fall aus Starnberg. Die Teileigentümergemeinschaft besteht aus der Klägerin und der Beklagten. Bei der Errichtung des …
Silberfische in der Wohnung sind weder hübsch noch angenehm – eher eklig. Reicht aber ein entsprechender Befall der Eigentumswohnung aus, um von dem Kaufvertrag zurückzutreten? Es kommt – wie immer – darauf an, so das Oberlandesgericht Hamm als Berufungsinstanz in einer aktuellen Entscheidung. Im konkreten Fall ging die Entscheidung zu Lasten des Käufers aus. Das […]
Ein Wohnungseigentümer kann den Schaden, der ihm nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu ersetzen ist, fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt. Nach § 14 Nr. 4 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum …
Die Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit richtet sich im Ausgangspunkt nach der Grundbucheintragung, und zwar nach dem Teilungsvertrag (bzw. der Teilungserklärung) und dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan. Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie …
Es ist grundsätzlich Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche, auf eigene Kosten zu erfüllen. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Instandhaltung und …
Die Erfüllung der öffentlichrechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist1. Eine entsprechende, von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene Kostenregelung, die einen etwaigen Ablösebetrag für einen Stellplatz betrifft, entspricht der gesetzlichen Kostenregelung …
Die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt auch für die Betriebskostenabrechnung bei einer vermieteten Eigentumswohnung. Der Vermieter der Eigentumswohnung kann nicht allein deshalb noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen, …
Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich – mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die…
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Ist die Eigentumswohnung nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu. Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, tritt gemäß § 95 Abs. 1 VVG…
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Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich – mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, …
Ist die Eigentumswohnung nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu. Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, tritt gemäß § 95 Abs. 1 VVG an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer …
Einkünfte sind demjenigen zuzurechnen, der sie „erzielt“. Einkünfte erzielt, wer einen der in § 2 Abs. 1 EStG aufgezählten Einkunftstatbestände erfüllt. Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer einem anderen eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter entgeltlich auf Zeit zum Gebrauch oder zur …
Die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung begründet auch dann ein Sondernutzungsrecht und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, wenn alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten1. Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Gebrauchs …
Ergeht in der ersten Eigentümerversammlung im Jahr 2002 (nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes) ein Beschluss gemäß einer Bestimmung in der Teilungserklärung dahingehend, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro auf Kosten des Bauträgers in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden soll, und erklärt das dementsprechend beauftragte Ingenieurbüro die Abnahme …
Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen richten sich bei nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen Bauträgerverträgen weiterhin grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein1. Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossene Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich die …
Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen richten sich bei nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen Bauträgerverträgen weiterhin grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein1. Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossene Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich die …
Ergeht in der ersten Eigentümerversammlung im Jahr 2002 (nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes) ein Beschluss gemäß einer Bestimmung in der Teilungserklärung dahingehend, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro auf Kosten des Bauträgers in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden soll, und erklärt das dementsprechend beauftragte Ingenieurbüro die Abnahme …
Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall …
Die Erfüllung der öffentlichrechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlichrechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen. Nach § 21 Abs. 4 …
Solange der Gutachterausschuss für Grundstückswerte die im Immobilienmarktbericht mitgeteilten Vergleichsfaktoren und Daten nicht mit den sachkundigen ehrenamtlichen Mitgliedern beschlossen hat, fehlt es an der vorgreiflichen Kompetenz. Die dem Finanzamt vom Gutachterausschuss mitgeteilten Werte sind für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und nach ständiger Rechtsprechung einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich. …
Wie Eigentumswohnungen werden Ein- und Zweifamilienhäuser in der Großstadt in der Regel im Vergleichswertverfahren bewertet. Dass nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG Eigentumswohnungen “grundsätzlich” im Vergleichswertverfahren zu bewerten sind, ist in einer Großstadt wie Hamburg die Regel. Bei der streitigen Bewertung von Eigentumswohnungen mit dem Grundbesitzwert gem. § …
Im Sinne von § 155 BewG rechtsbehelfs- und klagebefugter Beteiligter der Bedarfsbewertung ist bei der Feststellung des Grundbesitzwerts (§ 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG) neben denjenigen, denen der Gegenstand zuzurechnen ist, unter Umständen bei der Schenkung neben dem beschenkten Erwerber (§ 154 Abs. 1 Nr. 1 BewG) nach § …
Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens, das auf die Bestimmung des gemeinen Werts gerichtet ist (§ 177 BewG; vgl. § 9 BewG; Nr. 10 VergleichswertRL; Knobel in Viskorf/Knobel/Schuck, ErbStG/BewG, § 182 BewG Rz. 4), sind das Vergleichspreisverfahren gem. § 183 Abs. 1 BewG und das Vergleichsfaktorverfahren nach § 183 Abs. 2 BewG …
Das mit dem Erwerb der Dachgeschosswohnung aufgrund des ausgeübten Vorkaufsrechts eingetretene Erlöschen des Mietverhältnisses durch Konfusion erstreckt sich auch auf das Mietverhältnis an der mitvermieteten Gartenfläche. Mit der Einräumung des Vorkaufsrechts im Umwandlungsfall (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) hat der Gesetzgeber das Ziel verfolgt, den Mieter vor spekulativen …
Der Umstand, dass eine vermögensverwaltende GbR, an der der Zulageberechtigte beteiligt ist, Eigentümerin der vom Zulageberechtigten als Hauptwohnung oder Mittelpunkt der Lebensinteressen genutzten Wohnung ist, steht der Anwendung der Vorschriften des § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 5 EStG nicht entgegen. Gemäß § 92a Abs. 1 Satz …
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Der Grunderwerbsteuer unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren für ein inländisches Grundstück. Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung …
Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind1. Ein Hausverwalter kann eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können, und daraus weitere Konflikte …
Die Wohnungseigentümer dürfen nach § 16 Abs. 3 WEG nur einen neuen Verteilungsschlüssel wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist; außerdem bedarf es eines weiteren sachlichen Grundes1. Zwar ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Regelung der Teilungserklärung, die den Kostenverteilungsschlüssel für eine abändernde Regelung …
DasFinanzgericht Düsseldorf hat entschieden, dass Aufwendungen zur Beseitigung nachträglicher Schäden an einer Eigentumswohnung Erhaltungsausfwendungen darstellen können. In der Sache stritten sich ein Wohnungseigentümer und das Finanzamt um Einordnung von Reparaturkosten einer Eigentumswohnung als anschaffungsnahe Herstellungskosten gemäß § 9 Abs. 5 S. 2 i.V.m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG oder sofort abzugsfähigen Aufwand. Die […]