Schlagwort: Mietrecht – Urteile

Die nachfolgende Vereinbarung ist ein Leih- und kein Mietvertrag: „Die Mieter werden für die Nutzung der oben bezeichneten Wohnräume keine Kaltmiete zahlen, sondern lediglich die anfallenden Betriebskosten nach den mietrechtlichen Bestimmungen; hiervon ist die Grundsteuer, Gebäudeversicherung ausgegliedert. Die Instandhaltung und …

Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels …

Grundstückeigentümer müssen sicherstellen, dass Gehwege im Grundstücksbereich gefahrlos genutzt werden können – je nach Art und Umfang der Gemeindeordnung. Gefahrenquellen ist jedoch nicht erst bei deren Auftreten geeignet zu begegnen, vielmehr muss ein Grundstückseigentümer bereist dann aktiv werden, wenn eine …

Eine mietvertragliche Vereinbarung über eine Geldzahlung, die der Mieter bei vorzeitiger Aufhebung des Mietverhältnisses zu leisten hat, ist unwirksam, wenn der Mieter zugleich auch eine Aufwendungsersatzpauschale oder pauschale Unkostenabgeltung zahlen muss. In diesem Fall hat die zusätzlich Zahlung ausschließlich Strafcharakter …

Wird der Gebrauch des Sondereigentums mittels Vereinbarung zwischen den Wohnungs- und Teileigentümern geregelt, so stehen solche Regelungen in der Teilungserklärung einer Vereinbarung gleich. Nach §§ 15 Abs. 1, 1 Abs. 6 WEG können die Wohnungs- und Teileigentümer den Gebrauch des …

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht …

Ein Nachbar kann einen Anspruch auf eine sogenannte Laubrente haben, wenn keine Möglichkeit besteht, die Beseitigung von Bäumen zu verlangen (Verjährung des Beseitigungsanspruchs, Schutz etc.) und die durch den Baum bzw. die Bäume entstehenden Nachteile das zumutbare Maß einer entschädigungslos …

Zwischen der Klägerin und der Beklagten bestand ein Maklervertrag über den Nachweis einer Immobilie. Der Makler verpflichtet sich in einem solchen Vertrag, dem Kaufinteressenten diejenigen Informationen zu vermitteln, die ihn in die Lage versetzen, in konkrete Verhandlungen über den von …

Es ist regelmäßig keine bauliche Veränderung, wenn Holzfenster durch ähnlich gestaltete moderne Kunststoffenster ausgetauscht werden. Durch eine solche Maßnahme werden nicht zustimmende Wohnungseigentümer auch nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Entscheidung …

Ist der Verkehrswert eines verkauften Hausgrundstücks infolge von Undichtigkeit zwischen 10 und 15 % gemindert, so stellt dies einen Mangel dar, der auch dann erheblich ist (§ 459 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.), wenn der Kostenaufwand für die Beseitigung …

Soweit der Vertrag mit dem Dienstleister dem Wirtschaftlichkeitsgebot entspricht, können die Kosten für Hausmeisterdienste und technische Leistungen eines Gebäudedienstleisters vom Vermieter in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden.…

In Großstädten ist eine Einsichtnahme in die Originalunterlagen nach Terminabsprache in den Räumen der Verwaltung zumutbar, wenn sich die Wohnung des Mieters in der gleichen Stadt befindet. Dies überfordert die Mobilität des Mieters nicht – auch wenn dies ggf. mit …

Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin bereits jahrelang im Erdgeschoß einer sehr hellhörigen Wohnung gewohnt. Neue Mieter im ersten Stock ersetzten jedoch die freistehende Badewanne und die freistehenden Küchenmöbel durch Einbauteile. Die mangelnde Schallisolierung führte nun dazu, dass die Mieterin …

Eine Sondernutzungsfläche kann von Wohnungseigentümern nicht beliebig genutzt werden. So fühlte sich im vorliegenden Fall ein Miteigentümer durch ein mobiles Schwimmbecken mit einem Durchmesser von 3,5m beeinträchtigt und verlangte dessen Beseitigung. Das Gericht hat einen Anspruch gem. §§ 15 Abs. …

Der Vermieter darf die Wohnung auch einer 92jährigen Mieterin zu Vorbereitung von Beseitigungsarbeiten der von ihr gerügten Mängel betreten lassen. Das Amtsgericht München verurteilte daher am 13.12.2018 die 92 jährige Mieterin, den beauftragten Handwerkern zur Maßaufnahme sowie zur Feststellung der …

Ein Mieter hat sein Mietminderungsrecht dann nicht verwirkt, wenn ein Mangel zwar bereits seit neun Jahren vorliegt, bislang jedoch die Miete nicht gemindert wurde, weil es bis zum Minderungszeitpunkt nicht zu Beeinträchtigungen durch den Mangel gekommen ist bzw. der Mangel …

Der Mieter einer Wohnung hat für die Beschädigung eines Schlüssels (hier: Briefkastenschlüssel) nur Schadensersatz zu leisten, wenn ihm ein schuldhafter Verstoß gegen mietvertragliche Obhutspflichten vorzuwerfen ist. Nicht etwa hat sich der Mieter unter dem Gesichtspunkt zu entlasten, dass die Beschädigung …

Bei massiven Beleidigungen, die zur erheblichen Störung des Hausfriedens führen, kann die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sein. Vorliegend gewährte das Gericht aufgrund der Schwere der Vertragsverstöße auch keine Räumungsfrist. Im zu entscheidenden Fall kam es zu erheblichen Entgleisungen der …

Es ist zulässig, wenn die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass das Recht des Vermieters zur Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen sein soll, da diese Regelung zugunsten des Mieters erfolgt. Die Zulässigkeit ergibt sich bereits aus …

Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist. Allerdings setzt die Eintragung …

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt …

Die Kosten für einen Wachschutz sind bei einem Mietvertrag für Wohnraum nicht als sonstige Betriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung umlegbar, wenn es sich um ein Gebäude mit gewerblichen Einheiten und Wohneinheiten handelt. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag die Position Wachdienst …

§ 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass …

Lehnt ein Vollstreckungsgericht eine einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung mit der Begründung ab, dass der Gefahr eines Suizids des Betroffenen durch dessen zeitweilige Unterbringung vor Erteilung des Zuschlags begegnet werden könne, muss es sicherstellen, dass die zuständigen Stellen rechtzeitig tätig werden. …

Der 2. Senat des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts hat entschieden, dass die auf Dauerstandplätzen aufgestellten Mobilheime nicht ohne weiteres als Zweitwohnungen angesehen werden können. Auf die Berufung zweier Mobilheimeigentümer hat er deshalb die Zweitwohnungssteuerbescheide der Gemeinde Neukirchen (Ostholstein) aufgehoben. Der Senat hat …

Die sog Wohnungsprostitution stellt eine gewerbliche Nutzung dar, die im Mischgebiet nicht generell unzulässig ist. Eine Gemeinde kann die mit der Wohnungsprostitution verbundene „Anhangskriminalität“ und den „Menschenhandel“ nicht dadurch effektiv bekämpfen, daß sie die Wohnungsprostitution mit dem baurechtlichen Institut der …

Wird nur ein auf einem Grundstück gelegenes Gebäude oder ein Gebäudeteil vermietet oder verpachtet, bezieht sich die Einkünfteerzielungsabsicht nur hierauf. Die Prüfung, ob der Steuerpflichtige durch seine Vermietungstätigkeit langfristig einen Einnahmenüberschuss erzielen will, ist jeweils auf das einzelne Mietobjekt bezogen. …

Der Verwalter haftet für schuldhafte Pflichtverletzungen im Rahmen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Treten am gemeinschaftlichen Eigentum Mängel oder Schäden auf, so ist die Instandsetzung oder Schadensbeseitigung zwar in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer. …

Die Beteiligten stritten um eine Mieterhöhung, die unter Benennung von drei Vergleichswohnungen erfolgt war. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete …

Wiederholtes, lautes und länger anhaltendes Bellen und Jaulen eines Kangals (anatolischer Hirtenhund) insbesondere zur Nachtzeit wie auch an Sonn- und Feiertagen stellt in einem auch zum Wohnen genutzten Gebiet eine mehr als nur geringfügige Belästigung im Sinne von § 12 …

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, daß Mieter bei Auszug vor Fristablauf Abschlagszahlungen zu leisten haben. Folgende Vereinbarung in Formularmietverträgen verstößt somit nicht gegen die Bestimmungen des AGBG, insbesondere nicht gegen § 9 AGBG: „Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter …

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter auf einem unterschriebenen Formblatt den Einbau einer Gasetagenheizung als Modernisierungsmaßnahme angekündigt. Unter der Unterschrift ergab sich ein Hinweis auf insgesamt drei nicht genauer benannte Anlagen. Diese waren lose beigefügt und enthielten eine nähere Beschreibung …

Ein Vermieter kann den Abschluss eines Mietvertrages davon abhängig machen, dass zusätzlich zur Mietkaution eine Bürgschaft eines Dritten freiwillig gestellt wird. Dies verstößt auch dann nicht gegen die gesetzliche Begrenzung auf drei Monatsmieten, wenn der Vermieter die Bürgschaft von dem …

Die Beurteilung, ob wegen Aufheizung eines Gebäudes aufgrund Sonneneinstrahlung ein Mangel der Mietsache vorliegt, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen und dem baulichen Zustand des Gebäudes, nicht nach der Arbeitsstättenverordnung. Im vorliegenden Fall hatten die Vertragsparteien im Mietvertrag u.a. vereinbart: …

Gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen und dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums das Ergebnis mitzuteilen. Diesen Anforderungen ist die Klägerin vorliegend gerecht geworden, …

Modernisierungsmaßnahmen in der Gropiusstadt in Berlin-Neukölln bleiben einstweilen auch ohne Genehmigung weiter möglich. Das hat das Verwaltungsgericht in einem Eilverfahren entschieden. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Antragstellerin ist Eigentümerin von Wohngebäuden in der Gropiusstadt. Nachdem sie ihren …

Einer Wohnungsmodernisierung kann durch die Mieter widersprochen werden, wenn die Modernisierung und deren Folgen (insbes. die resultierende Mieterhöhung) eine unzumutbare Härte darstellen. Wird eine unbezahlbare Miete befürchtet, so muss der Mieter sein Nettoeinkommen glaubhaft angeben. Die Zumutbarkeitsgrenze wird überschritten, wenn …

Bei Auszug des Mieters stellte der Vermieter fest, daß ein mittlerweile 20 Jahre alter Elektroherd fehlte. Daher schaffte der Vermieter einen Ersatz an und verlangte vom ehemaligen Mieter Kostenersatz. Der Mieter war jedoch zu einer finanziellen Beteiligung nicht bereit, u.a. …

Die bloße Möglichkeit, von Überwachungskameras des Nachbarn erfasst zu werden, kann im konkreten Einzelfall unzumutbar sein Das Amtsgericht München hat vorliegend den Beklagten dazu verurteilt, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung vom Gericht festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu …

Das einmalige Versäumen des angekündigten Termins zum Einbau von Rauchmeldern trotz entsprechender Verurteilung berechtigt hier noch nicht zur fristlosen Kündigung. Das Amtsgericht München wies daher die Klage der Vermieterin gegen die Mieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ab. Der …

Hinsichtlich etwaiger Undichtheiten oder bei Zugluft-Erscheinungen ist ggf. eine Mietminderung gerechtfertigt, wenn eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache (Ist-Beschaffenheit) vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (Soll-Beschaffenheit) vorliegt. Dabei ist jedoch sowohl der Baustandard bzw. das Jahr des …

Die Voraussetzungen des § 116 Satz 1 Nr. 2 ZPO für die Bewilligung der Prozesskostenhilfe liegen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft nur vor, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können. Nach § 116 Satz …

Im vorliegenden Fall hatte sich ein selbständiger Kurier gegenüber einer Hausverwaltung verpflichtet, den Versand der Betriebskostenabrechnungen an die Mieter zu übernehmen. Der Kurier handelte fahrlässig, indem er den Versand erst einen Tag vor Ablauf der Zugangsfrist durch Einwurf in einen …

Im vorliegenden Fall war der Mieter bereits vor Ende der Mietzeit aus dem Objekt ausgezogen. Der Vermieter hatte zugesichert, es sei in der Kündigungsfrist keine Miete zu zahlen, wenn ein Nachmieter gefunden werde. Der Nachmieter mietete die Wohnung bereits einen …

Der Einbau von Isolierglasfenstern in Küche und Bad führt zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie und begründet damit eine Mieterhöhung nach § 3 MHG. Somit kann der Vermieter eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung …

Bei der Bemessung des Leistungsverweigerungsrechts des Wohnraummieters aus § 320 Abs. 1, 2 BGB sind die Besonderheiten des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis zu beachten. Denn dabei kann das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden, während dem Äquivalenzverhältnis für bereits …

Das Amtsgericht München verurteilte im vorliegenden Fall die Mieter, in dem von ihnen bewohnten Reihenhaus in München-Ramersdorf die Montage von Rauchmeldern durch den klagenden Vermieter nach mindestens einwöchiger Vorankündigung in der Zeit von montags bis freitags zwischen 8.00 Uhr und …

Eine Mietminderung ist nicht gerechtfertigt, wenn der Vermieter von seiner langjährigen Praxis, nach der die Hofparkplätze kostenfrei genutzt werden konnten, abweicht und diese nunmehr gegen Entgelt an Dritte überlässt. ……

Das reine Betreten eines Grundstücks durch Katzen ist grundsätzlich durch den Nachbarn zu dulden, insbesondere wenn Katzenhaltung in Wohngebieten üblich und verbreitet ist. Jede weitergehende Beeinträchtigung, die über das bloße Betreten des Grundstücks des Nachbarn hinausgeht, muss nicht geduldet werden. …

Im vorliegenden Fall wurde ein Vermieter dazu verurteilt, dass vom Mieter einer Erdgeschoßwohnung weiter beanspruchte Außenrollo nach einem Balkonanbau ohne Fassadendämmung wieder einzubauen. Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der Kläger hat die Zwei-Zimmer-Wohnung in München seit 2007 angemietet. …